El Ayuntamiento de Toledo retoma la tramitación de la norma, iniciada en la pasada legislatura, con la que busca poner fin a la proliferación incontrolada de pisos turísticos en la capital regional y frenar la turistificación y gentrificación del Casco histórico. Cuando entre en vigor, sólo el 12% del parque de vivienda de cada área censal del Casco histórico de Toledo podrá dedicarse a usos extrahoteleros. A partir de ese porcentaje se considerará zona saturada y no se autorizará la apertura de nuevas viviendas y apartamentos de uso turísticos.

Así consta en la nueva redacción de la modificación 32 del Plan General de Toledo que regulará el uso extrahotelero de viviendas que llega este martes para su análisis en la Comisión de Planeamiento. Un debate que presenta cierta urgencia puesto que en marzo de 2025 expira la moratoria de dos años por la que se suspendió la concesión de nuevas licencias para pisos turísticos y la nueva normativa tendrá que ser aprobada tanto por el Ayuntamiento de Toledo como por la Junta de Comunidades para que entre en vigor.

La nueva normativa parte del documento presentado en febrero de 2023 por el anterior equipo de Gobierno presidido por Milagros Tolón, aunque incluye modificaciones que la hacen más restrictiva, al menos en el Casco histórico, debido a la aceptación de algunas de las alegaciones presentadas durante el período de información pública.

Zonas saturadas

La principal de ellas es la que endurece las condiciones para autorizar tanto viviendas como apartamentos de uso turístico al bajar ocho puntos el porcentaje para considerar un área tensionada. En el primer borrador, el porcentaje era del 20%. La modificación a la baja del límite de saturación hasta el 12% se produce tras la aceptación de sendas alegaciones presentadas por la Asociación Provincial de Empresarios de Hostelería y Turismo y por la Federación de Asociaciones de Vecinos ‘El Ciudadano’.

Ambas alegaciones, contestadas el pasado 14 de noviembre, se estiman tras el análisis de los datos sobre inmuebles existentes actualmente con este uso. “Viendo que existen zonas muy saturadas, se considera conveniente reducir el límite de máximo de saturación al 12%”, señala la respuesta del Ayuntamiento de Toledo a la alegación. Asimismo, recuerda que no se trata de un límite cerrado, “ya que podrá modificarse en función de la información actualizada de la situación del Casco Histórico”.

Censo de pisos turísticos

Para conocer el censo real de viviendas y apartamentos de uso turístico, la disposición adicional de la Modificación Puntual 32 del Plan General señala que “antes de su aprobación definitiva se incluirá en esta disposición la situación de cada área delimitada en el Casco Histórico, indicando el número de viviendas permitido y el número de actividades extrahoteleras ya existentes, para conocimiento del número máximo autorizable en cada una de ellas”. Los cálculos que realiza el Ayuntamiento son que varias de las unidades censales del barrio histórico ya rozan la saturación.

La nueva ordenanza también prohíbe que se pueda incrementar el porcentaje por encima del 12% en un área tensionada porque una contigua no lo esté.

Sólo en planta baja y primera

En el Casco histórico, los pisos turísticos contarán con una segunda limitación que refuerza la de su emplazamiento. Así sólo podrán autorizarse en las plantas baja y primera de los inmuebles. La intención es que las plantas superiores se destinen a viviendas residenciales. Asimismo, en las zonas comerciales del barrio, recogidas en el plano de zonificación del Plan Especial del Casco, también se prohíbe su implantación en las plantas bajas de los inmuebles, con el objetivo de evitar la pérdida de locales de uso comercial que den servicio de barrio a los residentes, y el incremento de los precios de estos locales.

En relación con este asunto, varias son las alegaciones rechazadas que proponían no limitar su establecimiento a la planta baja y primera de los edificios. Entre ellas la de la Asociación de Propietarios y Gestores de Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico (APTURCAM). “El criterio de no permitir la implantación en plantas superiores es para favorecer el descanso de los vecinos”, señala la respuesta a esta alegación.

También el Grupo Municipal Popular presentó antes de llegar al Gobierno municipal una alegación al entender que el nuevo texto normativo no justificaba “por qué en el piso bajo y primero sí se permite este tipo de usos y en el segundo y siguientes niveles de altura no”. En esta ocasión, la contestación añade a los argumentos ya utilizados para rechazar de APTURCAM otra consideración. “Al limitarse los usos a plantas bajas y primeras, realmente los apartamentos turísticos, que por normativa sectorial tiene que ser bloque o conjunto, sólo podrían ubicarse en las zonas del Casco histórico con dos plantas de altura permitida, que coincide con las zonas más perimetrales, lo que fomenta la inversión en estos barrios más degradados”, señalan los técnicos municipales.

