Ya sea por la inflación inmobiliaria en las grandes ciudades, o por la ocupación ilegal, la vivienda se ha convertido en un 'dolor de cabeza' para los españoles. Por ello, resulta conveniente comprender el funcionamiento de la ley en todos los temas que envuelven a inquilinos y propietarios, por ejemplo.

El alquiler o compra de la vivienda no deja de ser un negocio, y como negocio al final es comprensible que siempre se busque el máximo beneficio. Por ello, a la hora de vender una vivienda, es importante tener en cuenta qué se puede hacer y qué no según la normativa española. Sobre todo si el piso está alquilado.

Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, la compraventa de viviendas en España alcanzó las 515.810 transacciones inmobiliarias hasta septiembre del año pasado. Un incremento de más del 9% en comparación al mismo periodo del año anterior.

¿Qué ocurre con mi inquilino si quiero vender mi piso?

Un arrendador es el dueño de la vivienda, el que recibe una cantidad de dinero a cambio de alquilar su vivienda a un inquilino, que a su vez está obligado a pagar por ello. Por otro lado, un inquilino o arrendatario es la persona que adquiere el derecho a usar un inmueble a cambio de un pago.

La relación entre un arrendador y un arrendatario sigue una serie de derechos y obligaciones que se marcan en función de un contrato que previamente han firmado así como por la propia normativa.

Ya sea por el problema de la okupación, o de la inquiokupación, o porque directamente quiera venderlo, el dilema que surge es si puede o no hacerlo teniendo en cuenta que el inquilino tiene un contrato firmado por ambas partes.

En ese sentido, es importante mencionar qué movimientos puede realizar el propietario para poder llevar a cabo su venta con éxito y que en el proceso no le ocasione ningún problema legal con su inquilino.

Según la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), una vivienda alquilada se puede vender con inquilinos dentro. Sin embargo, antes de llevar a cabo esa venta, el propietario tiene la obligación de notificarlo a sus inquilinos. 

Una vez les ha avisado, entonces entra en juego el artículo 25 de la la LAU, bajo el cual el arrendatario dispone de 30 días naturales para ejercer su derecho a tanteo de la adquisición del inmueble. Para ello, el propietario tiene que indicarle las condiciones especiales de venta. 

No obstante, si el propietario no avisa al inquilino de la venta de la vivienda, entonces este puede ejercer su derecho de retracto. Este derecho le permite comprar la vivienda en las mismas condiciones en que se ha vendido si el propietario no le notificó previamente la venta o no incluyó todos los detalles esenciales en la notificación.

Asimismo, en el supuesto de que el propietario sí avisa al inquilino de la venta en el plazo, y pasados los 30 días, este no responde, entonces la vivienda se puede vender libremente. El inquilino ya no puede hacer nada al respecto.

Es importante mencionar que aunque la vivienda se venda, no se puede expulsar al inquilino del inmueble. Esto significa que si hay un contrato de alquiler, el propietario está obligado a cumplirlo hasta su vencimiento aunque el inmueble cambie de dueño.

Por esa razón, los propietarios antes de llegar a vender su casa, notifican a los inquilinos y negocian su salida del piso ya sea por mutuo acuerdo o por el pago a cambio de una indemnización.