Entre todas las tinieblas y datos económicos negativos que deja a su paso la Covid-19, una buena noticia para los hipotecados o aquellos que van a firmar una: el euríbor, principal índice de referencia para estos préstamos, ha vuelto a mínimos históricos.

Al cierre de la edición de Invertia de este lunes, el euríbor finalizaba agosto en una media del -0,358%, recuperando los mínimos históricos marcados en el mismo mes de 2019 (-0,356%). El índice vivió un movimiento alcista durante el confinamiento -llegó a marcar el 0,081% en mayo-, pero ha superado incluso los niveles cercanos al -0,30% marcado en febrero.

“Después del repunte que hubo en las primas de riesgo de las entidades que supuso el encarecimiento del euríbor en los meses de marzo, abril y mayo, creemos que se va a mantener a largo plazo en el entorno del -0,30% al -0,35%”, explica a Invertia Fernando Rojas, consultor del área de banca de Analistas Financieros Internacionales (Afi).

El euríbor seguirá así, aclara, “siempre y cuando no ocurra nada extraordinario”. De hecho, ha empezado a bajar desde que se firmaron los fondos de reestructuración por lo que desde Afi consideran que “todo eso incita a que no se mueva más abajo del -0,35%”.

Ahora, ilustra Fernando Rojas, “imagina que se recrudecen los rebrotes, empieza a haber otra vez confinamiento, la economía vuelve a caer… Obviamente la opción del BCE pasaría por bajar aún más los tipos, ofrecer ofertas de liquidez adicionales y todo eso haría relajar más los tipos de interés”.

En mínimos unos años

De hecho, la previsión del mercado para el euríbor está en torno al -0,30% en los próximos cuatro cinco años, tal y como expone Fernando Rojas. Sin embargo, reconoce, “no lo vemos por debajo del -0,40%”. “A la luz de los riesgos que sigue habiendo en los soberanos, aunque se ha moderado todo por el efecto del BCE, el SURE y los fondos de la UE, más abajo no lo vemos; no tiene sentido económico ni financiero”, apunta el consultor de Afi.

Por su parte, Juan Villén, responsable de Idealista/hipotecas, asegura que “seguiremos viendo el euríbor en niveles mínimos, pero no creo que caiga más (digamos que debería estar entre el -0,20% y -0,35%), y las hipotecas seguirán en precios muy bajos, precisamente porque por un lado el euríbor se va a mantener muy bajo (y el coste de fondos a 30 años también está en mínimos), y por otro porque los bancos suelen incrementar la competencia por captar clientes en esta fase final del año”.

En este mismo sentido, Javier Santacruz, profesor del IEB, considera que “es factible ver nuevos mínimos del euríbor dado que se mantienen las actuales condiciones laxas de financiación en el Eurosistema o incluso con expectativas de nuevos estímulos monetarios en el otoño-invierno”.

“Esta falta de ‘tensiones’ en el mercado interbancario estará presente hasta que no se produzcan repuntes importantes de la morosidad y ahí se puedan producir puntos de desconfianza de unos bancos frente a otros que se vean más penalizados por el más que probable incremento de los préstamos de dudoso cobro”, añade el profesor.

En cuanto su posible suelo, Javier Santacruz recuerda que el límite por abajo para el euríbor es la facilidad marginal de depósito, “a la cual es difícil que llegue dado que ahí se acabaría cualquier incentivo por pequeño que sea a que los bancos se prestasen entre sí”.

Las hipotecas, bajas pero no a la baja

Con el euríbor en mínimos históricos durante los próximos cuatro o cinco años podrían pensar que los intereses de las hipotecas también irán a la baja. Esto no parece tan sencillo. “Los márgenes ya están tocando hueso, así que no creo que los precios medios puedan bajar mucho”, explica Juan Villén. “Como consejo, diría que los compradores deben comparar entre diferentes bancos, más allá de su banco habitual, porque habrá bancos más agresivos que otros, y eso les beneficiará”, incide a Invertia.

En esa misma línea, Javier Santacruz reconoce que “otra cosa muy distinta es la concesión hipotecaria, la cual va a ir al ritmo no sólo de la crisis, sino muy especialmente de la solvencia de los deudores, la cual se verá seriamente debilitada por incrementos del desempleo, bajadas de salarios, impagos de alquileres…”.

Fernando Rojas ahonda en el escaso margen de maniobra de los bancos. “El último año venía con una rentabilidad casi exigua, ya que con los tipos negativos desde 2014 inciden directamente en la generación de margen de intereses y las hipotecas son casi el 50% de los activos de los bancos”, expone. Además, el consultor de Afi también hace referencia a un fenómeno creciente derivado de la crisis económica: la morosidad que va a incidir claramente en las provisiones que van a tener que tomar. “Se trata de un negocio deteriorado, solo hay que ver los resultados del primer semestre con pérdidas históricas, y eso no va a hacer más que erosionar más un modelo de negocio que ya venía siendo poco rentable, si bien es cierto que más solvente que en anteriores crisis”, concluye.