Aplicable fuera del Casco

La redacción definitiva de la Modificación Puntual 32 del Plan de Ordenación sí establece finalmente limitaciones en los pisos turísticos en otros barrios de la ciudad, aunque son menos estrictas y restrictivas que en el Casco. "En la zona 2 no se limita su ubicación, siempre que esté permitido el uso terciario en el inmueble, y con las condiciones de implantación de este en la ordenanza zonal correspondiente", señala el texto. Además, en el ámbito de Los Cigarrales, la vivienda de uso turístico sí se considera compatible con el uso principal residencial, por lo que no se limita su ubicación.

Sin embargo, el equipo de Gobierno rechaza igualar las limitaciones en ambas zonas. De hecho, en la contestación a las alegaciones se desestiman aquellas como la de la Asociación Provincial de Empresarios de Hostelería y Turismo o la de la Federación de Asociaciones de Vecinos ‘El Ciudadano’ que consideraban que la no aplicación de límites de saturación en el resto de los barrios iba a tensionar estas zonas de la ciudad, que podrían verse afectadas, especialmente Santa Teresa, por un incremento de los precios de las viviendas y los alquileres debido al ‘efecto frontera’.

“Las limitaciones se realizan en la zona 1, ya que como dice la Exposición de Motivos de la Modificación Puntual 32, el Casco histórico es el ámbito urbano de la ciudad con mayor debilidad para perder usos residenciales tradicionales y estables por otros estacionales, lo que supone una elevada tendencia a la terciarización. Además, la pérdida de la funcionalidad en los grandes contenedores existentes acrecienta este riesgo de pérdida del carácter básicamente residencial del centro histórico de Toledo, por lo que se limitará su implantación para fomentar la rehabilitación y construcción de viviendas residenciales y la ubicación de comercio de barrio en las plantas bajas de algunas zonas del Casco”, señala la respuesta municipal a ambas alegaciones.

Prohibidos en viviendas de protección

La Ordenanza que regulará el uso extrahotelero de inmuebles residenciales prohíbe este uso en viviendas de protección pública mientras mantengan esta calificación. Además, los pisos turísticos no podrán optar a las ayudas a la rehabilitación que concede el Consorcio ni situarse en edificios residenciales que han recibido este tipo de subvenciones. Por último, deberán pagar la tasa de basura como si fueran comercios y no viviendas residenciales.

La regulación señala también las condiciones mínimas de habitabilidad que deben reunir. Así todas ellas deberán contar con estos espacios diferenciados: comedor o cuarto de estar de al menos 10 metros cuadrados, un dormitorio de dos camas de 10 metros cuadrados como mínimo o dos dormitorios de una cama con una superficie nunca inferior a los 6 metros cuadrados, una cocina que debe contar con al menos 5 metros cuadrados y un aseo con al menos, lavabo, retrete y ducha con 1,50 metros cuadrados como mínimo. Además, los pasillos tendrán que contar con una anchura mínima de 0,90 metros y la entrada principal deberá tener al menos un metro de ancho.

Entrada en vigor

Las licencias ya concedidas no deben adaptarse a esta modificación puntual del planeamiento ya que esta normativa solo resultará aplicable a partir de la publicación de su aprobación definitiva, no cabiendo una imposición retroactiva. En cuanto a las licencias que estén en tramitación, se resolverán de acuerdo con la normativa aplicable en el momento de su presentación en el Ayuntamiento.

Por último, la nueva normativa aclara la situación de las viviendas o apartamentos de usos turísticos cuyos titulares se limitaron a solicitar la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas creado por la Junta de Comunidades, pero no presentaron la preceptiva comunicación previa de inicio de la actividad ante Ayuntamiento de Toledo. En este caso, tras la entrada en vigor de la Modificación Puntual, no solo deben presentar la comunicación previa de inicio de actividad y abonar el importe de la correspondiente tasa fiscal, sino someterse al control de los técnicos municipales con el fin de constatar el cumplimiento de todos los requisitos. Se establece un periodo transitorio de seis meses para que dichas viviendas se adapten a dichos requisitos.