Primer viernes social de Pedro Sánchez y primer decreto con el que ganarse al electorado: el del alquiler. Una norma con la que el Ejecutivo busca proteger a los inquilinos frente a los abusos de los propietarios. Contempla medidas para vigilar los precios, dota a las comunidades y ayuntamientos del marco necesario para poner una limitación a los alquileres, y fija condiciones especiales para los hogares con mayor vulnerabilidad.
El texto tendrá que ser aprobado por la Diputación Permanente del Congreso, aunque todavía no tiene todos los apoyos necesarios. Cuenta con el respaldo del PSOE, de Podemos y también con el de ERC, aunque está por ver qué sucede con el PNV que todavía no ha decidido cuál será su postura, tal y como aseguran a EL ESPAÑOL fuentes del partido vasco.
No sólo es el PNV el que duda sobre el texto. También lo hacen expertos en el sector inmobiliario, quienes consideran que la norma aprobada por el Consejo de Ministros presenta algunos riesgos para el mercado del alquiler. ¿Cuáles? A continuación ofrecemos los principales:
El efecto VTC
Se trata de un decreto que busca dotar a las comunidades autónomas y ayuntamientos del paraguas legal y técnico para que puedan controlar el mercado del alquiler a nivel local. Fomento considera que éste es el ámbito más adecuado para poner normativas dado que conocen cuál es la problemática de cada zona.
“Casi seguro que la norma tendrá una aplicación muy desigual. No sólo por la aplicación diferente que puede hacer de ella cada autonomía, también porque las diferencias de precio son muy grandes entre unas ciudades u otras; e incluso entre unas zonas y otras de una misma urbe”, explica Antonio Gallardo, experto financiero en iAhorro.com.
Limitación encubierta de precios
El Gobierno quiere crear un índice de precios de los alquileres que permita tomar la temperatura al mercado en las ciudades. Esa tabla servirá de ayuda a las administraciones a la hora de adoptar nuevas medidas para regular el mercado de alquiler. Serán los ayuntamientos y las comunidades quienes decidan si fijan un precio máximo o si, por el contrario, se opta por una mera recomendación.
Esta última opción es la más probable, a juicio de la mayor parte de los expertos consultados.
El Gobierno valoraba dar beneficios fiscales a quienes alquilaran a bajo precio sus pisos, pero al final ha optado por renunciar a esta vía, por ahora. Abre la puerta a que -en un desarrollo posterior- puedan ponerse en marcha con el acuerdo de los ayuntamientos.
La idea inicial del Gobierno era bonificar con hasta el 80% el IBI. Sin embargo, el experto de iAhorro cree que “muchos propietarios podrían optar por renunciar a la bonificación y alquilar por encima del límite”. Es decir, tendría un efecto nulo.
La otra opción, menos probable, es la de tratar de establecer precios obligatorios en una zona. Por ejemplo, imponer el límite de 12 euros el metro cuadrado al alquiler en la zona centro de Madrid.
Desaparición de vivienda y alza de precios
Sea cual sea la opción elegida para buscar controlar el precio de los pisos, la posibilidad de que haya una retirada de viviendas del mercado del alquiler es muy elevada.
Así lo cree el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, quien ve probable que “muchos arrendatarios dejen de ofertar la vivienda al ver limitada sus rentas”. Esto generará un problema añadido, y es el de que en las zonas colindantes “subirán los precios” ya que comenzará a subir la demanda.
Dinero negro
El decreto del alquiler también recoge que la actualización anual de la renta no podrá ser superior al del IPC, salvo que haya acuerdo entre las partes. Según Gallardo, existe un riesgo serio de que “los caseros pidan dinero negro, que incluso se puede agravar al poner un precio tope”.
Es decir, este experto viene a vaticinar que los arrendatarios podrían fijar un precio público recogido en contrato y, al mismo tiempo, otro en dinero negro que haga subir el coste total de la vivienda. Se abriría un mercado secundario del alquiler fuera del control de las autoridades.
Expulsión del ciudadano del centro de las ciudades
Encinar cree que la intervención en los precios del alquiler es errónea porque acabará expulsando a los ciudadanos del centro de la ciudad. El efecto de intervenir es la reducción de la oferta en la zona afectada y el aumento de precios en la colindante. Eso podría provocar una nueva intervención en ese otro lugar, desplazando poco a poco al ciudadano del centro y llevándolo a ciudades dormitorio.
“En el fondo, lo que haces es dar un boleto de lotería a las ciudades cercanas porque es donde van a subir los precios”, sentencia.
Falta de oferta dentro de tres años
Los grandes fondos inmobiliarios ya han avisado de que si cambia la seguridad jurídica tendrán que replantearse su estrategia en España. Existe la posibilidad de que muchos de ellos decidan vender parte de las viviendas que tienen en alquiler y que recaigan en manos de propietarios privados. “Muchas de esas casas no volverán a estar en el mercado para alquilar”, sentencia Encinar.
El debate es complejo. El Gobierno ha preferido actuar sobre los precios en lugar de hacerlo sobre la oferta. El jefe de estudios de Idealista cree que estamos ante “una actuación a corto plazo ya que, a medida que se retiren casas del mercado, volveremos a ver una subida de precios”, sentencia.