Merlin Properties, un gigante inmobiliario en Bolsa

Maite Nieva 

La recuperación del sector inmobiliario en España no solo ha puesto en valor unos activos considerados tóxicos, a raíz de la explosión de la burbuja inmobiliaria, sino que han acabado creando el primer gigante patrimonialista cotizado del mercado español. Merlin Properties ha sido el máximo exponente de esta transformación, situando a la compañía como uno de los valores del Ibex 35 más sólidos y con mayor prestigio entre los inversores internacionales.

La integración de los activos de Testa tras adquirir la filial de la constructora Sacyr y Metrovacesa, en manos de la banca española tras el concurso de acreedores de la inmobiliaria, así como una intensa política de compra de activos en el mercado español han catapultado el valor en un tiempo record. Alcista a corto y largo plazo, la compañía que preside Ismael Clemente ha comenzado el año con buen pie.

Los resultados obtenidos en los tres primeros meses del año han sido uno de los principales catalizadores del valor. Duplica beneficios Entre enero y marzo la sociedad cotizada de inversión inmobiliaria ha duplicado los resultados de todas las categorías de sus activos, tanto en oficinas como en locales comerciales y logísticos, con un crecimiento de las rentas brutas cercano al 3%: oficinas 26,1 millones de euros; 22,6 millones centros comerciales y 8,9 millones en activos logísticos.

Un importante catalizador para la acción, especialmente entre el inversor extranjero ya que demuestran que están consiguiendo sus previsiones de crecimiento. Especializada en la adquisición y gestión de activos terciarios Core y Core Plus en la Península Ibérica ha contado desde sus inicios con accionistas de referencia del mercado internacional. Exceptuando el 29% de la participación conjunta del 29% de Santander y BBVA, el 95% del 71% de los inversores restantes son extranjeros. El beneficio neto de la socimi ha aumentado un 47% en el primer trimestre hasta situarse en 66,6 millones de euros respecto al año pasado. También aumentaron sus ingresos por el alquiler de su cartera de activos hasta 119,9 millones de euros, un 52,9% más, así como el incremento de las rentas que la compañía está negociando tras la renovación de los contratos.

Merlin Properties es uno de los valores de los 5 Grandes de Renta 4, con un peso en la cartera del 20%. Los analistas del banco de inversión recomiendan sobreponderar. ¿Los resultados obtenidos desde enero a marzo apoyan el cumplimiento de los objetivos para 2017¿, aseguran. También es una de las compañías más recomendadas por los analistas de Bankinter desde que comenzó el despegue del sector inmobiliario en España. Actualmente el precio objetivo es de 12,4 euros con la recomendación de comprar.

Bankinter destaca la aceleración de los ingresos de la compañía debido a la integración de Metrovacesa desde finales de octubre, incrementando las rentas totales, si bien con unos índices de ocupación menores que la cartera inicial.

Con un negocio especializado en oficinas, centros comerciales y logístico Merlin Properties tiene una capitalización bursátil cercana a 5.200 millones de euros. Una cifra que da una idea de la carrera meteórica de la sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi) si la comparamos con los 1.292 millones con los salió a cotizar al Mercado Continuo. Apenas año y medio después, en diciembre de 2015, daba el salto al Ibex 35, situándose en el top de las empresas más negociadas del mercado español.

Tras la integración de Metrovacesa en Merlin Properties, la banca española encabeza las participaciones significativas, liderada por Banco Santander con un 22,2%del capital y BBVA, 6,44%. El resto del accionariado está muy repartido. Entre los accionistas de referencia hay grandes inversores institucionales entre los que se encuentran Principal Financial Group con una participación del 3% y BlackRock. La gestora estadounidense ha vuelto a superar la cota del 3% en el capital social de Merlín, al elevar su participación que se había visto diluida tras la ampliación de capital que la firma realizó para materializar su fusión con Metrovacesa.

