La fianza del alquiler, ¿cuál es su importe y su finalidad? Una abogada resuelve todas las dudas

La fianza es una cantidad que el arrendatario (o inquilino) debe entregar al arrendador en el momento de celebración de un contrato de alquiler. Su prestación es obligatoria por Ley y su importe equivale a una mensualidad de renta —en el arrendamiento de viviendas— y a dos mensualidades de renta —en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (oficinas, almacenes, tiendas, etc.)—.

La finalidad de la fianza es responder de los posibles incumplimientos del contrato por parte del inquilino, como podrían ser el impago de la renta o de los suministros (si en el contrato se pactó que el inquilino debía asumirlos directamente o por repercusión del arrendador); la falta de indemnización al arrendador por cualquier daño o desperfecto causado al inmueble; el hecho de no cumplir con los plazos de preaviso para abandonar la finca o, en fin, no devolverla al término del contrato.

La fianza no podrá ser actualizada durante los cinco primeros años de duración del contrato (o durante los siete primeros, si el arrendador fuese una persona jurídica). Sin embargo, a partir de ese momento, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente en el momento de la prórroga (o a dos mensualidades, en caso de arrendamientos para uso distinto de la vivienda).

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Además de esta función de “garantía” frente al arrendador, la fianza cumple también una función pública, pues la Ley permite a las comunidades autónomas con competencias en materia de vivienda que exijan a los arrendadores el depósito obligatorio del importe de la fianza en favor de la propia comunidad autónoma o de otro ente público. Esto ocurre en casi de todas las comunidades autonómas, a excepción de Asturias, Murcia, Navarra y La Rioja.

A través de este mecanismo de depósito de la fianza, las comunidades autonómas obtienen información relevante para el ejercicio de las políticas públicas, pues el arrendador deberá proporcionar determinados datos sobre el arrendamiento: identificación de las partes y de la finca y principales condiciones del contrato, entre otros.

En el plazo de un mes desde la entrega de las llaves tras la finalización del contrato, el arrendador deberá devolver la fianza en metálico al inquilino. Durante ese primer mes, el importe de la fianza no devengará el interés legal pero, si el arrendador no devuelve la fianza en ese plazo, el importe comenzará a generar intereses.

Este mes es el plazo que tiene el arrendador para realizar la liquidación del contrato; es decir, para verificar si existe algún incumplimiento o daño en el inmueble que deba detraerse del importe de la fianza prestada, o si, por el contrario, debe restituirse el total de la cantidad entregada en su día.

Para evitar problemas en esta fase, es recomendable documentar la entrega de las llaves, indicando también cualquier cantidad que pudiera estar pendiente de pago por el inquilino en ese momento (ya sea renta, suministros o cantidades asimiladas), así como el estado de conversación del inmueble y de su contenido (en caso de que esté amueblado y/o cuente con electrodomésticos).

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Lo habitual es otorgar un acta después de que ambas partes hayan realizado una inspección conjunta del inmueble, a la que pueden incluso incorporarse fotografías que reflejen su estado conservación en el momento de finalización del contrato.

Finalmente, la fianza debe distinguirse de las posibles garantías adicionales del cumplimiento del contrato por el inquilino, que las partes pueden pactar en el contrato. La principal diferencia es que estas garantías (a veces denominadas “depósitos”) no son obligatorias y no tienen por qué prestarse en metálico.

En todo caso, dichas garantías adicionales no podrán superar las dos mensualidades de renta (en contratos de arrendamiento de viviendas de hasta cinco años de duración, o de hasta siete, si el arrendador fuese una persona jurídica).

***Adriana González García es abogada especializada en litigación civil y mercantil en Cuatrecasas, Gonçalves Pereira.