Barcelona pierde peso frente a Madrid en un año de inversión hotelera récord

La incertidumbre generada por el desafío soberanista en Cataluña pesa sobre las distintas aristas del sector turístico. Al descenso de llegadas de turistas internacionales se suma un menor crecimiento de la actividad turística, según los datos publicados este jueves por Exceltur y, también, la inversión hotelera.

En los tres últimos meses del año, no se han cerrado operaciones hoteleras en Barcelona. Durante el año, el apetito inversor en la Ciudad Condal ha sido elevado "y se han pagado precios muy importantes hasta septiembre", ha asegurado Miguel Vázquez, socio de la división de hoteles de la consultora Irea. El interés por los hoteles existentes "sigue intacto", subraya, pese a la moratoria que estableció a principios de 2017 el consistorio barcelonés que lidera Ada Colau. El golpe al mercado lo ha dado la crisis política.

"Desde septiembre no se ha cerrado ninguna transacción en Barcelona. Sabemos que hay una muy avanzada, que seguramente se cierre en este primer trimestre, y otra que estamos realizando nosotros", añade antes de explicar que el tsunami político ha pillado por sorpresa a los inversores y que "seguramente, tenga efectos negativos para la inversión en la comunidad". 2018, considera Vázquez, será clave para confirmar esta tendencia negativa o para revertir el efecto negativo y recuperar la senda de crecimiento.

El freno del referéndum ilegal del 1-O, un escenario que los inversores no manejaban en sus conversaciones hasta septiembre, ha sido, sin embargo, un motor para Madrid. La capital se coloca por tercer año consecutivo por delante de Barcelona como destino de la inversión hotelera, según los datos del informe anual Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España 2017 que elabora la consultora Irea desde hace más de una década. En concreto, durante el año pasado, las 16 transacciones hoteleras realizadas en Madrid sumaron 637 millones de euros, frente a los 422 millones de las 20 operaciones cerradas en Barcelona. 

En el caso de Madrid, 13 de las operaciones tuvieron lugar respecto a hoteles existentes, con una inversión de 349 millones. Además, la capital registró en 2017 un elevado volumen de inversión en reconversión de inmuebles debido a operaciones como la compra del Edificio España por parte de Riu, la Operación Canajelas -que traerá el primer hotel de la cadena Four Seasons a Madrid el próximo año-, y el 'hostel' que el fondo de inversión Excem desarrollará en la calle Postigo de San Martín, frente al Monasterio de Las Descalzas. En total, la inversión en reconversión ascendió a 288 millones, frente a los 11 millones registrados en Barcelona durante el año anterior.

Año de inversión récord

La incertidumbre de los últimos meses en Cataluña no ha lastrado, sin embargo, los resultados a nivel nacional. La inversión hotelera marcó un nuevo récord en 2017. En el último año se compraron un total de 182 hoteles -más de 28.800 habitaciones-, 35 establecimientos más que el año anterior, con una inversión de 3.907 millones de euros. El monto, que queda muy por encima de los 2.614 millones que supusieron un récord en 2015, supone un 78,9% más que el año anterior, y se debe al aumento del número de activos que se han vendido pero también al precio medio que se ha pagado por habitación. 

Según los datos de Irea, en 2017 se pagó unos 119.000 euros por habitación, un 30% más que el precio alcanzado en 2016. El crecimiento es especialmente reseñable si se compara con los 85.000 euros por habitación al que se produjeron de media las transacciones en 2015. Según Vázquez, esto subraya un cambio de ciclo: aquellos activos que se compraron hace varios años a menor precio y se han reformado empiezan a venderse a altos precios. "El perfil del inversor cambia. El anterior veía la oportunidad y asumía el riesgo, el que viene ahora compra un activo reposicionado y con una mentalidad distinta que busca rentabilidades de entre un 5% y un 7%". 

La buena marcha de la industria turística está alimentando el interés inversor y esto se ha traducido en una clara apuesta por los proyectos de reconversión de inmuebles a uso hotelero pero también ha reactivado la venta de suelo para desarrollo hotelero después de varios años de parón. En total, estos dos tipos de operaciones han registrado un volumen conjunto de 478 millones, casi un 140% más respecto a 2016. Hacia delante, según Irea, la cartera de proyectos de reforma y obra nueva prevista a corto-medio plazo asciende a unos 4.000 millones. Un 80% de este monto se destinará a obra nueva, lo que "confirma el reinicio de la construcción de nuevos establecimientos hoteleros". 

Por tipo de activos, el sector vacacional superó ampliamente al urbano (69% frente al 31%), recuperando la tendencia de 2014 y 2015, debido a la concentración de las principales carteras vendidas a lo largo del año. Además, por destinos, 2017 ha servido para recuperar zonas que habían dejado de ser atractivas tras la crisis. Es el caso de Málaga, que se ha colado entre las ciudades favoritas de los inversores en el último año con 18 operaciones y 516 millones de euros. Eso sí, Canarias sigue siendo la niña bonita de la inversión: acumuló 939 millones, un 27% del total.

¿Quién invierte en España? Los inversores internacionales juegan un rol muy activo en el sector hotelero: un 69% de la inversión fue internacional, 2.379 millones. El 70% del capital procede de inversores europeos, frente al 29% que viene de Estados Unidos y un 1% de Oriente Medio. De estos inversores internacionales, casi la mitad ha venido de fondos como Blackstone, Benson Elliot o Axa. Las socimis, en tanto, han perdido peso en el último año, aportando sólo un 12% del volumen invertido en 2017, frente el 29% registrado en 2016. El inversor nacional gastó en el último año 1.528 millones, de los cuales 644 millones fueron desembolsados por cadenas hoteleras.

Perspectivas para 2018

El sector hotelero español se va a beneficiar durante este año de la buena marcha de la economía española y del atractivo que tiene el país como destino para la inversión internacional en un momento en que la liquidez para invertir en inmobiliario es alta, considera Irea. "Este año arranca con una fuerte inercia de operaciones en estado avanzado de negociación que, en caso de materializarse, podrían concentrar unos 600 millones de euros de inversión en el primer trimestre del año", comenta Vázquez.

Para el consultor, la actividad de inversión hotelera "seguirá siendo muy elevada" este año, aunque habrá que mantener la vista puesta con atención a la incertidumbre en Cataluña, "que hará muy difícil reeditar unos datos de inversión similares" a los de este año. Además, en su opinión, el incremento de precios de los activos se va a moderar este año.