El ‘agujero negro’ de la vivienda pública en España: por qué está en mínimos si los precios de la privada están por las nubes
Te contamos los motivos de por qué la vivienda protegida se ha ido diluyendo como un azucarillo con el paso de los años.
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El precio de la vivienda sigue disparado, ya sea de compra o de alquiler. Por ejemplo, el precio de la usada se ha disparado un 11,2% durante 2024, mientras que el del alquiler ha aumentado un 13,5% según los datos de Idealista.
Tanto el Partido Popular (PP) como el Gobierno acaban de presentar sus soluciones a este problema que preocupa, sobremanera, a los ciudadanos. Así, Alberto Núñez-Feijóo anunció bajadas de impuestos y facilitar el acceso a la hipoteca a los jóvenes menores de 40 años, por ejemplo.
Por su parte, Pedro Sánchez ha desplegado una batería de 12 medidas entre las que destacan algunas relativas a los pisos turísticos, ayudas a la rehabilitación de viviendas vacías, o la promoción masiva de vivienda pública. Este último es un mercado que, durante los últimos, ha caído en picado.
¿Cuánta vivienda pública se ha construido en España?
Fue entre los años 1960 y 1979 cuando la vivienda pública (VPO) vivió su particular etapa dorada. Así queda recogido en un informe de Comisiones Obreras (CCOO), que habla de 3,4 millones de residencias construidas bajo esta fórmula (el 63% del total).
Fue a partir de 1980 cuando la VPO comenzó a desinflarse. Así, entre 1980 y 2023 se construyeron 2,7 millones, un 23% del total. Aunque, durante la burbuja inmobiliaria, ese porcentaje llegó a ser de tan solo un 10%.
Entre otras razones, a esa cantidad se llegó tras la desaparición de “la garantía pública de financiación de la vivienda protegida”, como destacan en CCOO. Para dar una visión más concreta del problema, en 2005 se construyeron más de 650.000 viviendas protegidas. En 2023 no llegaron a las 100.000.
Un cambio a la baja que se acentuó a partir de 2008. Y es que, a partir de ese año, y debido al estallido de la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda libre vivieron una caída espectacular. Tal fue el descenso, que se quedaron por debajo de los de la vivienda protegida. Entonces, ¿qué sentido tenía hacer vivienda protegida?
¿Qué otros factores han frenado la construcción de vivienda protegida?
Junto a esa caída de los precios de la vivienda libre, hay otros factores que han frenado la expansión de la vivienda protegida. Uno de ellos fue la eliminación de los modelos de subvención y financiación más provechosos que tenían estas últimas. Sin estas ventajas, aumentaban las trabas para promover VPO.
Además, y tras la recuperación del mercado, hubo otro hecho que frenó su impulso: la subida de los materiales de construcción y de la mano de obra. Conviene recordar que faltan 700.000 empleados en el sector, según la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).
Sin olvidar que ha sido el sector privado, por tanto, las promotoras, las que han desarrollado este tipo de producto. Cuatro de cada cinco viviendas de este tipo han sido gestionadas, construidas y financiadas por dicho sector privado. Y sin el marco jurídico adecuado, como sucedía antes, los promotores no obtienen la rentabilidad suficiente en la construcción de VPO, de ahí su caída.
Por último, otro factor que influyó fue la congelación del precio máximo al que se puede vender la vivienda protegida. Algunos expertos no dudan en calificar dicho precio máximo como “desactualizado”. Y, mientras no se actualice, no será rentable para las promotoras.
Ya en 2019, un informe del Defensor del Pueblo alertaba de la escasa proporción de vivienda social en el mercado inmobiliario. Además, incidía en la bajada de la inversión por parte de los gobiernos durante las últimas décadas.
“El parque público de viviendas de protección oficial (VPO) y alquiler social ha sufrido una drástica reducción”, se podía leer en dicho informe. Y apuntaba a otro hecho relevante: de los casi siete millones de VPO construida en las últimas seis décadas, la gran mayoría ha pasado a ser vivienda libre. Es decir, que no son viviendas sociales.