Los March apuestan por Mercadona y Reebok para rentabilizar el ABC Serrano

Los March dan el salto al mercado inmobiliario. Lo van a hacer a través de Serrano 61 Desarrollo Socimi. Un vehículo de inversión que cuenta con un único activo: el centro comercial ABC Serrano; uno de los centros más tradicionales de Madrid, y que cerraba el año pasado con unas pérdidas que rozaban el millón de euros.

Banca March pilota la socimi después de que en junio de 2017 adquiriesen el ABC Serrano a una joint venture creada por CBRE Global Investors e IBA Capital Partners. Una operación de la que no han trascendido detalles pero que se valora en el entorno de los 80 millones de euros.

Así que ahora, casi un año después, la entidad se propone darle un impulso y, para ello, ofrece a los futuros inversores una rentabilidad del entorno del 5% al 8% anual, y un dividendo que rondará el 2% anual. Toda una apuesta para poner, de nuevo en valor, un Centro Comercial que está situado en plena Milla de Oro madrileña. Un edificio que data de 1899 y que cuenta con una superficie bruta alquilable de 15.000 metros cuadrados, de los que están alquilados el 86%.

Estrategia de futuro

El objetivo que se fija Banca March (que ostenta en virtud de las condiciones fijadas en un crédito con Caixabank, la potestad de controlar el consejo de administración y, al mismo tiempo, el compromiso de no reducir su porcentaje en la sociedad por debajo del 10%) es el de atraer nuevas marcas que permitan alcanzar el 100% de ocupación en 2019.

Así que para mantener su hoja de ruta los March contemplan incrementar el ratio de visitantes actuales en un 15% e incrementar la rotación de las plazas de garaje del centro comercial. Al mismo tiempo buscan incrementar su presencia en medios mediante “campañas de marketing y redes sociales”, según explica la propia sociedad en el folleto de salida a cotización en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Quieren, eso sí, mantener la actual diversificación del centro con “un mix de servicios con actividades deportivas, moda, alimentación y restauración en el centro de Madrid”. Es decir, mantener la actual estrategia que, al mismo tiempo, se convierte en un riesgo para la propia sociedad, según reconoce el documento de salida al mercado. El 61% de sus ingresos proviene, fundamentalmente, de cuatro “inquilinos ancla” que son quienes deben atraer al grueso de sus visitantes.

Inquilinos ancla

Hablamos de Mercadona, Reebok, Habitat y el restaurante Pedro Larumbe. Entre todos ellos sumaron el año pasado unas rentas anuales de 2.027.086 euros; algo que podría provocar que “la Sociedad tuviera dificultades para encontrar nuevos inquilinos, disminuyendo de forma importante el nivel de ocupación del inmueble y los ingresos”.

En contra de lo que se pueda pensar, no es Mercadona la compañía que más aporta por el alquiler de espacio para el supermercado que tiene en el ABC Serrano; uno de los pocos que tiene instalados la firma de Juan Roig en el barrio de Salamanca en Madrid. El inquilino más importante del centro comercial es el Reebok Sports Club.

El gimnasio del hermano ‘bohemio’ de la familia Entrecanales, Bruno, pagó el año pasado una factura de 981.195 euros por el alquiler de distintas plantas donde desarrolla su actividad. Un dato que se desprende de la memoria anual de Alfabeto 98, la sociedad que hasta el año pasado se ocupaba de la gestión del gimnasio.

¿Y cuánto pagan Mercadona, Pedro Larumbre y Habitat? Pues es difícil saberlo, dado que la socimi de ABC Serrano no especifica quién paga cada renta, aunque da los datos. Así, salvando Reebok Sports Club, el segundo mayor alquiler que pagan estos “inquilinos ancla” es de 514.400 euros por un local de 2.050 metros cuadrados; le sigue otro de 193.500 euros por una superficie alquilada de 1.754 metros cuadrados; y otro de 338.066 euros por algo más de 900 metros cuadrados.

Otras marcas

Junto a estas marcas, hay otros comercios como Hawkers, Poly juguetes, Juice Lab o Viena Capellanes y Neck&Neck.

Sea como sea, parece que Banca March va a tener trabajo por delante en los próximos meses para relanzar el ABC de Serrano. Más allá de la captación de dinero con su puesta de largo en el mercado, va a tener también que trabajar en la parte de gestión.

De hecho, la sociedad ha firmado con la entidad un contrato como “gestor de servicios”, por el que cobrará 527.500 euros anuales, más una prima en función de resultados. Al mismo tiempo, IBA Capital Partners se va a ocupar de la parte inmobiliaria del centro comercial, por el que percibirá 400.000 euros anuales, más una prima en función de los resultados obtenidos.

Los resultados esperados

Unas cuentas que prevén que el 2018 se cierre con un beneficio de 2,49 millones de euros, y el 2019 con un beneficio de 2,46 millones de euros. Eso sí, teniendo en cuenta que -en estos dos años- cuenta con una renta garantizada de 5,6 millones de euros por parte de los antiguos propietarios del centro comercial. Así que emplea esta cantidad como “estimación de ingresos por motivos de prudencia” en ambos ejercicios.

Sin embargo, la intención de Serrano 61 Desarrollo Socimi es incrementar los niveles de alquiler. En primer lugar, porque prevén contar con un 100% de ocupación en 2019. Para ello estiman unos 100 euros por metro cuadrado para los locales pequeños a ocupar, y de 30 euros por metro cuadrado al mes por más de 250 metros cuadrados de alquiler.

Además, estima que la inflación vinculada al aumento de las rentas será del 2%, y que se activarán las “rentas variables” de sus inquilinos. Algo que va vinculado al nivel de ventas de los mismos.

Sobre la cabeza del centro comercial pende un crédito de 36 millones de euros con vencimiento el 16 de febrero de 2031; con un tipo de interés de Euribor 3 meses +1,75%.