Es uno de los nombres que protagonizan el sector inmobiliario renacido tras la crisis. Hispania Activos Inmobiliarios salió a cotizar en marzo de 2014 con dos ‘tiburones’ de la inversión dentro de su accionariado: George Soros y John Paulson.

Ahora, después de hacer una cartera de inmuebles valorada en 1.425 millones de euros y ganar más de 66 millones en su primer ejercicio completo, busca reconvertirse en Socimi. Se trata de un vehículo, a medio camino entre un fondo de inversión y una inmobiliaria al uso, que permite a sus accionistas soportar una carga fiscal sustancialmente más ligera.

Cuando Hispania saltó al parqué madrileño, los nubarrones de la crisis se habían esfumado y era el momento de volver a apostar por el ladrillo, de renacer. Ahí también surgieron nombres como Axiare, Zambal, Lar o Merlin Properties, la única Socimi que ha logrado colarse en el selectivo Ibex.

Todas ellas compiten en un mismo terreno de juego: el del ladrillo ya construido y con rentabilidades garantizadas. Pero, hasta ahora, Hispania era diferente. Nació como una empresa cotizada más, aunque dentro escondía su futuro. La sociedad cuenta con una filial que ya opera como Socimi, que ha protagonizado buena parte de sus inversiones y con la que comparte hasta nombre: Hispania Real. En los próximos meses, el pez pequeño se comerá al grande y toda Hispania se amparará bajo esta figura de Sociedad Cotizada de Inversión Inmobiliaria. La empresa reconoce que, con ello, busca “optimizar su carga fiscal”.

¿Qué es una Socimi?

Básicamente es una sociedad para invertir en edificios a gran escala pero con una ventaja fiscal apetecible: no paga el Impuesto de Sociedades, aunque sí tributa de forma indirecta cuando reparte su beneficio en forma de dividendo entre sus accionistas. En España es una figura relativamente nueva, a la que le ha costado nacer, pero fuera es bastante habitual, aunque con otro nombre: Real Estate Investment Trust (REIT).

Imagen de uno de los inmuebles de Seseña Moeh Atitar

A las Socimis les costó nacer en España porque la primera regulación, de 2009, fue un fracaso. En 2012 se reformularon, con menos exigencias, y la figura logró afianzarse al calor de la recuperación económica.

El principal requisito: que sus inversiones estén enfocadas al alquiler. De esa fórmula tiene que venir más del 80% de sus ingresos ya sean viviendas, oficinas o naves industriales. Y, para evitar que compravendan activos (disparando, de nuevo, la especulación en el ladrillo), estos tienen que mantenerse en cartera durante un periodo de, al menos, tres años. Además, tienen que tener un capital mínimo de cinco millones de euros. En la primera regulación de 2009, la exigencia inicial era de 15 millones y tenían que tener, como mínimo, tres inmuebles.

Para sus inversores, la principal ventaja es el dividendo: el 80% del beneficio que obtiene de sus alquileres se tiene que distribuir entre sus accionistas. También perciben el 50% de lo que ingresen gracias a la venta de activos. Por eso, a los accionistas de Hispania, con Soros y Paulson a la cabeza, la jugada de la reconversión les saldrá rentable.

¿Quién está detrás de Hispania?

Detrás de su día a día está la gestora de fondos Azora, con dos nombres como principales directivos: Concha Osácar y Fernando Gumucio, ambos socios de esa firma. Pero lo que llama la atención de la sociedad son los nombres presentes en su capital.

Su principal accionista es George Soros, el inversor de origen húngaro que fue capaz de atacar, con éxito, la libra esterlina en 1992. A través de Soros Fund Management controla el 16,7% de Hispania. Una participación que tiene trampa. Según el registro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), este fondo es el gestor pero el titular de 9,2 millones de acciones es otro de sus vehículos de inversión, Quantum Strategic Partners. De ese número de títulos, Soros tiene prestados dos millones para especular con su evolución en bolsa a través de inversores bajistas.

Tras Soros, el segundo mayor accionista de la inmobiliaria es Paulson & Co. La firma del gestor de hedge funds (fondos de alto riesgo) John Paulson tiene actualmente el 9,85% de las acciones pero llegó a tener el 16%. Paulson ocupa el puesto 41 del ranking de los más ricos que publica la revista estadounidense Forbes. Su fortuna está valorada en 9.800 millones de dólares que, en parte, logró gracias a apostar contra las hipotecas subprime allá por 2007, justo antes de que explotara la crisis.

El resto de los accionistas de Hispania (el 33% de su accionariado cotiza libremente en bolsa) es un elenco internacional de firmas de inversión: Fidelity Investment Trust (6,4% del capital), la luxemburguesa Tamerlane (5,9%), la irlandesa Pac Credit Fund (4,9%) o la holandesa APG Asset Management (4,1%), entre otras, según los registros de la CNMV.

Más beneficio que ingresos por rentas

El año 2015 ha sido su primer ejercicio completo y lo ha cerrado con un beneficio neto de más de 66 millones de euros. Esa cifra es, prácticamente, el doble de la facturación que ha obtenido en esos 12 meses, en que ha logrado unos ingresos netos procedente de rentas de 37,7 millones.  

En su resultado pesa, a su favor, con un impacto positivo por valor de 54,9 millones de euros, la revalorización de sus activos, según la valoración realizada por CBRE. Se da la circunstancia que esta firma de consultoría inmobiliaria, a través de su brazo inversor CBRE Clarion Securities, es accionista de Hispania, con el 3,5% del accionariado, según figura en la CNMV.

Desde su salida a bolsa, la compañía ha invertido en 58 activos inmobiliarios, valorados en 1.425 millones de euros, según las tasaciones realizadas por CBRE, valoradas a 31 de diciembre. De ellos, 33 activos fueron adquiridos durante el pasado ejercicio.

¿En qué invierte? Sobre todo en hoteles, donde concentra el 59% de su cartera de inmuebles gracias, en gran medida, a otra Socimi, la que constituyó con el grupo Barceló para invertir en este sector y que Hispania acabó adquiriendo en su totalidad. En total, tiene más de 8.200 habitaciones. ¿Y dónde invierte? En Canarias (que concentra el 42% de su cartera de edificios), Madrid (33%), Barcelona (12%), Baleares (7%) y Andalucía (6%).