Según los últimos datos disponibles del Ministerio de Fomento, todavía hay medio millón de viviendas vacías en España. De todas ellas, el 16% se lo dividen a partes iguales Madrid y Barcelona. Sin embargo, el precio del alquiler en ambas ciudades se sitúa ya en máximos históricos debido principalmente a la falta de oferta que no consigue suplir la alta demanda que los españoles hacen cada vez más de la vivienda en alquiler.

Aunque todavía estamos muy lejos de los países de nuestro entorno, el porcentaje de la población española que vive de alquiler es ya del 21,8%, según los últimos datos de Eurostat, relativos a 2015. Esta cifra supone un incremento de 2,4 puntos en relación a 2007. 

Poniendo estos datos en relieve, en el resto de los 19 países que componen la zona euro, la proporción entre propietarios e inquilinos fue de 66,4% para los primeros y de 33,6% para los segundos. Esto pone de manifiesto la poca “cultura del alquiler” que aún existe en nuestro país, donde en relación al resto, los inquilinos todavía representan un 11,8% menos que en dichas economías.

Sin embargo, de acuerdo al último informe de Idealista, los precios del alquiler en las principales ciudades españolas han conseguido alcanzar sus cifras más altas de la historia.

Madrid y Barcelona

En Madrid, el alquiler ha subido un 15,6% a lo largo de 2016 alcanzando ya los 14,4 euros por metro cuadrado. Por distritos, la zona con mayor variación fue Tetuán, donde los precios se vieron incrementados en un un 20%. Sin embargo, en Usera, los precios no solo no subieron sino que descendieron un 1%.

En la ciudad condal, el alquiler ha subido un 16,5% a lo largo de 2016 posicionándose ya en 17,9 euros el metro cuadrado de media. Según distritos, el barrio de Sant Andreu acumuló un fuerte incremento del 26,2%, mientras que el distrito donde el precio experimentó una menor subida fue en Les Corts, con un 7%.

San Sebastián es la tercera capital con mayores precios. A finales de 2016 la vivienda arrendada ya costaba 13,6 euros/m².

Sin embargo, la mayor subida fue en Valencia con un 20,3% hasta los 7,5 euros/m². Por contra, los precios se redujeron en Tarragona, Zamora y Jaén. Además, Lugo es la población donde se encuentran los precios más bajos, exactamente 4,1 euros el metro cuadrado, un 336% menos que en Barcelona.

Fuente: Idealista y Banco de España

En el conjunto de España el precio se situó en diciembre en 8,2 euros, un incremento del 15,9% respecto al pasado año.

Sube la rentabilidad

Según el Banco de España, la rentabilidad bruta que supuso el alquiler en el último trimestre de 2016 fue del 4,4%. Si a esto se le añade la rentabilidad propia del aumento de los precios de la vivienda, ahora en alza, la rentabilidad ya suponía un 8,8%. Frente al 1,3% de rentabilidad de los Bonos del Estado a 10 años, o las pérdidas del 2% del Ibex 35 en el mismo periodo, la vivienda se está posicionando, una vez más, como un activo a la cabeza en cuanto a sus ganancias.

Sin embargo, no siempre ha sido así. La rentabilidad obtenida por la vivienda pasó de un 18% en los momentos previos al estallido de la crisis a posicionarse en valores negativos en el año 2009. Aún así, los peores momentos de la vivienda como inversión comenzaron en el año 2011 y tocaron fondo en el tercer trimestre de 2012, cuando las pérdidas eran del 11,6%. A partir de ahí, y a lo largo del 2013 y 2014 la tendencia se disparó positivamente hasta el 8,8% actual.

Una evolución parecida ha sufrido el precio del alquiler en las dos grandes ciudades españolas, con una moderada caída hasta el 2013 y con una posterior recuperación de los precios. Entre ese año y el momento actual, en Madrid el precio del metro cuadrado se ha incrementado un 27%. En ese mismo tiempo, en la ciudad condal los precios se han disparado un 50%.

Hace tan solo tres años, los precios en en ambas ciudades eran prácticamente iguales, en torno a los 11,5 euros el metro cuadrado. Sin embargo, a partir de 2014, el precio en Barcelona ha sufrido un aumento sin precedentes hasta el punto que los inquilinos están pagando ya casi 18 euros por metro cuadrado.

La incursión de Airbnb

Entre unas de las causas de este aumento, según señala Exceltur, la patronal de las grandes empresas turísticas, está el auge de los alquileres de apartamentos vacacionales como Airbnb o Homeaway. Debido a las mayores rentabilidades que consiguen los usuarios de estas plataformas, los propietarios de viviendas con un alquiler tradicional se han visto presionados por alcanzar ese margen de beneficios lo que ha estirado el precio al alza.

De hecho, según una plataforma británica de servicios inmobiliarios, Nested, el precio de un alquiler a través de Airbnb puede ser de hasta un 256% más caro que a través de un alquiler tradicional. Para obtener este valor, Nested ha creado un índice en el que se estudian las propiedades de 75 ciudades a lo largo del mundo.

Para una casa en Barcelona de tres habitaciones valorada en 431.000 euros, se necesitarían 29 años para amortizar el precio de la vivienda a través de un alquiler tradicional. Sin embargo, a través de Airbnb solo se necesitarían 8 años para compensar la inversión realizada sobre la vivienda. Esto se debe a que el alquiler mensual de esta propiedad a través de la plataforma de alquileres vacacionales podría ascender a los 4.358 euros mientras que un alquiler tradicional solo se fijaría en 1.222 euros.

Para poder alcanzar estas rentabilidades, el alojamiento tendría que estar todos los días del año ocupado, algo que según una plataforma que analiza las estadísticas de Airbnb, Airdna, solo ocurre en el 11,5% de los casos.