Jesús Encinar (Ávila, 1970) es una de las voces más autorizadas del sector inmobiliario español. Fundador y CEO de Idealista, su opinión no deja indiferente, y ha tenido más de una encendida discusión a través de redes sociales por sus análisis o los que hace a través de su blog personal. Pese a todo, persona discreta que lleva alejada de los medios de comunicación desde hace varios años. 

Rompe su silencio en prensa con Invertia para analizar la situación de la economía española tras la aparición del coronavirus. MBA de la Harvard Business School y licenciado en Administración de empresas por ICADE, Encinar lleva ligado al mundo de Internet desde los años 90. Ha sido uno de los inversores en nuevos proyectos más activos en nuestro país. Una entrevista que hacemos por videoconferencia con Encinar en Milán, donde reside desde hace dos años dirigiendo Idealista Italia. 

Empecemos por aquello que conoce bien: el inmobiliario y su futuro postCovid-19. ¿Qué podemos esperar de los precios a partir de ahora? 

Hay que analizarlo en perspectiva. Ya en los últimos meses de 2019 se notaba volatilidad. El sector no estaba tan boyante como el año anterior. Algunas transacciones ya tardaban en cerrarse y los precios empezaban a bajar. 

Lo bueno que tiene esta crisis es que hay diferencias respecto a la anterior. Aquella afectó, sobre todo, a la obra nueva y a promotores que estaban muy apalancados con grandes promociones en mitad de la nada. Así que el sector tardó años en despertar. Ahora los promotores están más saneados, tienen menos obra nueva y hay menos especulación. 

Conviene también tener en cuenta que en aquel entonces el mercado tardó en reaccionar. Los propietarios tenían en mente aquello de que las casas nunca bajan, así que los precios tardaron años en caer. Ahora todo será más rápido. La vivienda bajará pronto y hará que las operaciones se cierren antes. En meses empezaremos a notarlo. 

¿A cuánto puede llegar la caída de los precios? 

No me atrevo a decir una cifra. El Covid-19 viene a golpear algo que estaba parado y le afecta de lleno. Todo dependerá de lo que ocurra en los próximos meses. Esto todavía no ha terminado y será más o menos profundo según la acción del Gobierno y de la Unión Europea. 

Ya había incomodidad entre inversores por las medidas del Ejecutivo de Sánchez, que lleva meses dando patadas al sector. En un año ha habido cuatro legislaciones sobre alquileres, se ha cambiado la Ley Hipotecaria, se han tocado los regímenes fiscales, etc. Es decir, que había una gran inestabilidad regulatoria. 

La vivienda bajará pronto y hará que las operaciones se cierren antes. En meses empezaremos a notarlo. 

¿Cómo ven los inversores a España? ¿Somos un país atractivo? 

Fatal. Esa es la palabra. En general España tiene una imagen muy mala entre los inversores. Ven que en nuestro país hay un Gobierno antiempresa, que no toma medidas pronegocio y que genera incertidumbre legal. Lo único que nos salva es que no es mucho peor que la que tienen Francia o Italia. 

Tú imagínate, ¿cómo vas a invertir en una economía en donde el vicepresidente del Gobierno se dedica a publicar fotos en Twitter del Joker? Además, ahora si quieres invertir en nuestro país te tiene que autorizar el Gobierno. Todo eso expulsa a los inversores. Cuanto más complicado se lo pones, más difícil es que invierta. 

Lo que pasa es que, pese a todo, en el Gobierno se sigue pensando en limitar el precio de los alquileres en zonas tensionadas. Sobre todo en Madrid y Barcelona. 

Los controles de precio no han funcionado jamás. Sólo provocan escasez, mayores precios y mercado negro. Eso es igual para mascarillas, tomates o pisos. Si impones un precio regulado el producto (en este caso la vivienda) desaparecerá o se alquilará en el mercado negro con acuerdos paralelos a la legislación. Es algo que no ha funcionado nunca. 

Además, en eso de que los precios están tensionados se puede discrepar. Si se compara el precio de la vivienda en Madrid o Barcelona con París o Milán, no es mucho más alto. A la gente le gusta vivir en el centro, pero ahí hay poca oferta y eso hace que el precio suba. Es lo que hace que el mercado se mueva. No se puede controlar por ley, y si se hace no habrá más alquileres en esas zonas nunca. 

