Témpore Properties, la sociedad de inversión inmobiliaria (socimi) de Sareb se ha incorporado al Mercado Alternativo Bursátil con tres objetivos: agilizar la desinversión de la cartera de activos del ¿banco malo¿ procedentes de las antiguas Cajas de Ahorro; triplicar su tamaño a tres años a través de una estrategia de compras y, a más largo plazo, convertirse en un actor principal del mercado inmobiliario para dar el salto al mercado continuo y participar en la consolidación de la industria de la gestión patrimonial y reordenamiento del sector inmobiliario a través del proceso de concentración del sector, entre 2019 y 2020.
La finalidad de la Oferta Pública de Venta (OPV) de la socimi, a través del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), tiene un triple objetivo. Por un lado, agilizar la venta de los inmuebles residenciales procedentes de las antiguas cajas de ahorro, y facilitar la salida del accionariado del organismo estatal hasta su total desaparición dando entrada en el capital a nuevos inversores. Y, a más largo plazo, convertirse en un referente del sector inmobiliario para dar el salto al Mercado Continuo y tener un papel activo en el proceso de concentración del sector.
La socimi, un vehículo de inversión especializado en la gestión de inmuebles residenciales en alquiler, debutó en el mercado el pasado 3 de abril con una cartera de 1.383 viviendas ubicadas en zonas metropolitanas de las principales ciudades españolas. El objetivo a corto plazo es incrementar su cartera a través de nuevas compras al ¿banco malo¿ y triplicar su cartera hasta alcanzar 4.200 unidades.
AMPLIACIÓN DE CAPITAL A CORTO PLAZO
Las inversiones previstas podrían elevarse hasta 500 millones de euros y se financiarán con ampliaciones de capital con las que la socimi irá dando entrada a nuevos inversores institucionales de forma progresiva. De esta forma la sociedad estatal, que actualmente posee el 98,51% del capital, reducirá también hasta un porcentaje minoritario su participación en la socimi.
Témpore Properties cuenta con el compromiso de Sareb para comprar nuevos activos, un elemento diferencial respecto a otras sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que le permitirá crecer más rápidamente. La sociedad estatal ya está trabajando en una cartera de 1.108 viviendas, por importe de unos 168 millones de euros para adquirirla a finales de año y acabar 2018 en el entorno de 350 a 400 millones de euros de activos bajo gestión. De esta forma se quiere conseguir el volumen necesario para convertir la socimi en una inversión atractiva que permita saltar a cotizar al mercado continuo. La socimi se ha propuesto alcanzar una rentabilidad bruta del 5% en tres años y una tasa de ocupación del 95%.
CONSOLIDACIÓN DEL SECTOR
La recuperación del sector inmobiliario y el crecimiento del mercado del alquiler residencial, hace de Témpore una gran oportunidad para la inversión, según los responsables de la compañía. En este sentido, la socimi de la Sareb es algo más que un proyecto de apoyo para disolver el ¿banco malo¿.¿A más largo plazo quiere convertirse en un actor principal del mercado inmobiliario con vistas a la consolidación de la industria de la gestión patrimonial y participar en el reordenamiento del sector inmobiliario a través de futuros procesos de concentración en el mercado.
Eso significa que van a intentar ser activos en todo momento en el mercado¿, asegura Nicolás Saldaña, consejero delegado de Témpore Properties. ¿Lo normal y lógico es que, en los próximos dos años, 2019-2020 se abran procesos de concentración. No sé si seremos comprados o seremos compradores, en cualquier caso, esta es una industria naciente que se está desarrollando y se va a encontrar con nuevos actores que van a salir al mercado a lo largo de 2018¿, comenta. ¿Como en cualquier otra industria, es un negocio que exige escala de producción y optimizar su estructura de costes cuando se consigue el volumen suficiente de activos bajo gestión. Por ello ¿todas socimi tienen que crecer¿, explica el consejero delegado de Témpore Properties. ¿El problema es que nos encontramos en un mercado con una estrechez de oferta. No hay demasiado producto para poder crecer. Por esto, el acuerdo marco con Sareb es una ventaja respecto al resto de socimi¿, comenta.
