La alta demanda está provocando que la oferta residencial de vivienda nueva en Madrid y Barcelona -los dos núcleos principales donde se aglutina-, sea cada vez más escasa. De las apenas 32.000 viviendas que están en desarrollo en ambas áreas metropolitanas, sólo restan por vender unas 10.000.

Los restantes 22.000 inmuebles ya están fuera de mercado. O acaban de ser reservados o ya se han firmado los contratos de arras, el documento por el que el futuro comprador adelanta una cantidad y se arriesga a perderla si se echa atrás y decide finalmente no comprar la casa.

Los datos que arroja la actualización del Censo Vivienda Nueva -elaborado por Sociedad de Tasación desde 2014 con periodicidad bianual-, vienen a determinar que, al ritmo en que se están produciendo estas ventas sobre plano, el 'stock' quedaría cubierto en menos de un año de no iniciarse ninguna vivienda más.

El ritmo de ventas, superior al de la oferta nueva

“En el supuesto de que el ritmo de absorción del 'stock' se mantenga en los niveles actuales y no se pusieran a la venta nuevas viviendas, la oferta podría agotarse en unos ocho meses en la Comunidad de Madrid, y en unos nueve en la capital”, comentan a EL ESPAÑOL desde la empresa que, como consejero delegado, dirige Juan Fernández-Aceytuno.

Un extremo que, evidentemente, no va a producirse a la vista de la evolución de los visados firmados para iniciar nuevas obras, pero que resulta insuficiente para cubrir la alta demanda, lo que provoca que ese plazo para agotar el excedente sea cada vez menor.

Las preventas de las cinco promotoras cotizadas

En ese aumento de las preventas, la referencia principal la marcan las cinco promotoras de edificación residencial que cotizan en Bolsa.

En el primer trimestre de 2018, Neinor aumentaba en 300 las viviendas prevendidas -por un precio conjunto que roza los 100 millones de euros- y que elevaba la previsión futura de ingresos a casi 830 millones con las 2.500 viviendas ya ‘colocadas’. Aedas, por su parte, cerraba entre enero y marzo la preventa de 220 viviendas, para elevar a 1.135 las unidades ya retiradas de comercialización, con reservas o contratos de arras firmados.

A partir de aquí, Quabit -la empresa presidida por Félix Abánades que acaba de cerrar una ampliación de capital de 63 millones de euros-, prevendía 134 viviendas en esos tres primeros meses de 2018, pero durante abril y la primera semana de mayo sumaba otras 111. Y, en menor medida, Metrovacesa y Realia, lograban la preventa de 88 y 29 viviendas, respectivamente.

Aumento del precio por el mayor tamaño de las viviendas

En la actualización del Censo Vivienda Nueva, Sociedad de Tasación destaca una gran novedad respecto a los dos censos anteriores. Que el tamaño medio de las viviendas nuevas que están en venta ha aumentado considerablemente.

Respecto a 2016, en Madrid capital la oferta de viviendas nuevas en venta con una superficie inferior a 100 metros cuadrados se ha reducido del 33% al 21%, mientras que las de 100 a 150 metros representan ahora el 66,3% de la oferta, 18 puntos más que hace dos años.

También se aprecia un descenso apreciable en la oferta de viviendas con una superficie superior a esos 150 metros cuadrados. En el resto de los municipios del área metropolitana de Madrid, son similares los cambios en la tipología de las nuevas viviendas que se construyen registran.

En Barcelona, mismas tendencias que en Madrid, pero menos acentuadas

En Barcelona capital también se observan las mismas tendencias en cuanto a tipología, aunque esos cambios no se registran de una manera tan acentuada como sucede en la capital.

Así, las viviendas más pequeñas, con menos de 100 metros cuadrados,han retrocedido del 43% al 37% en los dos últimos años, mientras que las ofertadas entre 100 y 150 metros representan ahora casi el 34%, cuando en 2016 apenas eran el 29%. A diferencia de la capital, en la Ciudad Condal las viviendas de más de 150 metros han crecido, aunque sea de una manera poco significativa.

Como consecuencia de la escasa oferta y la alta demanda y este aumento del tamaño de las viviendas, los precios se han visto notablemente incrementados. La confluencia de ambas circunstancias ha provocado que, en la Comunidad de Madrid, las viviendas de menos de 150.000 euros han pasado de suponer el 25,6% de la oferta a solo el 15,2%.

No busque vivienda nueva en Barcelona por menos de 150.000: no hay

En el área metropolitana de Barcelona por debajo de ese precio la oferta se limita a apenas el 5%, y, en su recorrido por las promociones en marcha en la ciudad dirigida por Ada Colau, Sociedad de Tasación asegura que “no hemos podido localizar ninguna vivienda por menos de 150.000 euros”.

Por el contrario, entre 300.000 y 500.000 euros el aumento es de 10 puntos, hasta el 51,5%, y la oferta de viviendas más caras, por encima del medio millón de euros, se incrementa hasta rozar el 40% desde el anterior 24%.