No olvidemos que esto del control de precios ya lo conocimos con la renta antigua, en la que había gente viviendo en pisos espectaculares por poco dinero. Eso hizo que los propietarios no invirtieran en ellos y hubiera que quitarla. Con lo que costó acabar con ella, me parece una barbaridad volver a introducirla 

Los promotores inmobiliarios han afirmado que este sector puede ser tractor de la economía española y piden más colaboración público-privada para acabar con el problema del acceso a la vivienda. ¿Ve posible este acuerdo a corto plazo? ¿Es necesario?

Sería ideal. El problema es que el Gobierno lanza mensajes de confrontación con Europa, con los inversores, con los empresarios… Un acuerdo de colaboración público-privada con un Gobierno que se enfrenta al mercado es muy complicado. 

Ojo, que a nivel regional ocurre lo mismo. En Cataluña han cambiado las leyes de urbanismo. Mira Barcelona: dijeron que para hacer obra nueva había que destinar el 30% de la promoción a vivienda social. ¿Qué ocurrió? Que se ralentizó la construcción. ¿Qué hizo Colau? Aumentar al 50% la cantidad de viviendas sociales. ¿Conclusión? Ya no hay vivienda nueva. Es un mensaje populista que ha acabado con el sector y ha provocado que la Ley haya elevado los precios ante la escasez. 

¿Invertir en vivienda sigue siendo una buena idea? 

Creo que sí, depende de dónde. ¿Invertir en bolsa es buena idea? Pues según los sectores y los valores. En vivienda hay zonas donde todavía es atractiva, pero es más arriesgado que antes. Ahora hay que pensarlo. Hemos visto el crudo en negativo, quién lo hubiera imaginado. Puede pasar cualquier cosa. Si un día topan los alquileres, siguen con medidas bolivarianas y suben el IBI, la rentabilidad puede bajar. No hay nada asegurado. 

Hemos visto un proceso de ‘hibernación’ de la economía que ha paralizado algunos sectores. ¿Cómo volveremos a poner en marcha el país? 

Aquí influyen tres aspectos: el sanitario, el económico y el social. Respecto al primero soy optimista. Todo el mundo entiende ya que es necesario llevar mascarilla, mantener la distancia social o no saludarse con besos o dándose la mano. Eso ayudará a reducir el número de contagios y de muertos. Creo que era algo de lo que antes no éramos conscientes. 

No podemos olvidar, además, que el confinamiento y la paralización económica se hizo para evitar que los hospitales colapsaran. Eso es algo que se ha superado y creo que la emergencia sanitaria va a evolucionar positivamente en los próximos meses. 

Un acuerdo de colaboración público-privada con un Gobierno que se enfrenta a los mercados es muy complicado.

Superada la fase sanitaria… ¿Cómo intervenimos en la económica? 

Esa va a ser más complicada de superar. La crisis se va a notar y será importante. A España le afecta de lleno porque va contra el turismo, que es el motor de la economía española. Este verano será inexistente y con las medidas de cuarentena que se van a imponer a los viajeros no viajará nadie. 

Se han puesto en marcha créditos y ERTE, que es algo positivo. Pero el problema es que la inercia intervencionista del Gobierno hace que la gente no pueda salir por sus propios medios. No es viable intentar regular absolutamente todo. Ahí está el ejemplo de las rebajas, ¿cómo las vas a prohibir? Los pequeños comercios sólo tienen esa opción para vender tras llevar dos meses cerrados. 

Nos queda la emergencia social, ¿qué se puede hacer? 

Vamos a tener una crisis social importantísima. Hace meses que se tendría que haber pensado en un sistema para que la gente tenga dinero para comer. En Estados Unidos Trump envió hace mes y medio un cheque a las rentas más bajas. Se hizo de forma excepcional para que la gente pudiera comer durante el cierre de la economía para minimizar el efecto del Covid-19. 

Se trata de una medida excepcional en un momento puntual. Hacer eso de forma permanente es insostenible porque ya hablas de otras cantidades. Aquí estamos pensando en eso, y para lograrlo hemos hecho que miles de personas no tengan dinero para vivir durante la emergencia. 

Es decir, defiende usted un ingreso mínimo vital transitorio y, en ningún caso, permanente. Sin embargo, es probable que este martes se apruebe la propuesta del Ejecutivo, que pasa por una ayuda de hasta 1.015 euros mensuales. 

