Qué tener en cuenta para solicitar una hipoteca en un “momento nunca visto”

Cambiar de vivienda siempre constituye un momento importante. Pero si, además, supone comprar un inmueble, al proceso de búsqueda de la mejor casa, algo ilusionante, se une otra labor que sin duda es más tediosa: la contratación de una hipoteca. Teniendo en cuenta que se trata de un desembolso importante, el acceso a estos préstamos es algo habitual y necesario en muchos casos, pero no por ello carente de dudas y, por qué no, de inseguridades: ¿es un buen momento ahora mismo para comprar? ¿es fácil conseguir una hipoteca hoy en día?

Adquirir una vivienda es un proceso que comienza con la búsqueda del lugar ideal. Factores como el tamaño del inmueble, la zona, los servicios, etc. van moldeando nuestra idea. Luego, por supuesto, está el tema del precio. Por eso, cuando estamos ante una casa que cumple todas nuestras expectativas y llega el momento de hacer números, es importante saber de antemano cuál es la situación del mercado y si las condiciones favorecen la compra o si, por el contrario, invitan a esperar un tiempo.

Resolver estas y otras cuestiones relativas a la adquisición de una vivienda y la hipoteca es algo que puede resultar muy árido para cualquier persona que esté poco familiarizada con la actualidad del sector inmobiliario. De ahí que el asesoramiento de los mejores expertos resulte clave para que al final se tome la decisión más adecuada.

Juan Villén, director de idealista/hipotecas

Por eso, la de Juan Villén, director de idealista/hipotecas, es una voz autorizada para hablar de esta aventura que es la de enfrascarse en la compra de una vivienda. Su análisis del momento parece animar al comprador dado que, si bien "hay que analizar cada caso puntualmente, por cómo están los precios de la vivienda ahora mismo y por las perspectivas que hay en las grandes ciudades, sí puede ser un buen momento para comprar como inversión a medio plazo; y, también, comparándolo con alternativas como el alquiler, cuyo coste mensual es muchas veces superior al de una cuota hipotecaria".

Es precisamente en este punto donde Villén considera que no hay dudas en cuanto a las oportunidades que ofrece el actual mercado hipotecario, dado que "vivimos un momento muy bueno, que nunca habíamos tenido y, al menos en el corto plazo, parece que la perspectiva se va a mantener en cuanto a tipos de interés bajos y a las condiciones que están dando los bancos".

El tipo de interés es el aspecto más determinante. De hecho, es el dato en torno al cual los solicitantes de una hipoteca siempre se hacían la misma pregunta: ¿fija o variable? ¿Es relevante esta duda hoy en día? Villén: "Realmente eso depende de cuál sea la expectativa del plazo real que vas a tener la vivienda en propiedad o que la hipoteca va a estar viva. Y también del margen que tengas para capear el temporal que pueda venir si los tipos de interés suben, en el caso de la variable", explica. "La realidad es que los tipos fijos ahora mismo están tan baratos que en muchos casos merece la pena el no complicarse aunque a corto plazo sea más barata la variable, estamos viendo hipotecas fijas a 30 años por debajo del 1%, que es un escenario que jamás pensábamos que iba a producirse".

Contrapartidas a la par

La coyuntura parece animar al comprador a lanzarse. Sin embargo, estos números que ofrecen las entidades bancarias para sus préstamos tienen igualmente algunas contrapartidas pocas veces vistas antes y que complican la situación para alcanzar el 80% de financiación máxima, ni pensar en el 100% que se concedía años atrás: "A nivel de criterios de admisión y de riesgo los bancos no están siendo muy agresivos, y esto está teniendo un efecto negativo básicamente sobre dos perfiles: la gente que no tenga suficiente estabilidad laboral y los que carecen de ahorros, que es el gran problema que tiene la gente joven para acceder a su primera vivienda, sobre todo".

¿Qué criterios de riesgo manejan los bancos y qué exige eso por parte del solicitante de la hipoteca? Para el director de idealista/hipotecas, hay tres cosas que se miran con lupa: "La capacidad de aportar los fondos para que el banco financie el 80% del precio de compra lo que, teniendo en cuenta los gastos, obliga a disponer de un mínimo del 25% del coste de la vivienda. El segundo es la capacidad de hacer frente a la cuota mensual, que los bancos sitúan en torno al 30-35% máximo de tus ingresos mensuales, un aspecto en el que están siendo bastante inflexibles y para el que no están aceptando justificaciones de ingresos que no sean oficiales".

