“No hay suficiente stock para cubrir las necesidades de inversión, hay exceso de demanda”, afirma Mikel Marco-Gardoqui, director nacional de Capital Markets de la consultora inmobiliaria CBRE. Los inversores no sólo han vuelto a poner su mirada sobre los activos españoles, sino que han acelerado su apuesta, hasta tal punto, que se están quedando sin inmuebles para comprar (o alquilar) en sus zonas favoritas.
Y han acelerado la inversión de tal manera que, este año, se va alcanzar un volumen de inversión precrisis. Al cierre de 2015 se habrán comprado (y vendido) activos inmobiliarios por valor de 13.000 millones de euros. Se trata de una cifra significativamente superior a la de 2007, justo cuando iba a pinchar la burbuja. Ese año se superaron, ligeramente, los 10.000 millones. “Además se está comprando con liquidez, sin deuda”, indica el responsable de la consultora.
Inversión inmobiliaria en España en la última década
Los 13.000 millones de euros que se están invirtiendo este año en inmobiliario ‘made in Spain” suponen un 25% más que en 2014 y, además, triplican las cifras de 2013. Parece que la crisis en el sector es un espejismo. Aunque, no es oro todo lo que reluce. Más allá de la cifra, la realidad del sector es más compleja de lo que parece.
El dinero viene de fuera
En esta ocasión, el impulsor del renacimiento del sector viene de fuera. El 70% del dinero que se ha destinado a operaciones de compraventa y alquiler de edificios, oficinas y locales comerciales es foráneo. Son fondos extranjeros, sobre todo, procedentes de Estados Unidos, Francia y Reino Unido.
El segundo actor que lo explica, y que no existía antes de la crisis, es la figura de las Socimis. Bajo este concepto se esconden las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria. Se trata de un tipo de sociedad -que cuentan con un régimen fiscal propio- que han acelerado las operaciones, ya que han protagonizado el 45% de las inversiones, incluida la más importante: la compra de Testa. La inmobiliaria de Sacyr ha pasado este año a manos de la Socimi Merlin Properties.
“Vamos a un ritmo exponencial, somos un mercado destino y todos los sectores están en niveles de récord”, asegura Mikel Marco-Gardoqui. Y dos segmentos se llevan los primeros puestos del pódium: la inversión en oficinas (que este año supondrá 6.000 millones de euros) y en locales comerciales (cerca de 4.000 millones de euros).
Vamos a un ritmo exponencial, somos un mercado destino y todos los sectores están en niveles de récord
Tanto en unas como en otras, el mismo foco: la localización. “La tipología core [áreas principales o claves] es muy escasa. Sólo hay un Paseo de la Castellana, un Paseo de Gracia o una calle Serrano”, asegura el responsable de la firma inmobiliaria.
En estas zonas, el precio de algunas operaciones de oficinas ya ronda los 33 euros por metro cuadrado, aún lejos de los 45 euros que se llegaron a alcanzar en el pico de 2007. Pero la media está en 27 euros por metro cuadrado. La razón, de nuevo, que no es lo mismo una oficina en el corazón financiero de las dos grandes ciudades españolas que en el resto.
En los locales comerciales pasa lo mismo. Todo el mundo quiere estar en los principales ejes. “Las empresas de distribución ya aspiran a locales muy grandes, a flagship”. El ejemplo más claro, la tienda de Primark en Gran Vía 32, en un edificio propiedad de Amancio Ortega.
Volvemos a comprar suelo
El área residencial no escapa de esta tendencia dual las dos capitales y el resto de España. Pero aquí, la característica del año es que los inversores vuelven a comprar suelo. Está en el punto de mira de los inversores porque ya creen que pueden encontrar una rentabilidad.
Ahora la operativa del sector a la hora de comprar terrenos alía a los grandes fondos internacionales con promotores locales. Además, según los responsables de la consultora, algunos inversores ven la oportunidad de comprar suelo a precios baratos y aguantar un par de años para venderlo por más, esperando que el sector vuelva a rentabilidades que parecían olvidadas.
Y mientras Amancio Ortega mira a Londres
Mientras el sector en España se recupera a cifras récord, el gran nombre de la inversión inmobiliaria española vuelve a mirar a Londres. Amancio Ortega, a través de sociedad Pontegadea, está a punto de cerrar la compra de Almack House, un edificio situado en el barrio londinense de St. James por el que pagará cerca de 225 millones de libras (unos 317 millones de euros), según ha publicado la prensa británica.
Amancio Ortega junto a su exyerno Sergio Álvarez
No es, ni mucho menos, su primera operación en la capital británica. En abril de este año, adquirió allí por 400 millones de libras un inmueble en Oxford Street (donde también es casero de Primark). La misma cifra pagó dos años antes por un edificio de oficinas en el West End que, en su momento, fue residencia de los duques de Devonshire. Además, es dueño de la sede de la minera británica Rio Tinto, por la que en enero de este año pagó 265 millones de libras.
En España, sigue buscando pero no tiene prisa. Por ejemplo, no entró en la puja por Torre Espacio, el rascacielos del grupo Villar Mir, que acaba de adquirir el grupo filipino Emperador por 558 millones de euros. Ni siquiera presentó oferta pese a que fue invitado a a participar, según fuentes del sector inmobiliario.