Los fondos de inversión inmobiliaria están en alerta máxima. El decretazo que Sánchez y Podemos preparan para regular el alquiler amenaza el negocio en España, y eso preocupa. Sienten que les intentan culpar de la burbuja de los precios del alquiler cuando, en realidad, tienen muy poco que ver. La mayor parte del mercado está en manos de particulares, explican, y muchos de los alquileres que suben ahora es por actualización de rentas de contratos que vencen y que fueron firmados en plena caída de precios. 

A falta de conocer la letra pequeña que se aprobará este viernes en Consejo de Ministros, parece que el peor escenario ha quedado descartado. Es decir, no habrá un límite a los precios de los alquileres. Sin embargo, sí contendrá medidas que buscan lograr el mismo efecto: la creación de un índice de precios de referencia de los alquileres, y bonificaciones fiscales a quienes mantengan los precios dentro de los baremos fijados por dicho indicador. 

También se dotará de las herramientas necesarias a los Ayuntamientos y las Comunidades para que puedan tomar las medidas necesarias para regular los precios. ¿Por qué? Porque desde el ministerio de Fomento consideran que deben ser las administraciones más cercanas las que adopten las leyes.

El mercado se cerrará

A juicio de Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, estamos ante una medida que “no va a solucionar el problema de los precios del alquiler”. Según su criterio se “va a eliminar la oferta de viviendas porque ningún propietario querrá sacarla al mercado si va a tener limitada la rentabilidad que puede obtener por ella”. 

No sólo eso. Es que, además, habrá también un cambio en la duración de los contratos de alquiler. Si la parte arrendadora es una persona jurídica serán siete años de contrato obligatorio y otros tres de prórroga tácita (cinco y tres si hablamos de personas físicas). 

También se va a limitar la subida anual que se puede establecer durante la vigencia del contrato, que quedará ajustada al IPC. Los gastos gestión, en caso de personas jurídicas, correrán a cargo del arrendador.

Una limitación a la actividad de grandes fondos de inversión inmobiliaria como Blackstone cuyo responsable inmobiliario para Europa, James Seppala, decía esta semana que ve un enorme potencial en España. Ahora bien, alertaba de que mantendrían su inversión “mientras exista seguridad jurídica”, es decir, siempre y cuando no se cambien las reglas del juego a mitad del partido. 

Dentro del sector creen que este decreto hace justo eso, cambiar las normas en pleno partido y, por tanto, habrá que repensar mucho las inversiones futuras en nuestro país. Hablamos de un mercado, el de la inversión en residencial, que alcanzaba los 4.233 millones de euros el año pasado, según datos de la consultora CBRE. 

Para Encinar existe el riesgo de que estos fondos de inversión decidan dar el portazo a nuestro país. “Si venden las viviendas agotaremos la oferta en alquiler de aquí a dos o tres años; y por si fuera poco, haremos que el precio de la compra-venta de viviendas baje a corto plazo para dispararse a medio y largo”. 

Otras fuentes del sector inmobiliario se preguntan con quién ha hablado el Gobierno a la hora de adoptar estas medidas. Aseguran que los principales fondos o socimis que tienen vivienda en alquiler en España no han sido consultados por el Ejecutivo. 

¿Qué otros aspectos recoge el decreto? 

Al margen de los intentos por limitar los precios del alquiler, el nuevo decreto busca la fórmula de blindar a los inquilinos frente a los propietarios. El texto prevé que la resolución del contrato tenga que anunciarse con cuatro meses si es el arrendador quien quiere resolverlo, y con dos meses en el caso del inquilino. 

También está previsto que los contratos no puedan resolverse por necesidades del propietario, salvo que se especifique en la firma. Además, no pueden pactarse garantías adicionales a la fianza más allá de dos mensualidades de la renta. 

Se establecen también fórmulas de protección a los hogares vulnerables, y también regula la forma en la que se debe llevar a cabo un desahucio. Para ello, según indica la normativa, el juez debe comunicar a los servicios sociales que ha ordenado desahuciar a un inquilino; un proceso que podrá interrumpirse si hay vulnerabilidad hasta que se le encuentre un lugar para alojarse. 

En concreto, los servicios sociales tendrán un mes si el propietario es particular y tres meses si es una empresa. Además, los juzgados tendrán que informar del día y la hora del lanzamiento de la vivienda.