¿De verdad se puede reactivar el mercado inmobiliario derribando inmuebles?

No es una idea nueva. Hay algunos actores del sector inmobiliario que la defienden desde hace tiempo: derribar algunos de esos inmuebles que se construyeron en plena burbuja del ladrillo, que nadie quiso y que ahora esperan que se produzca un milagro y alguien los compre.

El problema es que, esta vez, quien promueve esa medida, como incentivo para reactivar el sector, es el presidente de la patronal de promotores inmobiliarios APCE, Juan Antonio Gómez-Pintado. “Hay posibilidad de absorber todavía una parte [de esas casas sin vender], pero en algún caso habrá que llegar a demoler porque el ciudadano prefiere las promociones nuevas, que tienen medidas medioambientales, que están construidas con otros materiales y que están concebidas de forma distinta a las que se hicieron hace diez años”, señaló en una entrevista.

¿Qué inmuebles habría que tirar? ¿Quién lo decide? ¿Y qué se haría después con ese terreno? No hay un marco normativo para llevar a cabo este tipo de iniciativas. “La medida tampoco se entiende porque el stock de viviendas sin ocupar, aunque lentamente, está bajando”, señalan desde la sociedad de tasación Tinsa. Ahora mismo, a finales de 2016 quedan por vender cerca de 390.000 viviendas, según Servihabitat. Una cifra que el próximo año puede recortarse en otro 20%, hasta las 315.000 unidades.

¿Qué se podría vender?

“Hay algunas promociones que están casi vacías, pero que pueden tener, por ejemplo, un 20% de viviendas ocupadas; esas no las puedes tirar”, argumentan desde Tinsa. “Luego tienes solares donde ya tienes algún tipo de estructura ya construida, que puede tener incluso más valor que el suelo, en las que hay inversiones realizadas. ¿Cómo las compensas? Tirar puede ser una medida muy, muy puntual”, indican fuentes de la firma.

Es decir, tirar inmuebles pero sólo en casos muy particulares y una vez haya acuerdos específicos por parte de todos los actores implicados y las correspondientes administraciones locales y regionales. Porque la idea de tirar inmuebles se centra en localidades pequeñas, nada de grandes ciudades donde el mercado sí está reactivándose.

“La legislación municipal está preparada para construir pero no lo está para demoler. ¿Cómo se revierte el modelo?”, se pregunta Fernando Encinar, cofundador del portal inmobiliario Idealista que es partidario de esa medida en determinados casos. “Los ayuntamientos podrían beneficiarse porque esos terrenos pueden recuperarse [como zona verde] y quedan eximidos de dar servicios a unas casas donde no hay nadie”, añade.

Imagen de viviendas en construcción. EFE

“En Irlanda ya se demolieron inmuebles. En algún momento habrá que hacerlo”, afirma el directivo. “¿Cuáles? Aquellos que están en medio de la nada, que no tienen demanda y que no la van a tener. Mientras, en algunas zonas como Madrid, hay que construir”, añade. De hecho, apuntan desde Tinsa, “en Madrid no tienes prácticamente suelo para construir, queda muy poco”

¿Otras soluciones? “Para reactivar el mercado lo esencial es la reactivación económica, la mejora de los sueldos y que se consigan mejores condiciones de financiación por parte de las entidades financieras”, indica Tinsa. “E imaginación. Si quieren vender los promotores no sólo tienen que bajar los precios de esas promociones, que en algunos casos pueden estar bajando un 20% o un 25%. También está la rehabilitación que es una opción que a veces no se contempla”.

Precios, al alza

Se habla de derribar inmuebles como medida de choque en un mercado donde los precios están al alza, aunque no en todas las zonas por igual. El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó la pasada semana la evolución de los precios de los pisos. La vivienda libre se encareció un 4% en el tercer trimestre de 2016 en tasa interanual, una décima por encima del repunte anual del segundo trimestre (3,9%). Con este incremento ya son 10 los trimestres consecutivos en los que la cotización de las casas presenta tasas interanuales al alza.

Hay diferencias en función del tipo de vivienda. En el caso de los inmuebles nuevos, la subida fue del 7,3% en comparación con el tercer trimestre de 2015. Una tasa más de un punto inferior a la del trimestre anterior (8,4%). Las viviendas usadas siguen una evolución diferente. Su precio crece menos respecto a hace un año pero está subiendo. En este tercer trimestre repuntó un 3,5%, frente al 3,2% del segundo.

“Ahora ya no hay un mercado unificado”, señala Fernando Encinar. “Durante la burbuja inmobiliaria y el pinchazo era un mercado muy paritario, ahora es muy dispar. Los locales en Madrid pueden bajar de precio, mientras que los pisos suben. Es un cosmos. Tienes barrios, como Lavapiés, donde los precios están subiendo un 25%”, añade el cofundador de Idealista.

¿Qué dice el INE? Que esas diferencias existen. En la Comunidad de Madrid la vivienda se ha encarecido un 7,8% en el último trimestre, seguida de Cataluña (6,6%) y Baleares (5,4%). En el lado contrario, en Cantabria y Murcia el repunte de precios es del 0,7% y en Castilla y León, el 1,2%.