Competencia da alas a Airbnb pero añade incertidumbre a los precios del alquiler

Un puñado de ayuntamientos españoles llevan varios meses inmersos en una lucha por regular los alquileres turísticos, pisos o habitaciones gestionados a través de plataformas como Airbnb que según sus detractores impulsan al alza el precio de los alquileres, deterioran las zona en que se establecen generando una serie de incomodidades para sus habitantes.

No obstante, este martes la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) anunció que recurrirá las condiciones que imponen los ayuntamientos para frenar la proliferación de estos pisos. El regulador cree que estas normas son contrarias a la competencia y ayudan a encarecer los alquileres turísticos perjudicando a sus usuarios.

Competencia impugnará las condiciones impuestas por Madrid, Bilbao y San Sebastián, lo que puede traducirse en la anulación de las principales restricciones al alquiler de viviendas vacacionales. A favor del regulador juega la sentencia de Canarias donde, tras el recurso de la CNMC, se eliminaron las restricciones a los pisos turísticos.

En este caso se eliminó la prohibición a viviendas vacacionales en las zonas turísticas o de uso mixto, se permitió el alquiler por habitaciones de forma separada y se suprimió la obligación de inscripción en un registro previo al inicio de la actividad. En el regulador hay confianza en que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y País Vasco falle en este mismo sentido.

¿Qué pasaría si se anulan estas restricciones?

Los más favorecidos serían plataformas como Airbnb que han visto frenado su negocio en las zonas más turísticas con estas restricciones. Indudablemente su parque de viviendas aumentaría y sus resultados podrán mejorar, aunque la opacidad con que se maneja la compañía impide hacer un seguimiento de su evolución. En 2016 presentó beneficios de 192.000 euros y unos ingresos de tres millones de euros para su filial local.

Por contra, el sector hotelero podría verse perjudicado en las zonas donde se liberalice el mercado, en especial pequeños establecimientos que han sufrido la irrupción de estas plataformas en segmentos de consumidores muy similares. No estamos hablando de grandes hoteles pero sí de los hostales que han tenido un respiro en el centro de Madrid con estas normativas.

En el caso de Madrid, la norma del Ayuntamiento exige una licencia para poder alquilar apartamentos y viviendas turísticas. Por otro lado, establece un periodo de un año, ampliable a otro más, hasta que se puedan otorgar de nuevo licencias en determinados distritos de la capital: en el distrito Centro, para toda clase de hospedaje, y en Palos de Moguer, Recoletos, Goya, Trafalgar y Argüelles para viviendas de uso turístico.

En el caso de Bilbao y San Sebastián, solo pueden ser viviendas de uso turístico las plantas bajas o primeras de los inmuebles, salvo que tengan acceso independiente a la calle. Además, se exige autorización y registro para las viviendas de uso turístico y límites para las mismas. También se incluyen otros obstáculos, como exigencias de oferta máxima de tres habitaciones por vivienda y limitación a edificios de uso residencial.

8.000 pisos turísticos en Madrid

En el caso de la capital, se contabilizan unos 8.000 pisos turísticos en la zona centro, la más afectada por este fenómeno. Desde comienzos de año el equipo de la alcaldesa Manuela Carmena ha cerrado 70 pisos turísticos y tiene otros 400 bajo la lupa. Del mismo modo, preparan un Plan Especial para la Regulación de Alojamientos Turísticos que podría ilegalizar el 95% de estas viviendas turísticas en el distrito centro al exigirse un acceso independiente desde la calle.

Con una sentencia contraria de la justicia, todos estos planes se estancarían y según buena parte del sector inmobiliario, uno de sus primeros efectos sería el encarecimiento de la vivienda en alquiler. Los dueños de pisos intentarían sacar más rentabilidad en un mercado en el que proliferen las viviendas turísticas y a las que se podría sacar más dinero con alquileres temporales.

Los contrarios a la regulación indican que al menos en Madrid no se ha demostrado que los precios de alquiler han bajado desde que se pusiesen en marcha las regulaciones de Carmena.

Los ayuntamientos se defienden

Según los datos del portal Idealista, en el primer trimestre de este año el precio medio de los alquileres de vivienda en la ciudad de Madrid se situó en 15,9 euros al mes el metro cuadrado, lo que supuso un 7,8% más que hace un año. El mayor precio de la capital se encontró en el distrito Centro con 19,3 euros, precisamente el más afectado y regulado en sus alquileres turísticos.

Con todo, las ayuntamientos se defienden. Desde el Ayuntamiento de Madrid han indicado que "el turismo es una actividad económica importante en la ciudad de Madrid" y que además de "protegerlo" quieren "que se concilie con los derechos de los ciudadanos dentro de los barrios como es el propio derecho a la vivienda evitando procesos que la encarezcan".

Por su parte, el alcalde de San Sebastián, Eneko Goia, ha criticado que la "lectura" que Competencia hace en su recurso de la normativa urbanística municipal de viviendas turísticas donostiarra da "alas al libre mercado sin tener en consideración ningún otro principio, ni valor".