Esta es la fecha de caducidad del actual margen de negociación en el precio final de una vivienda

A pocos días de que finalice el año, el Banco Central Europeo (BCE) ha decidido mantener en el 4,5% los tipos de interés y, aunque buena parte del mercado se aventura a anticipar que en la segunda mitad de 2024 se producirá algún gesto a la baja, lo cierto es que la UE tiene claro que el objetivo es un control real y no pasajero de la inflación.

Unos tipos de interés que afectan de manera directa a la financiación en la compra de viviendas, sector que despide 2023 con la vista puesta en que las autoridades monetarias relajen sus políticas para dar mayor flexibilidad al acceso a los préstamos.

El año que termina lo hace con una contención en el incremento del precio de las viviendas, con un 2,5% interanual en el tercer trimestre del año en España. 

En lo que respecta al mercado de segunda mano, el precio ha subido un 4,7% en lo que va de año de media nacional mientras en Castilla y León lo ha hecho en un 3,5%. 

¿Qué va a pasar con el mercado del ladrillo en 2024? ¿Continuará habiendo ajustes en los precios?

Es la pregunta que se hacen todos aquellos que pudiendo comprar, aún no se han decidido a adquirir una vivienda, en una coyuntura económica de subida de tipos que ha marcado todo el presente ejercicio y que llena de incertidumbres al comprador.

Para poder arrojar algo de luz sobre este asunto, EL ESPAÑOL-Noticias de Castilla y León ha hablado con el director de análisis de Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero, quien hace un balance de lo ocurrido en 2023 y qué perspectivas manejan para 2024.

Hay un dato que Cubero resalta respecto al mercado de oportunidad que supone la vivienda en Castilla y León. "Si tenemos en cuenta los datos, el número de transmisiones cae un 11% en España en octubre pero en Castilla y León lo hace mucho menos, sólo un 7,3%". Una cifra que considera "importante" dado que se trata de una Comunidad "especialmente atractiva para la inversión".

Otro de los datos que Cubero pone encima de la mesa es que refleja el número de compraventas por cada 100.000 habitantes. Según el INE, "la media en España está en la venta de un inmueble por cada 118.000 habitantes; sin embargo, en Castilla y León se vende una vivienda por cada 109.000 habitantes, situándose incluso por encima del ritmo que registra Madrid".

Si bien es cierto que los precios de la vivienda de segunda mano en Castilla y León vienen "muy marcados por los de Valladolid, podemos concluir en cualquier caso que el precio medio de la vivienda en 2023 ha sido de 104.000 euros, es decir, a 1.286 euros el metro cuadrado para viviendas de unos 82 metros", indica.

Pero otra de las variables que están influyendo en la compraventa de pisos es el elevando precio de los pisos en alquiler, que se ha convertido ya, y más desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, en una misión imposible para buena parte de los ciudadanos debido a que ha sacado del mercado a casi el 25% de la oferta que había, por miedo por parte de los propietarios a impagos por parte de los arrendatarios.

Qué ocurrirá en 2024 con los precios de la vivienda

Viendo las cifras de cierre de 2023, buena parte del sector anticipa que 2024 no registrará grandes alzas en el precio de los inmuebles, si bien es cierto "que todo dependerá de las decisiones que tome el BCE, aunque creemos que hasta la segunda mitad del año no bajará los tipos y que, cuando lo haga, los contraerá muy tímidamente".

Esto supone que los precios de la vivienda en 2024 "se mantendrán más o menos estables", con la diferencia de que "si el BCE anticipa una bajada de tipos, por pequeña que sea, sí puede hacer que el mercado de la compraventa se mueva de forma más dinámica".

Es probable que un anuncio así "no suponga un especial alza en los precios, pero sí supondrá un efecto llamada en la demanda, dado que habrá una parte de la población que aún no lo ha hecho, que comenzará a lanzarse a la compra de una vivienda, por lo que la posibilidad de negociación será menor", explica el director de análisis de Grupo Tecnocasa.

En el lado contrario se situarán los precios del alquiler que, a su juicio, "continuarán subiendo ante la escasez de oferta y la dificultad para acceder a un préstamo y destinarse por la compra en vez del arrendamiento".

El año que viene será por lo tanto un año de "mantenimiento de los precios, sin grandes cambios, pero con pérdida de valor de la vivienda, porque se prevé que las ligeras subidas que puedan producirse en el precio de los inmuebles se produzcan por debajo de la inflación, mientras que la subida en el precio de los alquileres será dos o tres veces por encima del IPC", vaticina.

En este contexto, "2024 será un buen año para decidirse en la compra de una vivienda porque se podrá seguir negociando y ajustando el precio de salida sin que se prevea que suban prácticamente nada". De hecho, "una de cada tres viviendas que se vende en Castilla y León se cierra con un precio un 12% por debajo del precio de salida con el que lo sacó al mercado el vendedor", puntualiza.

A este dato hay que sumarle que, según los datos que maneja Grupo Tecnocasa, "sólo el 15% de las viviendas de Castilla y León se compran al precio de salida", por lo que el margen de negociación es amplio y abarca prácticamente a toda la oferta inmobiliaria.

Grupo Tecnocasa, que cerrará 2023 con 30.000 ventas en Castilla y León (de las cuales alrededor de la mitad no necesitó acudir a un préstamo financiero), calcula que 2024 podría cerrarse con una ligera caída de entre el 5 y el 8% en el número de operaciones. "Una corrección lógica si vemos la tendencia de años anteriores y con la actual coyuntura económica y en ningún caso preocupante porque la dinámica de la venta continuará", concreta.