Cambiar de vivienda es una decisión importante. Entran muchas cosas en juego y, generalmente, encontrar la casa ideal es un proceso arduo en el que una persona debe emplear su tiempo pensando, decidiendo y, por supuesto, haciendo números. Y no solo en cuanto a habitaciones, cuartos de baño o metros cuadrados, sino en el cuánto está dispuesto a invertir. Puede que, de hecho, esa sea la primera decisión a tener en cuenta, la más importante y en torno a la cual gira todo lo demás.

Ahora bien. El mercado fluctúa, los precios varían y el coste de un inmueble puede diferir mucho según el momento. Por eso es importante poner las cosas en su contexto mediante un simulador de hipoteca o de mecanismos de valoración que presenten cifras objetivas y realistas y ayuden a calcular la cantidad a desembolsar. Es en este ámbito donde cobran especial importancia las diferentes herramientas que BBVA dispone para este fin, así como BBVA Valora, la aplicación de la entidad que ofrece al futuro propietario una orientación fiable sobre el precio de la vivienda que le interesa de acuerdo a su superficie, la zona en la que se ubica, la tendencia del mercado, etc.

Este punto es importante porque, tanto en las compras como en las ventas, la valoración oficial que suele hacer la administración suele ser siempre a la baja y no ajustada al precio real de mercado. De ahí que esta funcionalidad de BBVA Valora sea especialmente interesante para ir sobre seguro en el proceso. Incluso es posible, a través de la app BBVA Valora View, de llegar a esa cifra mediante una fotografía con el teléfono móvil, que devuelve una tasación acorde con su referencia catastral y con ofertas de viviendas similares publicadas en portales inmobiliarios.

La información es clave

En líneas generales, la información es clave en todo este proceso. Entender por qué una casa puede ser más cara en una zona que en otra pese a tener menos tamaño, por ejemplo, puede obedecer a multitud de factores. En general, la calidad de la construcción, la superficie y los servicios de los que dispone suelen establecer un baremo que se ve modificado por la ubicación, los transportes, la comunicación, etc.

Con todos esos datos en la mano, es el momento para reflexionar acerca del cuánto dinero estamos dispuestos a invertir. Fijarse un límite es una precaución necesaria pero, si el coste sigue por encima de nuestro presupuesto, aún queda una última opción: negociar el precio. En este punto entra en juego toda la información de herramientas objetivas como el simulador de hipoteca de BBVA, al que se puede acceder a través de este enlace.

A través del mismo, el usuario introduce datos básicos de su vivienda objetivo, como si va a ser su residencia habitual, si es nueva o no, el precio, el dinero que necesita en préstamo y el plazo para pagar la hipoteca. El sistema devuelve una orientación sobre la mensualidad de acuerdo a si es un hipoteca variable o fija, una estimación de los gastos asociados a la compraventa y un deslizador que permite modificar el plazo de devolución para ver en qué punto la  cuota se ajusta más a nuestras necesidades.

Gastos más allá del precio de la vivienda

Con rebaja o sin ella, una vez que decidimos dar el paso, también hay que tener en cuenta que adquirir un inmueble tiene una serie de costes asociados ineludibles que elevan la cifra inicial, tanto para comprador como para el vendedor. Estos 'extras' suelen ser derivados de impuestos, pero incluyen gastos hipotecarios, principalmente tasas por la formalización de un préstamo, algo que puede anticiparse gracias al simulador hipotecario que ofrece la web de la entidad. Es un paso casi obligatorio porque, una vez conocido el importe, simular el importe y condiciones de tu hipoteca ayuda a hacer una previsión más acertada.

Pero independientemente de la hipoteca, el comprador debe hacer frente a otros pagos, que incluyen:

  • Tasación: Es un gasto derivado del préstamo hipotecario y previo a este, que consiste en una valoración del inmueble. Su coste depende de los metros cuadrados y el tipo de vivienda.



  • La comisión de apertura: se trata de un porcentaje que se cobra al cliente por la concesión del préstamo, y cuya cantidad depende de la entidad.



  • Desembolso inicial: generalmente, y aunque hayamos solicitado una hipoteca, en la formalización del contrato de compraventa se suele aportar el 20% del precio de la vivienda, que deben proceder de recursos propios.



  • Gestoría: aunque su participación no es obligatoria, puede ser muy útil para llevar a cabo los trámites que se requieran.



  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): esta tasa grava la formalización de documentos como escrituras o actas públicas, o declaraciones notariales. Suele cifrarse, según CCAA, entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la escritura de compraventa y/o del préstamo hipotecario.



  • IVA: Se aplica a las operaciones de compra de vivienda nueva. El tipo es, en la mayoría de los casos, del 10% del importe total.



  • Impuesto de Transmisión de Patrimonio (ITP): afecta a las compraventas de viviendas de segunda mano. Aunque también depende de cada comunidad autónoma, la media es del 8%.



  • Notaría: la formalización de los contratos de compraventa y de préstamo hipotecario -si procede- debe hacerse ante notario. El coste depende del tipo de acto.



  • Registro: se suele recomendar la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad como medida de protección frente a terceros. Es obligatorio, eso sí, si la compra se hace mediante préstamo hipotecario.

Ceñirse al presupuesto

Con estos gastos, y con la previsión que aporte un simulador de hipoteca, ya se puede afinar el total de la operación. Todo ello debe valorarse de forma objetiva y realista porque firmar una hipoteca supone un compromiso a largo plazo. Eso requiere responsabilidad para ceñirse al presupuesto mensual que pensemos dedicar a cumplir con estos préstamos. Así, la mensualidad es una cifra que, según los expertos, no debería ir más allá del 35%-40% de los ingresos mensuales, dejando el resto para los demás gastos habituales y/o imprevistos. El cálculo de estas cifras es más fácil que nunca gracias al simulador de hipoteca que ofrece BBVA.

Puede que, después de hacer números con este simulador hipotecario, decidamos que realmente no nos conviene comprar una vivienda, o simplemente rechazamos la posibilidad porque pensamos que no es el momento. Y es que, a la hora de buscar nueva casa, siempre sobrevuela la clásica dicotomía entre el qué es más conveniente, si el convertirse en propietario o, por el contrario, alquilar un inmueble. Es obvio que cada modalidad tiene unas ventajas y unos inconvenientes que saltan a la vista y que cada cual debe valorar de acuerdo a sus condiciones personales y financieras en base a datos como los ofrecidos por un simulador hipotecario.

Y nuevamente, y aunque hay un componente subjetivo en la decisión, las cifras también acaban decantando la decisión. En el primer momento, los gastos suelen ser menos engorrosos en el caso del alquiler, aunque hay algunos imprescindibles. Suelen incluir la primera mensualidad, que se suele entregar al cerrar el contrato; una fianza, que aunque se acabe devolviendo puede ser de hasta tres meses; y un pago a la inmobiliaria en caso de que el alquiler se haya conseguido a través de la misma.

También hay una cuestión de filosofía en la decisión. Pero herramientas como BBVA Valora y su simulador de hipoteca de la página web de la entidad permiten que, sea cual sea la preferencia, sepamos si podemos aspirar a la casa de nuestros sueños.