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    La banca estrena un nuevo mercado hipotecario

    El mercado hipotecario cambia radicalmente desde este lunes. Es el primer día en el que los bancos comenzarán a comercializar hipotecas después de que haya entrado en vigor el decreto que les obliga a asumir el impuesto de actos jurídicos documentados. 
    Una obligación que llega tras el real decreto aprobado por el Gobierno el pasado jueves, y que fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el pasado viernes. Una modificación sustancial para los préstamos hipotecarios, pues el AJD puede llegar a suponer hasta el 70% de los gastos que se pagan al formalizar una hipoteca.
    Con este cambio legislativo todos aquellos que busquen una hipoteca hoy, se encontrarán con una oferta distinta a la que había hasta la semana pasada. Sobre todo, porque algunas entidades pueden haber  repercutido ya a sus clientes el coste del impuesto.
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    ¿Qué gastos tiene pedir una hipoteca?

    A la hora de solicitar un préstamo hipotecario vamos a encontrar distintos costes que el banco nos va a trasladar y que tendremos que pagar. Son los llamados gastos fijos y de tramitación y son los referentes a lo que debemos pagar por el notario, la tasación de la vivienda y los gastos de gestoría.

    Se trata de un conjunto de gastos que la entidad financiera traslada a los clientes, pero que en muchos casos la justicia está decretando que también deben ser devueltos por parte de las entidades financieras. Muestra de ello es que numerosos despachos de abogados están ofreciendo cada vez más ofertas para reclamarlos, y los juzgados otorgando su devolución a la clientela.
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    ¿Tendré que pagar el impuesto de actos jurídicos hipotecarios?

    La respuesta es que no. Cualquier oferta hipotecaria que recibas a partir de este momento no puede conllevar el pago del impuesto de las hipotecas por tu parte. Se trata del mayor coste que pagaban hasta ahora los clientes. Sin embargo, el Gobierno ha cambiado la ley para que el coste lo paguen las entidades financieras.

    Supone cerca del 70% de los gastos de formalización de una hipoteca, y depende mucho de la comunidad autónoma en el que se formalice el crédito. ¿El motivo? Son las autonomías las que cobran el tributo y, por tanto, son ellas quienes imponen el tipo al que debe gravarse el impuesto.
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    He leído que el impuesto de las hipotecas es autonómico, ¿las hipotecas serán más baratas en unas comunidades que en otras?

    La respuesta es sí. Como cada autonomía tiene un tipo diferente, en cada Comunidad se paga un porcentaje distinto. Por tanto, podría ocurrir que los bancos decidan ofrecer condiciones diferentes en función de cada autonomía.

    Como cada entidad aplicará una estrategia diferente de comercialización, también podría ocurrir que opten por repercutir los costes a nivel nacional. De este modo, la oferta hipotecaria de un banco sería igual en cualquier punto, evitando así distorsiones. El tiempo dirá qué opción emplea cada banco.
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    Si los bancos asumen el impuesto, ¿pagaré más por la hipoteca?

    Casi seguro que sí. Como en el punto anterior todo va a depender de la política de comercialización que quieran adoptar los bancos. Todo hace pensar que el coste del impuesto se va a trasladar a las hipotecas. Por tanto, pagaremos más por firmar un préstamo hipotecario.
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    ¿Cómo me lo van a trasladar?

    Tienen distintas opciones. Elevando el diferencial que cobran a los clientes por cada préstamo o vinculando nuevos productos a la formalización de la hipoteca. Es decir, que si hasta ahora te hacían firmar -por ejemplo- un seguro de la casa y la cuenta corriente, que ahora te obliguen también a contratar un plan de pensiones.

    En cualquier caso, la lógica hace pensar que irá directamente al diferencial. Según cálculos de Kelisto.es el diferencial medio ahora mismo es del 1,13%, un aumento del 0,10% de media supondría que cada hipotecado terminará pagando un 10% más de lo que hasta ahora los consumidores abonaban al asumir el AJD.
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    ¿Qué es la comisión de apertura?

    Se trata del coste que los bancos trasladan al cliente por la puesta en marcha del préstamo hipotecario. Está en torno al 2% del total de la hipoteca. Dado que la competencia en el mercado de hipotecas es cada vez mayor en España, la mayor parte de las entidades han optado por no repercutirlo para hacer más atractiva su oferta.
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    ¿Hipoteca a tipo fijo o variable?

    Es la pregunta del millón. No hay una respuesta única. El tipo variable ahora mismo tiene la ventaja de que, con el nivel de euribor en negativo, nos permitirá tener una letra muy baja en los próximos meses. Eso sí, conviene tener en cuenta que según vaya subiendo, nuestra letra mensual hará lo mismo.

    El tipo fijo te permite conocer en todo momento la letra que vas a pagar durante todo el contrato hipotecario. Seguramente te saldrá algo más cara que una variable, pero te da la garantía de no estar sometido a los vaivenes de los tipos de interés.

    Aunque, a priori, la hipoteca a tipo fijo parece la mejor opción, todo dependerá del perfil que tenga. Si eres una persona con capacidad de ahorro, y que puede amortizar anticipadamente cuando los tipos empiezan a subir, quizá te convenga más esta opción.
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    Si contrato una hipoteca, ¿desgravo en el IRPF?

    La respuesta es no. Tras los últimos cambios fiscales las hipotecas ya no desgravan en el IRPF. Sólo lo hacen aquellas que se firmaron antes del 1 de enero de 2013, y tan sólo aquellas que se destinaron a la compra de una vivienda habitual.