Las socimis siguen centrando el interés del sector inmobiliario. “Fueron recibidas con las manos abiertas para desaguar la deuda que había”, reconocía Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en el marco del II Foro Inmobiliario organizado por EL ESPAÑOL, que ha contado con el patrocinio de Gestycontrol, ST Sociedad de Tasación y Armabex.

Cuatro años después de que estas sociedades -son casi 60 y llegarán a 100- irrumpieran en el mercado español, con la salida a Bolsa de Merlin, Hispania, Lar y Axiare, la foto fija de entonces ya ha variado.

Y, a tenor de lo que vislumbran los expertos, todo apunta a nuevos movimientos, a añadir a la absorción de Axiare por parte de Colonial o la oferta que hay sobre la mesa por la que el fondo Blackstone busca quedarse con Hispania.

A lo largo de estos años, el papel de las socimis como punta de lanza del sector inmobiliario se ha dejado sentir sobremanera, con esos “12.000 millones de euros levantados” que, como apuntaba Fernando Ramírez, director de Relaciones con el Inversor de Merlin, han servido para “poner en movimiento un sector que estaba moribundo, que de tener un valor de 50.000 millones había pasado a ser prácticamente inexistente”.

Millones que no se han repartido de una manera equitativa entre todos los ámbitos de actividad de este sector. Hasta ahora, la inversión de las socimis se ha dirigido a las oficinas, los centros comerciales, las naves logísticas o los hoteles, pero no han visto claramente el negocio en la actividad residencial.

Un aspecto que Carolina Roca, la vicepresidenta de los promotores madrileños, quiso poner encima de la mesa. “Tras haber ayudado a desaguar el sector, les pido más a las socimis”, decía, y abogaba porque estas sociedades “asumieran más riesgos en el futuro y fueran de la mano de los promotores para promover vivienda en alquiler”.

Una salida para mejorar la situación en la que se encuentran los promotores inmobiliarios que lograron superar la crisis y tratan ahora de volver a recuperar unos niveles mínimos de actividad. No está siendo fácil. “Aunque ahora en España se están vendiendo 470.000 viviendas, la mitad de las que se vendían en la etapa precrisis, me vale. El problema es que los promotores solo hemos vendido el 10%”, reflexionaba Roca.

"La demanda no puede comprar los pisos que hacemos"

“¿Cómo hemos llegado hasta aquí?”, se preguntaba la también dirigente del grupo familiar Roca. Y la respuesta cae por su propio peso. “Hemos perdido cuota porque la demanda no puede comprar los pisos que hacemos”, asumía resignada la responsable de Asprima, quien añadía que “el 65% de los precios de las viviendas vendidas estaba por debajo de 150.000 euros, y hemos producido 47.000 a un precio de 350.000 euros”, se lamentaba.

Ante esta realidad, que “ha provocado una brecha abismal en el acceso a la vivienda de la clase media y que se ha trasladado al mercado de alquiler”, Carolina Roca enfatizaba la crítica a los planes de vivienda que los gobiernos vienen aprobando en los últimos años. “No se pueden reducir los planes a otorgar subvenciones a los más desfavorecidos. Hace falta más oferta, sobre todo de alquiler, un mercado que adolece de la profesionalidad necesaria”.

Para las socimis sí hay financiación

Un nicho en el que, entiende la vicepresidenta de Asprima, la colaboración de los promotores con las socimis puede resultar crucial. “Si voy al banco junto a una socimi resulta mucho más accesible la financiación”, estima Roca.

La esperanza de la vicepresidenta de los promotores madrileños no parece contar con la confianza de muchos actores del sector. “Creo que es enormemente complicada esa colaboración entre promotores y socimis”, entiende Ricardo Martí-Fluxà, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) y presidente no ejecutivo de la promotora Neinor. “Los bancos no tienen confianza en financiar viviendas, como sí la tienen con hoteles, cuyos promotores llegan ya con un gran gestor bajo el brazo”, apunta Martí-Fluxà.

