El establecimiento de un precio máximo legal que se sitúe por debajo del precio de mercado de un bien o servicio es lo que se conoce en economía como "precio máximo", una suerte de intervención muy desacertada en el libre mercado.

Se ha demostrado a lo largo de la historia que su establecimiento acaba generando, en el medio y largo plazo, efectos perniciosos en el bien o servicio intervenido.

De manera concreta, acaba produciendo: (i) escasez, dado que al precio de intervención hay más demandantes que oferentes; (ii) reducción de la calidad del bien o servicio, dado que, al no poder elevar el precio con el aumento de la demanda, los productores tenderán a bajar la calidad para mantener su margen o evitar que este caiga significativamente; (iii) la escasez implica que al final se malgaste el tiempo en la búsqueda del bien o servicio, se formen listas de espera y el pago con dinero "bajo cuerda" si es necesario; (iv) pérdidas irrecuperables en la economía al producirse menos cantidad que la requerida por la sociedad, y (v) una incorrecta asignación de recursos, al no ser el precio un discriminante.

Los argumentos para el control de precios son siempre los mismos, resumiéndose en que, sin su existencia, el bien intervenido no podría ser obtenido por la gente más desfavorecida. No es cierto que la intervención facilite el acceso a los colectivos más desfavorecidos. En realidad, a veces pasa justo lo contrario. Además, existen otras maneras de facilitar a una persona con pocos recursos el acceso a un bien o servicio determinado sin intervenir el mercado. El gran problema con las intervenciones de precios es que los efectos no se ven de manera inmediata y que, al contrario que los economistas, el público no relaciona los efectos posteriores con estos.

Recientemente se está reavivando en nuestro país la polémica sobre la posibilidad de establecer controles a los alquileres, es decir, fijar un precio máximo en el alquiler de la vivienda. Otra vez, por desgracia, volvemos con el debate de los precios máximos, sobre todo cuando la experiencia histórica en muchos países y en distinto momentos está bastante demostrada y sus resultados siempre han sido nefastos.

En España, los precios de los alquileres elevados están bastante concentrados en las grandes ciudades y son en buena medida consecuencia de una oferta insuficiente. El parque residencial para alquiler debería incrementarse a través de mejoras legislativas que seduzcan al propietario para sacar el inmueble en alquiler y a través de una mayor oferta pública y privada. Ello conllevaría una reducción en los precios sin los efectos perniciosos comentados.

Los precios máximos tardan en afectar al mercado de alquiler inmobiliario por la característica del bien, un inmueble. En un primer momento, los propietarios absorberán el menor precio acompañándolo de una menor calidad (menor gasto en conservación) pero, en el largo plazo, no aparecerán nuevos inmuebles en alquiler y se irán retirando muchos de los antiguos inmuebles alquilados a medida que venzan los contratos con el objetivo de buscar otros usos. A su vez, suele ocurrir que algunos de los propietarios que mantengan el bien en alquiler soliciten compensaciones no declaradas.

Como dijo el célebre economista sueco Assar Lindbeck, "el control de los alquileres es la forma más efectiva de destruir una ciudad, junto con el bombardeo". Frase provocadora pero no exenta de un fondo muy acertado.

***Pedro Mas es consejero delegado de Santander Private Banking Gestión.