¿Cómo evolucionarán los tipos?

Ante esta pregunta, el experto en hipotecas de HelpMyCash.com, Miquel Riera, analiza dos vertientes. Por un lado, “los bancos quieren recuperar la demanda perdida durante la primera mitad del año, así que necesitarán mantener competitivas sus ofertas”. Por el otro, “el mayor riesgo de impago derivado del empeoramiento de la economía española puede provocar que algunas entidades decidan subir sus tipos”.

Con el euríbor en mínimos históricos, los márgenes que recibirá la banca por las hipotecas variables serán menores. De ahí, el arreón de las hipotecas a tipo fijo en tiempos de incertidumbre. “Para compensarlo, tratarán de potenciar los tipos fijos y, quizás, también aumentarán los diferenciales de las hipotecas variables”, afirma Miquel Riera.

Dicho todo esto, el experto de HelpMyCash considera que “si se mantiene la tendencia que hemos visto hasta ahora, seguiremos viendo tipos fijos bajos y puede que algunos bancos que aún no lo han hecho se atrevan a abaratarlos (en sus ofertas publicitarias, pues el interés aplicado finalmente siempre dependerá del perfil del cliente)”. “En cuanto a los tipos variables -añade- es probable que se mantengan con pocos cambios, aunque quizá haya entidades que opten por subir ligeramente los diferenciales o el interés fijo inicial que se aplica durante los primeros meses”.

En cualquier caso, Miquel Riera deja claro que “los que tengan un buen perfil podrán disfrutar, previsiblemente, de un interés bajo”. En cambio, “los que pasen por una situación económica algo más delicada tendrán menos opciones de conseguir una hipoteca y, en caso de obtenerla, su interés será más alto”.

¿Cómo afectará a mi hipoteca?

A una hipoteca variable con revisión en septiembre se le recalculará el interés, si así lo establece su escritura, con el euríbor de agosto de 2020, cuyo valor ha sido el mínimo jamás registrado. Por lo tanto, las cuotas serán más baratas tras la revisión, aunque los que tengan una revisión anual lo notarán menos (el euríbor en agosto de 2019 estaba en el -0,356%), según los cálculos de HelpMyCash.

Por ejemplo, para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un interés del 1%, las cuotas se abaratarían en algo menos de 30 euros al semestre con revisión semestral y en algo más de 2 euros al año con revisión anual.

¿Mejor a tipo fijo o variable?

La necesidad de los bancos para asegurar cierta rentabilidad en el tiempo y la competencia comercial ha provocado un aumento de la firma de hipotecas a tipo fijo. Hasta tal punto que en la actualidad se encuentran al 50% en los nuevos préstamos.

A la hora de escoger una de estas modalidades, Patricia Suárez, presidenta de Asufin, explica para Invertia que siempre le dice a la gente que piense la casa que se va a comprar, para qué la va a comprar y durante cuánto tiempo va a querer la hipoteca.

La presidenta de Asufin recomienda una hipoteca a tipo fijo para las personas que van a comprar una vivienda como inversión para alquilar o si será su vivienda habitual para mucho tiempo. En el primer caso, “te viene bien un tipo fijo porque ya tienes establecidos los gastos de la hipoteca y puedes cuadrar mejor los gastos con los ingresos”. En el segundo, “porque lo lógico es que con el tiempo por inflación y por todo el euríbor suba y, aunque estos primeros años estés pagando más, a la larga pagarás menos; y sobre todo, que tienes fijados los gastos”.

Por el contrario, indica la presidenta de Asufin, “no recomiendo el tipo fijo a quien piensa que va a vender la casa en poco tiempo, no tiene claro que va a estar mucho tiempo en esa vivienda por movilidad geográfica o la quiere amortizar antes del plazo establecido”. “En esos casos es mejor una variable porque los tipos están muy bajos y en principio se espera que estén así mucho tiempo”, abunda en su explicación.

Por último, sea cual sea el tipo de hipoteca, desde Asufin puntualizan que lo más importante es ver el tema de vinculaciones (seguros, fondos de pensiones, etc.). “En la mayor parte de las ocasiones hay que intentar que el préstamo hipotecario tenga las menos posibles porque todo lo que te ofrecen vinculado a estas operaciones suele tener peores condiciones que si lo contratas por fuera”, advierte Patricia Suárez.