Tampoco ve clara la inversión de las socimis en la vivienda Antonio Fernández, presidente de Armabex, una de las 22 empresas registradas que ayudan a estas sociedad a salir a Bolsa, desde la incorporación hasta el día a día de su cotización.

El 'dinero beta' busca la rentabilidad inmediata

En su exposición sobre por qué las socimis relegan la inversión en vivienda para centrarse en otros sectores, explica Fernández que lo primero que ha hecho el “dinero beta” en su llegada a España, a través de las socimis, es buscar una rentabilidad asegurada en los mejores activos, de ahí que “en el paseo de la Castellana se hayan vendido hasta las paradas del autobús”. Luego, con el crecimiento sostenido de España y el aumento del consumo, la inversión se ha centrado en los centros comerciales, y, por último, en el sector hotelero en expansión.

No obstante, aprecia el presidente de Armabex algunos ‘brotes verdes’. “Parece que está llegando el dinero al sector de la vivienda. Se está anticipando esta llegada con socimis en desarrollo que van a tener que enfrentarse a dudas sobre la futura rentabilidad, sabiendo que han de estar 3 años con su dinero metido en una caseta de ventas”, apunta Fernández.

Consolidación de las socimis

El II Foro Inmobiliario organizado por EL ESPAÑOL también servía para sacar a colación el tema de la consolidación entre las socimis. “Es de sentido común porque la granulidad es insostenible”, piensa Jesús González Nieto-Márquez, director gerente del Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Una postura en la que no todos los ponentes que asistieron al Foro organizado por EL ESPAÑOL se mostraron de acuerdo. “Esto es algo muy embrionario, y, aunque se han producido un par de operaciones, todavía estamos muy lejos de la situación en la que estaba el sector inmobiliario hace diez años, cuando tenía un tamaño cuatro veces mayor”, acotaba Fernando Ramírez, director de Relaciones con el Inversor de Merlin.

En la misma línea se pronunciaba Juan de la Peña, cofundador de la socimi Student Properties -una “rara avis en el sector”, reconocía-. “A veces, la consolidación se hace cuando las cosas van muy mal y no es el caso de lo que sucede hoy”, señala De la Peña.

Para Antonio Fernández, de Armabex, estos procesos son normales. “Habrá nuevos operadores porque se necesitan socimis de cercanía. Cuando crezcan, serán absorbidas por las grandes. Son movimientos accionariales normales en el marco de ciclos de asimilación de riesgos”, zanjaba Fernández esta cuestión.

Interés de los 50 mayores inversores del mundo

El crecimiento y consolidación de las socimis han servido también para “lograr una enorme profesionalización del sector inmobiliario”, afirmaba Hernán San Pedro, director de Relación con Inversores de la socimi Lar. “También han conseguido que no entrara cualquiera, como lo demuestra el hecho de que los 50 mayores inversores del mundo tengan presencia destacada en las grandes socimis”, añade el responsable de Lar.

En la segunda mesa del debate del Foro, el consejero delegado de GesTycontrol, Álvaro José Sánchez, hizo hincapié en la necesidad de que el sector inmobiliario aplique las últimas novedades tecnológicas para “evitar la dispersión actual y la pérdida de tiempo que conlleva”.

'Big data' y falta de liquidez

Aplicaciones tecnológicas que ST Sociedad de Tasación ha puesto en marcha junto a Urban Data Analytics. “La tecnología nos ha permitido analizar el big data para aportar perspectiva y tendencias, además de evaluar el binomio rentabilidad/riesgo en un mercado más heterogéneo y transparente”, apuntaba Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación.

Junto a Sánchez y Villanueva, también participaban en esta segunda mesa del Foro David Calzada y Juan Aguayo, socios de Grant Thornton y Cuatrecasas, respectivamente, para hacer eco de la gran profesionalización incorporada con las socimis y también, como elemento negativo, de la escasa liquidez de la mayoría  de socimis del MAB. “Si no existe liquidez, las socimis dejan de ser atractivas para las economías familiares”, decía Aguayo.