Se buscan 10.000 millones para financiar la construcción de 100.000 viviendas

Todas las cartas necesarias para que el sector inmobiliario recupere definitivamente la velocidad de crucero que ansían los promotores parece que, poco a poco, se están poniendo sobre la mesa.

Existe suelo a mansalva en desarrollo, los visados para construir nuevas viviendas no paran de crecer y las promotoras se afanan en cerrar las preventas sobre plano necesarias para que los bancos otorguen el ansiado crédito promotor.

Solo faltaría que las entidades financieras abran la mano con la concesión de estos préstamos y, sobre todo, que las viviendas se vendan con los compradores subrogándose a esos préstamos, hipotecándose durante 25 o 30 años, para que a promotores y a bancos les vuelvan a salir las cuentas, como ocurría hace ya más de una década, en los años previos al estallido de la burbuja.

Las tres primeras ‘patas’ se están cumpliendo a pies juntillas. Los promotores siguen acaparando suelo finalista a manos llenas y los permisos concedidos por los arquitectos técnicos para inicio de nuevas viviendas han iniciado 2018 con brío.

Los visados crecen un 17% entre enero y febrero

Han sido 15.000 las unidades visadas entre enero y febrero, un 17% más que un año antes. De mantenerse esta tendencia en lo que resta de año, la ansiada superación de los 100.000 visados sería una realidad. Cifras que todavía están a años luz de aquellos 865.561 visados otorgados en 2016.

Por el empuje de las inmobiliarias no va a quedar. Tanto las cotizadas -Neinor, Aedas, Metrovacesa o Quabit- como otras que aspiran a salir a Bolsa, caso de Aelca o Via Célere  -controladas por el fondo Värde-, necesitan estos visados como agua de mayo. Sin ellos no pueden iniciar esas viviendas que permitirían cumplir con las exigentes previsiones de entregar, en un plazo de dos o tres, entre 2.000 y 4.000 viviendas anuales.

A partir de aquí, la simultaneidad del inicio de la comercialización, la obtención de la licencia de ejecución y el comienzo de las obras se convierte son tres hitos que resultan clave para marcar la previsión de entregas.

Cualquier contratiempo con alguno de estos aspectos puede dar al traste con la previsión que se había. Que se lo digan a Neinor -la inmobiliaria dirigida por Juan Velayos-, que, a principios de año, fue duramente castigada en Bolsa, al reconocer que, en algunos casos, la obtención de las licencias iba a retrasar la entrega de varias promociones.

Su nuevo timing en la entrega también resulta muy ajustado. Nuevos retrasos con las licencias, tanto de ejecución como de primera ocupación tras finalizar la obra, pueden poner en riesgo esa nueva previsión de entrega.

No para las algo más de 1.000 viviendas que Neinor piensa entregar en los próximos 7 meses que restan para finalizar el ejercicio. De momento, ha finalizado 36 en Vizcaya -pendientes de la licencia de primera ocupación antes de su entrega- y debería finalizar y entregar, antes del 30 de junio, otras 213 viviendas. Salvo casos puntuales, no debería haber problema alguno para entregar esas 1.018 si, como asegura Neinor, en las 13 promociones se están llevando a cabo los últimos remates en fachadas y cerramientos. Además, están prevendidas ya unas 900.

Plazos de entrega muy ajustados

Más ajustados son los plazos que la promotora dirigida por Velayos y presidida por Ricardo Martí-Fluxà se ha dado para entregar durante otras 2.000 viviendas en 2019. En este caso, también las preventas marchan a buen ritmo, con más de 1.200 ya ‘colocadas’, pero solo unas 500 llegarían, con toda seguridad, a tiempo de ser entregadas.

Teniendo en cuenta el mínimo de 2 años que va desde el inicio de las obras a la entrega de llaves, EL ESPAÑOL ha podido comprobar, en la página web de la inmobiliaria, que las obras de 300 de estas viviendas acaban de iniciarse en este mes de mayo, con lo que difícilmente estarían en disposición de ser entregadas dentro de año y medio.

