El Tribunal Supremo ha establecido que, a la hora de inscribir escrituras de cancelación de hipotecas, los Registros de la Propiedad no pueden cargar a los prestatarios los gastos generados por trasmisiones de los préstamos acordadas entre entidades bancarias cuando se deben a razones de conveniencia empresarial y no de saneamiento o reestructuración de los bancos. 

El criterio, fijado en cuatro sentencias dictadas entre el 13 y el 25 de mayo pasado por la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, se aplicará a decenas de asuntos que están pendientes en la Sección de Admisión y que plantean la misma cuestión.

La Sala afirma que los prestatarios no deben correr con los honorarios del Registro generados por trasmisiones de hipotecas acordadas entre entidades bancarias en supuestos de operaciones que responden a su conveniencia empresarial y, por ello, cabe denominarlas “ordinarias o normales”.

Las sentencias parten del criterio ya establecido por la Sala sobre el alcance de la disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero. Esa disposición sólo es aplicable cuando las operaciones realizadas por las entidades financieras- de transmisión de activos entre ellas a través de absorciones, fusiones, escisiones u otras- se insertan en las reguladas como de “saneamiento y reestructuración de tales entidades”.

Una de las sentencias se refiere al caso de un matrimonio que accedió al Registro de la Propiedad para cancelar una hipoteca por tres bienes: una vivienda, un garaje y un  trastero. Esa hipoteca había sido previamente transmitida por el Banco Popular al Banco Pastor tras la fusión de ambas entidades en 2012, figurando aquellos derechos reales entre los elementos transmitidos.

Un Registro de la Propiedad de A Coruña giró al matrimonio la minuta por la operación de trasmisión de la titularidad de los tres derechos reales de hipoteca y por la operación posterior de cancelación de la hipoteca.

El alto tribunal niega el derecho del registrador a gravar al prestatario con ambos derechos arancelarios, entendiendo que sólo puede correr con los gastos correspondientes a la cancelación de la hipoteca.

"La transmisión de la titularidad de derechos reales de hipoteca, derivada de la escisión de entidades bancarias  por razones de conveniencia empresarial y no de saneamiento y reestructuración de las mismas, no da lugar, al inscribir la escritura de cancelación de tales derechos, a que la minuta de honorarios del registrador de la propiedad pueda poner a cargo del prestatario, no solo los derivados de la cancelación, sino también, y, además, los derivados de aquella transmisión. Ello, ni al amparo del a disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, ni al amparo, tampoco, del artículo 611 del Reglamento Hipotecario”, afirma la Sala.

Otro de los supuestos se refiere a un Registro que, ante una cancelación de hipoteca  también previamente trasmitida por una fusión bancaria, había girado la minuta a la entidad bancaria adquiriente de la hipoteca. La Sala ha considerado conforme a derecho la doble minuta, una girada al prestatario por la cancelación y otra a la entidad bancaria adquiriente por la transmisión previa.