David Jiménez en un montaje con personas recibiendo una herencia.
El aviso del economista David Jiménez a quien quiere vender rápido un piso heredado: “La urgencia se paga”
David Jiménez cuenta qué hay que hacer en el caso de que los herederos reciban un inmueble y decidan venderlo.
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La pregunta que se hacen muchos herederos cuando reciben un inmueble, y no quieren que sea suyo, es qué deben hacer para poder venderlo. Un proceso que necesita de una serie de pasos que vamos a contar a continuación de la mano del abogado y economista David Jiménez.
"Para vender el inmueble, primero debe ser tuyo", afirma. "Por eso, el primer paso es aceptar la herencia. Y hay que hacerlo en escritura pública, ante notario". Además, hay otro hecho que conviene ser tenido muy en cuenta: se debe contar con la conformidad de todos los herederos. Si sólo hay uno, como es obvio, esto último sobra.
"Se requiere unanimidad. Si no la hay, habrá que acudir a otros mecanismos (judiciales o extrajudiciales)", añade David Jiménez. Después de aceptar la herencia, llega otro paso: liquidar los impuestos. Hablamos del impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal.
"Con esa escritura, los impuestos liquidados, así como alguna documentación adicional (testamento o declaración de herederos, certificado de defunción...), el Registro de la Propiedad inscribirá a nombre de los herederos el inmueble", prosigue Jiménez.
Y añade que, entonces, "podrán venderlo con normalidad, ya en calidad de propietarios, formalizando el contrato de arras y la escritura de compraventa".
¿Hay un plazo mínimo para vender?
La respuesta del abogado y economista es clara: "No hay plazo para vender ni inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, aunque esto sea recomendable".
Donde sí lo hay es a la hora de liquidar los impuestos. Hablamos de seis meses. Eso sí, pueden solicitar una prórroga aunque, de hacerlo, deben saber que deben pagar intereses a la administración correspondiente.
Como ya se ha dicho, en una herencia con bienes inmuebles hay que pasar por caja por dos impuestos: sucesiones, que es autonómico, y plusvalía municipal, que se presenta en el ayuntamiento donde está el inmueble.
"En el caso de que se produzca la venta de un inmueble que provenga de una herencia, los herederos tendrán que tributar en su IRPF por la variación patrimonial", remarca David jiménez. "Y, si procede, la plusvalía municipal por la venta (que es diferente de la de la herencia), impuesto estatal (IRPF) y local (plusvalía municipal)".
Un ejemplo: si se hereda un piso por 200.000 euros y se vende por 250.000 euros, se obtiene un beneficio de 50.000 euros, que tributará en el IRPF a los tramos de la base del ahorro (del 19% al 30% según la ganancia conseguida). "Por eso es importante planificar bien la sucesión, que puede evitarnos todo o parte de esta tributación", añade el abogado.
También hay que tener en cuenta que tributará en el IRPF del ejercicio en el que se realice la venta. Así, si se vende en 2025, se pagará cuando se haga la renta del 2025 (entre abril-junio de 2026, previsiblemente).
En cuanto a la plusvalía municipal, la cuantía exacta a desembolsar dependerá de la ordenanza fiscal. En este punto, son determinantes el valor catastral del suelo y la antigüedad de adquisición de esa finca (desde qué fecha el heredero es propietario de ese bien, que normalmente coincidirá con el fallecimiento).
Importante: el plazo para liquidar este impuesto es de 30 días desde la venta del inmueble.
¿Y si los herederos no se ponen de acuerdo?
Si el inmueble heredado es compartido entre varias personas, y si el deseo de todos es vender, miel sobre hojuelas. Pero si no es así, habrá que acudir a otras alternativas. Normalmente, la vía judicial.
En este caso, consistirá en demandar al propietario que no desea realizar la venta para que se produzca una división del bien. Es decir, forzar la situación con el fin de sacar ese inmueble a subasta.
"Otra opción es que, los que desean vender, transmitan su parte a otro copropietario o a un tercero. Hay empresas e inversores que pueden comprar proindivisos. También cabe intentar la mediación o arbitraje entre los copropietarios", señala David Jiménez.
Si hay parte de la hipoteca pendiente, los herederos deben seguir pagándola hasta que esta termine. "Si deciden vender la vivienda estando la hipoteca viva, el procedimiento es sencillo. Del precio de venta, es decir, de lo que van a cobrar por ese bien, una parte irá al banco, para cancelar esa deuda, y el sobrante a los vendedores", especifica el economista.
En el caso de que los herederos necesiten hacer una venta rápida, hay varias opciones. "La primera, venderse el bien entre ellos. Si uno quiere salir de la copropiedad, puede acordar con otro que este se lo adjudique a cambio de un precio, señala Jiménez.
"La otra opción es vendérselo a un inversor. Esta última alternativa es más costosa, porque una empresa comprará ese inmueble por un precio por debajo de mercado. ¿Cuánto? Entre un 40% o un 50% menos del real. "La urgencia se paga", concluye David Jiménez.
