El proyecto de ley contra el fraude fiscal aprobado por el Consejo de Ministros este martes incluye entre su batería de medidas una subida de impuestos 'oculta' para los propietarios de vivienda o aquellos que hereden un inmueble.

La ministra de Hacienda, María Jesús Montero, la presentó en la rueda de prensa posterior como una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias en la valoración de los bienes afectados por tres impuestos: sobre el Patrimonio (IP), sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), y Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En la realidad del día a día, para los ciudadanos de a pie, representará una subida real de estos impuestos.

Tal y como señala Álvaro Beñarán Arocena, socio de Fiscal en la firma PKF Attest, la tributación asociada a las propiedades inmobiliarias es compleja porque todos los impuestos parten del valor del inmueble. “Todos los impuestos asociados al valor del inmueble tradicionalmente han tenido una gran litigiosidad con la Administración porque parten de un concepto jurídico indeterminado como es cuánto vale el bien”, indica.

Una muestra del caos actual. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales entre particulares habla de “valor real”; el IVA, del “importe de la contraprestación”; Sucesiones y Donaciones, de “valor real”; el Impuesto sobre el Patrimonio, del “mayor del valor catastral, el comprobado por la Administración o el valor de adquisición”; y los impuestos locales (IBI y la plusvalía municipal), de “valor catastral”.

“Las propias normas fiscales no son homogéneas y aquí llevamos los fiscalistas discutiendo con la Administración toda la vida”, admite Álvaro Beñarán. Incluso existe el procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria previsto en la ley cuando la Administración quiere cuestionar la valoración de un bien que sirva de base imponible para un impuesto.

Pues bien, “en aras de la seguridad jurídica, en el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva”, indica el proyecto de ley aprobado. Traducido al castellano, será el Catastro quien diga cuánto vale tu casa para pagar los tres impuestos mencionados y así evitar conflictos en los tribunales.

Lo que deja claro Hacienda es que esta norma no afecta de ningún modo a los impuestos que usan el valor catastral como base imponible. Estos son, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o también conocido como la plusvalía) o el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Subida de impuestos

La posibilidad de elegir entre el valor de compra o el valor de catastro genera muchas dudas al propietario y a los tribunales, que no sabían cuál era el valor real. En el primer caso, porque en muchas ocasiones el precio que indica la escritura de compraventa no corresponde con lo que ha pagado el comprador. Además, si una persona hereda una vivienda adquirida hace 30 años, el precio en la actualidad seguramente será mucho más elevado.

En el segundo, porque el valor catastral muchas veces es mucho más bajo que el actual. “Lo normal es que el valor catastral de las viviendas suponga el 50% del valor real de la finca”, afirma un funcionario experto en la materia consultado por este medio.

Esta medida, aprobada, según el Gobierno, para clarificar procesos administrativos y judiciales, tiene un lado oscuro.

El director del Servicio de Estudios de Reaf, Rubén Gimeno, explica a Invertia que “este nuevo valor va a subir mucho la valoración de los inmuebles a efectos de los impuestos”. “Esto puede provocar que los valores del mercado de los inmuebles el Catastro los actualice de repente y por tanto haya gente que antes no tenía que pagar el Impuesto de Patrimonio y ahora sí”, aclara.

¿Cómo calculará el valor?

Esa es la pregunta del millón. Todos los expertos consultados por Invertia coinciden en que actualizar el valor real del inmueble para pagar estos tres impuestos acarreará una subida en el pago para los propietarios. Sin embargo, se desconoce cómo el Catastro hará el cálculo de esta nueva referencia.

Fuentes de Hacienda indican a Invertia que “ese valor de referencia de cada inmueble se fijará por catastro mediante un procedimiento administrativo garantista basado en todas las compraventas de inmuebles realizadas ante fedatario y calculado con unas reglas técnicas justas y transparentes”. Muy claro.

Para aportar mayor credibilidad, el ministerio que dirige María Jesús Montero asegura que “este nuevo uso del valor de referencia cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime”. Además, expone, “la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que están representadas las CC. AA., junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria”. Todos los que recaudan.

“Que el valor de referencia sea fijado por la propia Administración en función de la Dirección General del Catastro ya me asusta porque unilateralmente va a fijar el valor de referencia a través de sus propios servicios sin saber qué criterios va a utilizar”, admite Álvaro Beñarán. Supone “más intervencionismo, cuando lo justo sería el valor de mercado que fijan las dos partes”.

Además, expone socio de Fiscal en PKF Attest, “habrá inmuebles fáciles de valorar porque hay oferta y demanda, y otros donde el mercado es muy limitado y no habrá capacidad de hacer una valoración acorde con el valor de mercado”.

Hay algunas comunidades autónomas que han aprobado bonificaciones sobre estos impuestos. Esta medida no afecta a las deducciones, aunque sí en el resultado final a abonar en la agencia liquidadora. “Al ser más alto el nuevo valor de referencia, más vas a pagar aunque luego apliques la bonificación”, asegura Rubén Gimeno.

Buen intento, pero inviable

“Todo lo que sea mejorar el sistema que tenemos ahora, homogeneizar el valor del inmueble, me parece bien; ganamos en seguridad jurídica”, afirma el socio de Fiscal en PKF Attest. “Cualquier fiscalista va a estar encantado con tener un único valor asociado a toda la tributación referida a los inmuebles”, asegura.

“El intento me parece loable, muy positivo sin duda; ahora, esto requeriría una actualización continua y permanente del valor de referencia”, resume Álvaro Beñarán Arocena. "¿Va a reflejar el valor de referencia con exactitud y agilidad las variaciones del precio en el tiempo? Si dependemos del funcionamiento de la Administración o del precedente del Catastro, ni mucho menos, porque no tiene medios”, concluye.