Los hoteles no son sólo cosa de hoteleros. En 2016, más de 130 activos hoteleros cambiaron de manos en España, con una inversión que llegó a 2.100 millones, marcando el segundo mejor año para el sector en una década. Pero el último ejercicio ha servido para consolidar el cambio de tendencia. Los fondos de inversión inmobiliaria, socimis, fondos soberanos e incluso family offices -plataformas de inversión para grandes patrimonios familiares-, han sido de nuevo los protagonistas en las compras de activos hoteleros en España.
El interés en el mercado vacacional combinado con el cambio de estrategia de las cadenas hoteleras y los operadores, ha restado relevancia en las adquisiciones a estos tradicionales actores y consolida su paso a modelos de negocio basados en la gestión, señala el informe ‘Gestión de activos hoteleros 2017’ elaborado por la consultora Magma HC. De hecho, según responden las hoteleras encuestadas, se prevé que este año el 41% de las operaciones que cierren sean contratos de alquiler, frente a un estimado 13% de compras.
Según el estudio, elaborado a través de una encuesta a 90 cadenas nacionales e internacionales con presencia en España, señala que para las socimis el “atractivo más interesante” son los hoteles de categoría media (tres estrellas, sobre todo) ya que sirven de base para una remodelación y reposicionamiento en zonas de elevado interés turístico.
Casi cuatro de cada 10 de los hoteles que se vendieron el año pasado eran categoría tres estrellas, seguido de las operaciones de activos cuatro estrellas (28%), el 24% de ‘low cost’ y el 9% de operaciones ligadas a hoteles cinco estrellas.
Respecto a los focos más interesantes del 2016, si bien en años anteriores los inversores han buscado oportunidades en el mercado urbano -con Madrid y Barcelona a la cabeza-, el año pasado las posiciones vacacionales han representado un 66% de las operaciones. Además, los activos en los principales destinos urbanos -a los que se suma San Sebastián, Málaga y Palma de Mallorca, “se están situando en niveles que comprometen la rentabilidad futura”, lo que ha inclinado la balanza hacia los destinos de playa.
La estrategia de los últimos años de la sociedad inmobiliaria Hispania responde a esta tendencia que describe la encuesta de Magma HC. La socimi se convirtió recientemente en el primer propietario hotelero de España tras comprar en junio el hotel Selomar en Benidorm. Por este inmueble plagó casi 16 millones y prevé invertir otros 19 en su completa rehabilitación. De la operación se encargará Grupo Barceló a través de un contrato de arrendamiento, al igual que en otros hoteles que la socimi ha adquirido en el último año en distintas ubicaciones de Baleares.
Según el balance anual sobre inversión hotelera que elabora JLL, en 2016 Hispania estuvo entre las sociedades de inversión más activas, con cinco hoteles y una inversión de 71 millones. Su última compra fue también el pasado mes de junio en Mallorca. La sociedad completó la adquisición del Hotel Fergus Tobago por 20 millones, un tres estrellas en primera línea de playa con 275 habitaciones, que prevé rehabilitar con una inversión adicional de 10 millones para elevar su categoría. Fergus Hotels seguirá siendo el operador del hotel bajo contrato de arrendamiento. Tras esta incorporación, la socimi acumula casi 11.300 habitaciones en 39 hoteles.
El perfil de negocio de los hoteleros
El escenario actual, según los hoteleros que han participado en la encuesta, es el de la venta de activos a fondos -sobre todo socimis- que están muy interesados en el mercado vacacional. Las propias cadenas hoteleras están entre los principales vendedores. A través de estas desinversiones, las hoteleras sanean las cuentas y pueden centrarse el negocio en la gestión y crecer con menor esfuerzo de capital.
Según la consultora, las cadenas españolas están siguiendo la tendencia que otros grandes del sector internacional como Marriott, Intercontinental o Hilton iniciaron hace años: vender los edificios de sus hoteles y pasar a explotarlos bajo un contrato de alquiler. ¿Qué permite esto? Liberar recursos para ejecutar estrategias de reposicionamiento o mejoras en la gestión de cada hotel, por ejemplo.
La propiedad sigue siendo la parte principal de la cartera de activos de los hoteleros, un 36% según el informe elaborado por Magma HC. Le sigue en peso el alquiler (32,73%), la gestión (18,1%) y la franquicia (13%). Aun así, de las operaciones que tuvieron lugar en 2016, el 41% han sido contratos de alquiler, frente al 15% que han representado las adquisiciones o el 17% de ventas.
En el último ejercicio, el grupo Meliá asegura haber fortalecido su modelo de gestión, pasando de ser una compañía propietaria a una gestora con hoteles en propiedad. En su cartera de más de 96.300 habitaciones en 43 países, el 60% de las habitaciones están bajo gestión o franquicia, frente al alrededor de 15% de habitaciones en propiedad. Además, de las 18 aperturas que realizó en 2016, la hotelera asegura que el 60% se hizo en régimen de gestión.
Sirve también como ejemplo la cartera que tiene NH Hotels. Al cierre de 2016, la cadena contaba con 224 hoteles en alquiler, 80 en gestión y sólo 75 en propiedad, un 21% de sus más de 58.000 habitaciones en todo el mundo. Respecto al año anterior, en 2016 sumó dos alquileres, diez hoteles en gestión y redujo tres hoteles en propiedad. Durante el ejercicio anterior, la cadena cumplió así el objetivo de desinversión de 140 millones y culminó la primera fase de su plan de reposicionamiento con un foco claro, centrarse en el segmento del lujo.
Según los datos del informe anual de 2016 del grupo, el peso de la cartera en propiedad se concentra en Europa (con activos en España, Italia y Holanda, principalmente), seguido del mercado latinoamericano (con presencia en Chile, México, Argentina y Estados Unidos). El portafolio hotelero en propiedad de NH se valora en unos 1.900 millones de euros, según los datos de la empresa.
Tendencias del sector para 2017
La mitad de los hoteleros encuestados cree que en este 2017 veremos alguna fusión, integración o compraventa entre grupos hoteleros en España, señala el estudio de Magma HC. Para este año, los analistas sostienen que la industria hotelera seguirá apostando por operaciones entre grupos, como las que vivió el sector el año pasado cuando Marriott compró Starwood y creó el mayor grupo hotelero del mundo o el Grupo Accor, que se hizo con la empresa propietaria de las marcas de lujo Farimont, Raffes y Swissotel con el apoyo del fondo soberano de inversión de Qatar.
Hacia delante, el sector también espera que las socimis y otros grupos de inversión se mantengan como protagonistas en las operaciones de compra, ganando cada vez más terreno a los grupos hoteleros.
Aunque el estudio de Magma HC señala los destinos vacacionales como los más interesantes para estos inversores, este año el mercado mirará también con especial interés ciudades de menor tamaño como Vitoria, Granada, Burgos o A Coruña.
El recuperado impulso del turismo nacional y la actividad empresarial hace que estas ciudades, donde el precio medio por habitación sigue siendo bajo pero ya apunta alzas, vuelvan a estar en la picota de los inversores. Ofrecen, precisamente, el tipo de activos que se buscan: hoteles de categoría media con buena ubicación, construidos en su mayoría durante los años ‘70 y ‘80, que pueden adquirir por a un precio atractivo y darles el lavado de cara necesario para que respondan a las tendencias actuales.