Es un segmento atractivo en España, que todavía se encuentra muy por detrás de nuestros vecinos europeos. Las residencias de estudiantes son una opción cada vez más elegida, en un momento en el que los alquileres no dejan de subir. Inversores, promotoras y el resto de actores del sector inmobiliario no quitan ojo a estos activos alternativos.

"Hay 95.000 plazas en residencias y colegios mayores en España. Más del 80% de ellas son obsoletas o no tienen los servicios adecuados para 2018", explica a este periódico Miles Leonard, Associate de Valuation & Advisory de Cushman & Wakefield. En este sentido, el atractivo para los inversores es aún mayor, porque hay margen de mejora en los edificios. "Por la crisis, las universidades no han podido ir actualizando las residencias que gestionan", apunta este experto.

Además de las plazas obsoletas, con aspectos incluso de 4G o WiFI, lo cierto es que España está muy lejos de cubrir la demanda que existe sobre residencias de estudiantes.

Según los cálculos de JLL en su informe Residencias de Estudiantes. Análisis de un mercado en crecimiento y transformación, publicado en abril, en España hay unos 470.000 jóvenes que son susceptibles de necesitar alojamiento; en esta cifra, JLL incluye a los alumnos que cursan sus estudios en una provincia diferente a la de su procedencia (unos 328.000), los alumnos extranjeros (cerca de 100.000) y los que llegan a España a través del Programa Erasmus (unos 50.000).

"Frente a eso, tan solo existen 93.600 plazas disponibles al año en residencias en España (unas 1.150), lo que se traduce en un desajuste importante entre la oferta y la demanda de alojamiento de más de 380.000 plazas", señalan los expertos de JLL.

Ahora, con la recuperación económica el interés sobre España ha vuelto; también en lo que a residencias se refiere. Una parte de ellas, explica JLL, funciona en régimen de concesión o bajo un derecho real de superficie, en el que la universidad o un organismo -público o privado- son propietarios del inmueble destinado a este fin o de suelo sobre el que se construye, mientras que la residencia se administra a través de un operador privado bajo un contrato de gestión a largo plazo. La otra parte, se construye y gestiona directamente sobre suelos e inmuebles de propiedad privada.

Así, y teniendo en cuenta que las instalaciones están en muchas ocasiones anticuadas, las limitaciones presupuestarias del sector público "abren la puerta a inversores privados", reseña JLL, animados por las altas rentabilidades que ofrecen estos productos y por el aumento de la demanda, cada vez más "exigente y sofisticada".

Unas 15.000 camas nuevas en tres años

"España es un mercado muy fragmentado", apunta Leonard, que señala a Resa como el mayor actor del sector. No en vano, esta compañía, propiedad de Greystar desde 2017, cuenta con 8.000 plazas en 34 residencias, ubicadas en 19 ciudades. El resto de los operadores son pequeñas entidades que, en casi todos los casos, tienen "solo un activo de explotación".

Ahora, la fotografía puede empezar a cambiar. "Lo que estamos viendo es la entrada de operadores europeos que, en muchos casos, hacen joint ventures con operadores locales, sobre todo promotoras", explica el experto de Cushman & Wakefield.

Según los datos de esta compañía, el ratio de camas por número de estudiantes se encuentra en España en el 6%, muy lejos del 25% de Reino Unido, el 15% de Francia o el 10% de Alemania. Teniendo en cuenta los proyectos que están ahora mismo en activo, Cushman & Wakefield calcula que en 2 o 3 años habrá entre 12.000 y 15.000 camas nuevas en España.

Además de Madrid y Barcelona, otras ciudades españolas son las que están centrando la actividad promotora. Málaga, Sevilla, Granada y Valencia se colocan de las primeras en este ranking.

"Los inversores están interesados en activos alternativos en España. Hay poco producto de alta calidad. Aquí podemos hablar tanto de residencias de estudiantes como residencias de ancianos", indica Leonard. La "lucha", ahora, está en encontrar parcelas o edificios que se adecuen a lo que buscan.