Tampoco será fácil que cumplan los plazos de entrega las 700 viviendas que están en fase de cimentación. Sí lo podrán hacer las más de 500 en las que se ha empezado a articular la estructura del edificio. En juego están ingresos de casi 830 millones, gracias a esas 2.500 viviendas ya vendidas a un precio medio de 332.000 euros.

Aedas y Metrovacesa, entregas a más largo plazo

Menos ambiciosas son las previsiones de entrega de viviendas a corto plazo de Metrovacesa y Aedas, las otras dos inmobiliarias que han salido a Bolsa entre 2017 y 2018. Metrovacesa -que, entre enero y marzo, entregaba 36 viviendas en 2015- firmaba en ese primer trimestre la venta de 88 unidades. La inmobiliaria, controlada al 70% por Santander y BBVA, se ha fijado entregar 520 viviendas durante el presente ejercicio. Nada que ver con las ambiciosas 3.500 a las que prevé llegar en 2020.

En el caso de Aedas, la promotora que tiene como principal accionista al fondo Castlelake con el 51,65%, lanzaba al mercado 454 viviendas entre enero y marzo, de las que lograba prevender 220 pisos por 74,5 millones de euros. Sus previsiones pasan por tener lanzadas para 2020 el 50% de las entregas y el 8% en construcción, después de que la totalidad de las entregas que prevé realizar este año y el próximo ya estén en marcha.

Crédito promotor activado con cautela

Tanto para las 80.000 viviendas visadas en 2017 como para las 100.000 que tendrán luz verde en 2018, la gran banca española ha vuelto a activar el crédito promotor. Lo hace después de haber reducido su exposición en 200.000 millones de euros desde el estallido de la burbuja en 2007. El ‘agujero’ ascendía a 300.000 euros y ahora ronda los 115.000 euros.

Tras este saneamiento, en 2017 el crédito de los bancos para actividades inmobiliarias ha vuelto a aflorar, con el otorgamiento de unos 8.000 millones. Con una horquilla de entre 100.000 y 120.000 euros para financiar la construcción de cada una de esas 80.000 viviendas visadas. Para este año, al aumentarse las visas hasta las 100.000 unidades, el crédito necesario rondará los 10.000 millones de euros.

Financiación innegociable con preventas inferiores al 40%

Así, sobre la base innegociable de que los promotores acudan en busca del crédito para construir con un volumen de preventas de entre el 40% y el 50%, todas las grandes entidades han abierto el grifo, sabedores de que detrás del crédito promotor llegan las hipotecas de los compradores de vivienda.

Préstamos todavía muy asequibles, con el Euríbor en negativo, pero que, en menos de un año, se van a encarecer en cuanto el Banco Central Europeo (BCE) cambie su política monetaria y suba los tipos de interés.

Algunos, como Bankia, por los condicionantes impuestos desde Bruselas, no había podido, hasta ahora, dar crédito promotor. Pero ya lo ha hecho. En el primer trimestre financiaba, con 54 millones, la construcción de 4 promociones -una de ellas de Aedas, en Cataluña- y anda negociando, por unos 500 millones, la concesión de otras 40 operaciones crediticias con diversas promotoras.

Sabadell y CaixaBank, más de 2.000 millones cada uno

Otros llevan ya varios años creciendo en este segmento del crédito promotor. En 2015, el Banco Sabadell ya derivaba 800 millones para financiar la actividad promotora, elevaba el crédito a 1.300 millones en 2016 y por encima de los 2.000 el pasado ejercicio. Y en 2018, el banco presidido por José Oliu prosigue con el grifo abierto. Si se mantiene la tendencia del primer trimestre, con casi 600 millones otorgados, el crédito promotor se iría en 2018 hasta el entorno de los 2.400 millones de euros.

En esos mismos registros estaría CaixaBank, que otorgaron 2.300 millones de euros en 2017 y abogan por, al menos, repetir ese importe en el presente ejercicio. Los dos bancos más grandes, Santander y BBVA, también se han animado en 2017 a entrar en la financiación de actividades inmobiliarias. La entidad presidida por Ana Botín ha dado crédito para que Neinor construya 322 viviendas y Aedas casi 500.