También Merlin Properties ha adquirido a Banco Popular, hace unos días, la participación del 3% que tenía esta entdad financiera en la socimi. Valor para el accionista Merlin Properties ha sido una de las compañías más activas a la hora de captar financiación desde su salida a Bolsa, tanto a través de ampliaciones de capital como de emisiones de deuda corporativa que le ha permitido convertirse en la primera inmobiliaria patrimonialista española.

En este sentido a la hora de calcular el retorno del valor hay que tener en cuenta que los 10 euros del precio de la salida a Bolsa equivalen en la actualidad a 7,98 euros por acción de la cotización actual. Según Bloomberg este cálculo se realiza descontando todos los efectos de las ampliaciones de capital realizadas. Para un accionista que ha estado desde el principio en todas las ampliaciones de capital y que ha ido percibiendo dividendos desde el principio, su coste fue de 7,68 euros por acción por lo que teniendo en cuenta el precio actual de la acción, 11,23 euros habría acumulado una revalorización del 42%.

La estrategia principal de la socimi está encaminada a creación de valor en los activos de su cartera y a la generación de ingresos recurrentes para el accionista. La estimación del dividendo para el ejercicio 2017 es de 44 céntimos por acción, en efectivo, un 10% superior al ejercicio de 2016. La compañía ha entrado en una fase de estabilidad después de haber crecido tanto y tiene un flujo de caja muy positivo que permite dar la rentabilidad por dividendo más elevada del sector.

La cartera de activos Merlin Properties se sitúa en 10. 026 millones de euros mientras que la deuda financiera asciende a 4.570 millones de euros, el 45,6% del valor de su cartera. La pasada semana realizó una emisión de de bonos con vencimiento a 8 años por importe de 600 millones de euros con un tipo de interés de 1,75%. La agencia de calificación Moody's, ha asignado a la socimi el rating investment grade.

El último eslabón de la burbuja

La vivienda residencial y en particular la vivienda de alquiler, hasta ahora el patito feo del mercado inmobiliario, ha sido el último eslabón de la cadena en sumarse al carro del repunte del sector. Hoy Testa Residencial, filial de Merlin Properties con 8.000 viviendas en alquiler es el primer operador en España de este segmento del mercado. La próxima pieza del tablero será la fusión de Testa Residencial con Acciona Real Estate, las filiales de vivienda de alquiler de Merlin Properties y de la constructora, respectivamente.

Tras este acuerdo la nueva empresa, se convertirá en un gigante del negocio de alquiler, único en España, con 9.500 viviendas y Acciona conseguirá dar salida a Acciona Real Estate, su negocio patrimonial cuyos activos agrupó en 2015, con la intención de sacarlos a Bolsa. A cambio, se convertirá en socio de referencia de Testa Residencial con una participación aún por definir ¿entre el 20% y 30%¿, según fuentes empresariales. Acciona traspasará a la filial de Merlin Properties una cartera de 1.382 viviendas valoradas en unos 350 millones de euros, ubicados en su mayoría en zonas ¿core¿ de Madrid.

El mercado espera que la operación esté lista antes del verano después de varios meses de negociaiones. Según las previsiones, Testa Residencial saldrá a Bolsa bajo la figura de Socimi. Testa Residencial reúne los activos residenciales de alquiler de la filial inmobiliaria de Sacyr así como los activos de Metrovacesa que no se integraron en Merlin Properties tras la adquisición de Testa y la fusión con Metrovacesa.

En este caso, Banco Santander, BBVA y Banco Popular, propietarios de la inmobiliaria tras el concurso de acreedores de Metrovacesa, traspasaron un total de 3.300 viviendas a Testa Residencial. La operación fue valorada en 665 millones de euros. Como resultado de esta operación Santander es el accionista de referencia con el 44,39%; BBVA, 34% seguido de Merlin Properties con el 16,10%. Banco Popular mantiene todavía un 4% de Testa Residencial.