SIN DEUDA, POR EL MOMENTO
La socimi número 50 del Mercado Alternativo Bursátil debuta sin deuda y con un margen de maniobra para financiar su expansión y realizar inversiones hasta 500 millones de euros. La cartera actual de Témpore Properties está compuesta por activos inmobiliarios localizados en las zonas metropolitanas de las principales ciudades españolas con una amplia demanda de alquiler. La valoración de los activos inmobiliarios a 30 de septiembre de asciende a 175,5 millones de euros. La socimi ha debutado con un valor de referencia de 10,40 euros por acción, lo que supone una valoración total de la compañía de 152,7 millones de euros.
Además de Sareb, accionista mayoritario con el 98,51% del capital, el accionariado lo integra una treintena de inversores institucionales con una inversión conjunta de 2,5 millones de euros. Una parte de los inversores han sido personas físicas, algunas de ellas se han incorporado directamente a través de los eventos organizados en la Bolsa de Madrid y en la Bolsa de Barcelona y una parte importante son empresas del sector, asegura Nicolás Saldaña. No obstante, reconoce que, aunque este vehículo de inversión está pensado para que resulte atractivo para todo tipo de inversor, la mayor parte son inversores instituciones. Compañías de seguros, fondos de inversión especializados y fondos de pensiones aglutinan la mayor parte del capital, dice.
A corto plazo los expertos consideran que el potencial de revalorización de los activos de la cartera es limitado. La escasa visibilidad de dividendos en los próximos trimestres, así como una liquidez reducida por la dimensión de la compañía y la participación del 98,5% que mantiene Sareb son los principales argumentos, aunque la compañía espera obtener un beneficio de medio millón de euros en 2019.
ATRACTIVA, PERO CON RIESGOS
Uno de los objetivos de Sareb es conseguir que Témpore sea una alternativa de inversión atractiva para atraer inversores institucionales que vayan sustituyendo a la compañía estatal. No obstante, los expertos recomiendan leer bien la letra pequeña. El folleto de la salida a Bolsa de la socimi también advierte que la inversión no está exenta de riesgos que podrían afectar a la evolución del negocio. Además, como es habitual en este tipo de advertencias, se subraya que las estimaciones ¿no deben tomarse como una garantía de resultados futuros¿, ya que ¿el cumplimiento de las mismas estará condicionado por la materialización de las asunciones contempladas.
Uno de estos riesgos afecta directamente a la composición de la sociedad. Según las explicaciones que se dan en el folleto no se puede asegurar que los intereses de la empresa estatal coincidan con los intereses de los demás accionistas actuales o con los posibles compradores de las acciones de la Compañía. La Sareb, accionista mayoritario con el 98,51% del capital ¿podría aprobar resoluciones corporativas, incluso si sus intereses entran en conflicto con los intereses de la compañía¿.
Así mismo, reconoce la existencia de un considerable ¿riesgo de concentración¿ en la composición de la cartera inmobiliaria. El 58,9% de los activos en la provincia de Madrid y el 23,9% en Barcelona. En este sentido, las condiciones económicas particulares que presenta esta región podrían afectar negativamente la situación financiera, resultados o valuación de la cartera de activos, y a la demanda de viviendas de alquiler¿.
Entre los supuestos riesgo se incluye también la posibilidad de la reducción del valor de mercado de los activos inmobiliarios. La tenencia y adquisición de activos inmobiliarios implica ciertos riesgos de inversión, tales como que el rendimiento de la inversión sea menor que el esperado o que las estimaciones o valoraciones realizadas puedan resultar imprecisas o incorrectas.
La rentabilidad de la inversión también podría reducirse o verse afectada negativamente en determinados casos entre ellos, si varían las rentabilidades esperadas de los activos o de evoluciones adversas desde un punto de vista macroeconómico o incluso de incertidumbre política.
Otro de los argumentos a tener en cuenta es la ¿no ejecución de las previsiones¿, ya que sus estimaciones de balance para este ejercicio y el cierre del pasado ¿son por su naturaleza inciertas y susceptibles de verse o no cumplidas en el futuro¿.