Esto es un PER a nivel nacional. Lo hemos visto durante años en Andalucía. Pondrá en jaque las arcas públicas, desincentivará el trabajo, destrozará la productividad. En España no estamos para tener a la  gente sin trabajar. Además, estos ingresos mínimos generan también otras partes oscuras: clientelismo, dinero negro, etc. No olvidemos que en España ya hay ayudas a las rentas más bajas a través de las comunidades autónomas. 

Bueno, parece que la idea es ligarlo a algún tipo de itinerario de empleo. 

Eso estaría muy bien, pero es que es compleja de pagar. No va a funcionar porque, además, no podemos pagarla. Discutimos entelequias como si estuviéramos en un país de ricos cuando en realidad vivimos del préstamo para pagar el gasto público. Esto en algún momento acabará mal. 

Pensemos que en Alemania hay siete millones de personas con un minijob de 400 euros. ¿Cómo pides solidaridad a tus socios así? Cuando tienes unas pensiones que ellos no pueden asumir. Eso es lo que le pasó a Grecia. Los alemanes se quejaban de que los griegos se jubilaban a los 55 años y decían que era su problema. 

Me temo que Pablo Iglesias y Podemos tratan de crear algunos mensajes y algunas ideas a sabiendas de que no son sostenibles. Después se marcharán  del Gobierno para decir en las próximas elecciones que no les dejaron llevar a cabo su política. 

Discutimos entelequias como si estuviéramos en un país de ricos cuando en realidad vivimos del préstamo.  

¿Debería España pedir el rescate a la Unión Europea? 

Se podría evitar si se tomaran medidas de verdad. Si seguimos por el camino de más gasto público, va a ser inevitable pedirlo. El problema es que nuestros socios quieren controlar en qué nos gastamos el dinero. Además, en España el sector privado sí que se ha ajustado, mientras que en público no ha hecho nada. Cuando lleguemos a pedir ayuda nos dirán, ¿qué habéis hecho? 

¿Pero debería buscarse un rescate puro y duro o alguna alternativa como la que se hizo en la época de Mariano Rajoy que fue sólo al sector financiero? 

Con Rajoy tuvimos un rescate. Podemos llamarlo como queramos. En aquella época era todo un tema semántico: que no lo llamen matrimonio, que no lo llamen Nación, que no lo llamen rescate. Era todo no llamar a las cosas por su nombre. 

En realidad sí hubo un rescate, se cambió la Constitución y hubo una reducción del gasto. Ahora volvemos a lo mismo. Ante esa situación tienes dos posturas: colaborar de buena fe sabiendo que eres el prestatario y ellos el prestamista, o  ir con arrogancia pensando que puedes ir más allá. Si vas en ese plan, acabas con ajustes a la griega. 

Lo mejor sería apostar por una relación positiva público-privada; ser más amables con los inversores y Bruselas, recortar más e intentar salir de la crisis de una forma más sana. ¿Eso es posible con este gobierno? Parece difícil. 

Con Rajoy todo era semántico: que no lo llamen matrimonio, que no lo llamen Nación, que no lo llamen rescate

Un de los grandes caballos de batalla a partir de ahora será el empleo, que se disparará al 19%. ¿Qué medidas debemos adaptar en el ámbito laboral? 

Se han puesto en marcha ERTE, pero tienen una píldora negra, que es la de que no puedes despedir en seis meses. Después de eso tendrán que despedir a todo el mundo. Va a ser complicado hacerlo sin ayuda. 

El problema es que la reconstrucción aquí va a ser muy compleja. La preocupación real en Europa es Italia, pero ellos se mueven mejor. Allí eligen a Vittorio Colao, aquí a Patxi López y a Enrique Fernando Santiago, secretario general del Partido Comunista. Todas esas cosas sientan muy mal en Europa. Al final necesitaremos dinero, y el interés al que te prestan depende del riesgo que presentas. Se trata de parecer fiable y que respetas a los inversores y no eres intervencionista. Todo eso no se está viendo. 

¿Por dónde empezaría a recortar el gasto público? 

Hay tres grandes líneas: pensiones, desempleo y personal del sector público. Hay que empezar por las tres. No tiene sentido que todo el ajuste haya caído en el sector privado por ahora. 

