Los inversores huyen de Metrovacesa por sus 1,8 millones de metros sin urbanizar

El varapalo inicial que sufría Metrovacesa el pasado 6 de febrero, cuando volvía a cotizar después de dejar de hacerlo hace casi 5 años perdiendo un 3,03%, no ha resultado ser fruto de una mera situación puntual.

Todas las dudas existentes en los días previos, que habían obligado a los bancos colocadores a ampliar en 24 horas el plazo para captar suficientes inversores interesados -y hacerlos con una rebaja de la acción hasta los 16,5 euros con los que finalmente arrancaba- han quedado plenamente confirmadas en los primeros días de cotización.

Tres semanas después, la tendencia a la baja se mantiene, y la inmobiliaria se ha depreciado un 7%, dejando la capitalización reducida en casi 200 millones. Se estrenaba en el parqué a esos 16,5 euros por acción, y el pasado viernes cerraba en 15,33 euros, con lo que los 2.502 millones de euros de partida se quedaban en 2.325.

Morgan Stanley atenúa la caída

Un bajón que podría haber sido muy superior de no haber sido por las operaciones que, como agente estabilizador de la oferta de venta de acciones, está llevando a cabo Morgan Stanley, con recompra de acciones, estabilización y autocartera por encargo de Metrovacesa. Operaciones que, precisamente, el pasado viernes evitaban que el cierre hubiera sido peor, dejando la acción situada por debajo de 15,3 euros.

Entre el 6 y el 15 de febrero, el banco de inversión estadounidense actuaba como agente de compra de 3,23 millones de acciones de Metrovacesa, a un precio medio de 15,93 euros.

Solo 8 millones de acciones negociadas, sin estabilización

Descontado este volumen de títulos movidos por Morgan Stanley, la actividad de los inversores está siendo mínima, de apenas 8 millones de acciones adicionales en esas 13 sesiones transcurridas desde el pasado 6 de febrero. Con jornadas en las que Metrovacesa, como comenta un analista a EL ESPAÑOL, “se comportaba como un auténtico chicharro, como ocurría el día 20 cuando los títulos negociados no llegaron ni a 40.000”.

Al final, entre unas cosas y otras, el Banco Santander que, antes de la colocación, contaba con el 71,45% del capital de Metrovacesa, se quedaba con casi el 51,5%, mientras que el BBVA, que ostentaba el 28,5%, mantenía el 20% tras la oferta de venta de acciones.

El Santander mete a Blackstone en Metrovacesa 

El Santander, además, dentro de la operación de venta de activos tóxicos del Banco Popular, lograba que Blackstone aceptara tomar el 4% de Metrovacesa, a través del denominado ‘Proyecto Quasar’, del que el fondo estadounidense cuenta con el 51% y el Popular (o sea, el Santander) el 49% restante.

Con el bajón registrado por Metrovacesa, de momento las cuentas para los dos grandes bancos españoles no están siendo las esperadas. Solo pudieron colocar el 24,5% del capital de la inmobiliaria e ingresado 610 millones, en lugar del inicialmente previsto 26% que, a un precio de 19,5 euros, hubieran posibilitado el ingreso de 770 millones.

Salida a Bolsa cogida con alfileres 

Como lo habían adelantado algunos analistas, la salida a Bolsa de Metrovacesa estaba un tanto cogida con alfileres, sobre todo por la tenencia, en su cartera de suelo, de 1,8 millones de metros cuadrados que no están listos para urbanizar de manera inmediata.

O porque son urbanizables y requieren todavía de tramitación administrativa previa, antes de que se pueden acometer las obras de urbanización, o porque, directamente -aunque sea en el menor de los casos- se trate de terrenos calificados todavía como no urbanizables, que, para su desarrollo, requerirían de la aprobación de nuevos planes generales.

Tasación a futuro sujeta a decisiones administrativas  

A la hora de evaluar estos terrenos en el folleto de su salida a Bolsa, Metrovacesa les daba un precio aleatorio, pensando que, una vez promovidos y vendidos a terceros, podría obtenerse un alto rendimiento. Es la razón por la que los 4,8 millones de metros cuadrados residenciales cuentan con un valor de 1.916 millones y los 1,3 millones de uso terciario alcanzan los 684 millones.

De momento, a la vista está, no parece que la confianza de los inversores con estas cuentas tengan mucho predicamento. Todo lo contrario. Ahí están esas ventas masivas de acciones, que han dejado reducido en 200 millones el valor de Metrovacesa en sus 3 primeras semanas tras regresar al parqué.