El tercer punto es el mencionado de la estabilidad laboral porque, dado que se trata de un préstamo a largo plazo, los bancos eluden "situaciones de temporalidad o de plazos de paro más o menos prolongado", a fin de "prever que esa persona no tenga problemas en el futuro para generar ingresos".

Negociar en busca de afinar la oferta

Ante estas circunstancias, una de las recomendaciones que hace Villén es la de perder el miedo a negociar con la entidad, una posibilidad con la que "los bancos pueden afinar la cifra e incluso dar unas condiciones mejores de las que ofrecen o publicitan". De hecho, señala, "uno de los grandes errores de la gente, por desconocimiento, es entrar en un comparador o ver las ofertas que hacen los bancos en publicidad o en sus páginas web y decidirse en base a eso".

Factores como las comisiones de apertura o cancelación, la incorporación de seguros asociados o la contratación de tarjetas de crédito con los que se puede reducir alguna décima el tipo de interés, por ejemplo, son elementos que se ponen sobre la mesa y que abren la puerta a obtener condiciones algo más ventajosas. "Lo importante es poder comparar diferentes ofertas y que éstas sean específicas para ti, que te hayan hecho el análisis de riesgos y te hayan dicho, con tu nombre y apellidos, ésta es tu oferta. Y tomar la decisión solo después de haber hecho todo ese trabajo".

Mediante estas conversaciones es posible mejorar los términos de la contratación pero, nuevamente, exprimir el margen de negociación es algo laborioso que requiere llamadas, visitas a las sucursales, búsqueda de información y, en definitiva, el empleo de mucho tiempo y energía. Es por ello que contar con servicios profesionales y experimentados resulta clave porque "te facilitan esa labor, solo tienes que enviar la documentación a un sitio y puedes conseguir ofertas personalizadas de varias entidades a la vez sin moverte de casa", cuenta Villén.

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idealista/hipotecas, el servicio para empoderar al usuario

Este servicio de intermediación es uno de los que idealista, el portal inmobiliario líder en España, pone en manos de los clientes a través de idealista/hipotecas. Se trata de un servicio gratuito que, en palabras del responsable de esta área, responde a los dos grandes problemas con los que se encuentran los interesados en contratar una hipoteca: "Primero, el desconocimiento de todo lo que implica una hipoteca, es decir, que la gente necesita saber muchos conceptos técnicos que para los que trabajan en el sector son sencillos pero para quien no está acostumbrado a manejarlos implica muchos temas a tener en cuenta".

"El otro tema", prosigue, "es que el proceso de solicitar una hipoteca es largo, tedioso, se pide mucha documentación y hacerlo en diferentes entidades, que es la única manera en la cual realmente vas a poder tomar la mejor decisión, es muy costoso".

Ambas circunstancias confluyen en la creación de idealista/hipotecas, con el que se "dan facilidades a los usuarios para que tengan todas las herramientas en su poder y sean ellos quienes tomen la mejor decisión" empezando por el principio, es decir, "por entender cuál es la situación de los clientes, explicarles el proceso y todas las cosas que implica". A partir de ahí, este broker inmobiliario recopila la documentación y comienza a buscar las mejores ofertas en base a su perfil entre los 25 bancos con los que mantiene un acuerdo de colaboración. El objetivo es obtener "ofertas personalizadas de diferentes entidades para que pueda compararlas, siempre acompañados por un seguimiento de un analista nuestro, un experto hipotecario, que le puede ir explicando todos los pros y los contra de cada una".

Como resume el director de idealista/hipotecas, se trata de "equilibrar la balanza que hasta ahora estaba del lado del banco que ofrecía unas condiciones y los clientes simplemente las aceptaban" y de "empoderar al usuario para que, motu proprio, tome la mejor decisión" en este momento clave de su vida y de su futuro.

Un futuro lleno de incertidumbre en cuanto a la evolución de un sector, el hipotecario, en el que sigue sorprendiendo el escenario de tipos negativos que dibuja el Euribor, el índice al que se referencian las hipotecas variables. "Es cierto que el consenso del mercado es que en Europa parece que vamos a seguir teniendo tipos muy bajos, negativos o cercanos al 0%, durante unos cuantos años", reconoce Villén. Y apunta: "Dicho esto, nosotros siempre decimos lo mismo, que la responsabilidad de firmar una hipoteca y comprometerse a largo plazo es del propio consumidor. Por este motivo es muy importante saber lo que se firma y valorar los diferentes escenarios en los que te puedas encontrar".