En el caso de las pensiones, y sin ser un experto, creo que habría que elevar la edad de jubilación. Hay profesionales que a los 65 están como una rosa y eso es un gasto menos y un ingreso más para el Estado. 

Luego está el gasto público en salarios. Creo en los funcionarios, muchos de ellos heroicos que sacan adelante su trabajo por poco dinero. Deberían buscarse incentivos por productividad, pero no tienen sentido que no se les pueda despedir porque eso desincentiva que la gente quiera trabajar. 

Por último, más sector privado y menos público. Mi generación todavía recuerda cuando algunos sectores eran público y aquello no era factible. Lo que hay que hacer es regular bien y garantizar la competencia. A más sector privado más recaudación para el Estado. 

Hay que regular bien los sectores y garantizar la competencia, no apostar por más sector público 

Pero ya se está hablando de que hay que nacionalizar empresas y apostar por los servicios públicos frente al privado... 

El problema es que no se entiende cómo funcionan las empresas. Si hay una quiebra no quiere decir que desaparezca o que la gente pierda su trabajo. Significa que sus accionistas pierden su dinero. A través de una subasta o de una venta de los activos se puede reflotar. Lo que no tiene sentido es que venga el Estado a rescatar las compañías con dinero público. 

No hemos hablado del impuesto a los ricos. 

¡Era tan fácil! ¡Cómo no se nos había ocurrido antes! Es tan injusto y tan salvaje que es tremendo. Esto hará que dejen de ser fortunas. Lo que se dice en realidad es que se van a confiscar todos los ingresos del capital y que se va a acabar con el capital privado. Si no hay capital privado no habrá empresas ni trabajos. No hablamos de otra cosa. No es un tema de que se vaya la gente, es que se destruye el capital. 

Precisamente esa idea llega en un momento en el que hemos visto a algunas grandes fortunas y a grandes empresas involucrarse para luchar contra la crisis, hacer donaciones… 

Creo que se equivocan porque en España a más donaciones más te critican. Es mejor que no se entere nadie. Las críticas a Amancio Ortega y a Juan Roig por parte de la gente han sido tremendas. Se espera que los ricos hagan donaciones, pero a quien las hace lo critican. Ese es el país que tenemos. Es difícil y me da pena. 

Hay una investigación de la CNMC abierta sobre varias inmobiliarias por pactar precios de la vivienda y otras cuestiones comerciales. Un proceso en el que está inmerso Idealista… ¿En qué situación se encuentra? 

Se investiga a unas franquicias que habían desarrollado conjuntamente una plataforma para colaborar entre ellas, y definir las comisiones de su colaboración. Es decir, se está investigando si la colaboración entre estas franquicias impide la competencia en el sector inmobiliario.

En España hay cientos de redes que colaboran entre ellas. En el mercado inmobiliario español hay miles de agencias inmobiliarias repartidas  por toda España. Estamos hablando de más de 20.000 agencias. Entiendo que se investigue cuando hay un monopolio, un duopolio… Pero en un mercado en el que hay tantos players haciéndolo, no creo que haya colisión de competencia, ni de fondo ni de superficie.

La CNMC ha incluido en la investigación a idealista Tools, nuestro software, que ofrecemos a los profesionales para gestionar sus carteras y volcar su producto en idealista, pero el software no hace nada más. Todos los datos que las franquicias y su plataforma investigada incluyen en él son suyos, son ellas los que lo modifican y usan Tools únicamente para publicar los pisos en idealista. Es como si las agencias, en vez de utilizar varios software, entre ellos Tools, hubieran usado Excel y la CNMC estuviera investigando a Microsoft.

Por otra parte, el comunicado de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) no decía absolutamente nada de precios de alquiler, no hay mención alguna. De hecho, ¡ni siquiera las franquicias investigadas por su plataforma colaboran en el mercado del alquiler! Es completamente falso que se esté investigando nada relacionado con el alquiler.

Hubo una clara motivación política en algunos medios por decir que la CNMC investiga algo que no se está investigando y todo se basa en nuestra postura crítica contra la regulación de topar los precios del alquiler que algunos grupos de extrema izquierda apoyados por líderes políticos están intentando colar en la legislación española. Solo se investiga a las agencias y nosotros estamos como parte de algo que usan para comunicarse y volcar en portales. Es como si investigaran a Google porque pueden enviarse correos electrónicos.