El centro comercial sufre un parón: los locales son las estrellas de las nuevas inversiones inmobiliarias

El centro comercial sigue siendo atractivo para la inversión inmobiliaria; de hecho, se lleva casi la mitad de ella. No obstante, durante 2018 han sido otros quienes han destacado en este campo. Tanto es así que, el año pasado, los locales comerciales destinados a moda y a sucursales bancarias han visto disparada su inversión.

En concreto, estos activos ubicados en high street captaron un 70% más de inversión que en 2017. Fueron 1.700 millones de euros, su mejor año desde 2008, y coparon el 38% de la inversión del segmento retail, según los datos recabados por Cushman & Wakefield en su estudio Investment Insight.

"Las mayores contribuciones han provenido de carteras de locales de moda y sucursales bancarias de grandes empresas que están en proceso de redefinición de su estrategia inmobiliaria. De esta forma, conservan sus activos estratégicos y sacan a mercado el resto de locales", cuenta el estudio.

Entre estas operaciones, destaca el portfolio Mistral compuesto por 16 locales propiedad de Inditex adquirido por Deka Inmobilien por 400 millones de euros, o la recompra de BBVA a la Socimi Merlin Properties de un portfolio de 166 oficinas bancarias por un valor de 252 millones de euros.

Por su parte, el centro comercial, aunque se lleva el 44% de la inversión en este segmento, no destacó durante el pasado ejercicio. En un año en el que las ventas minoristas crecieron ligeramente y las afluencias permanecieron estables, se produjeron 32 operaciones de centros comerciales, con un volumen de 1.900 millones de euros, lo que representa un decrecimiento del 25% frente a 2017.

Según los expertos de la consultora inmobiliaria, esta reducción se debe en parte a que en 2018 solo se registraron dos grandes transacciones por encima de 200 millones de euros, mientras que en 2017 fueron cuatro. Así, las operaciones de mayor volumen del año pasado fueron la compra de Castellana Properties y Vukile del portfolio West por 461 millones de euros y el Proyecto Summit, por el que Sonae Sierra adquirió tres centros comerciales por 470 millones de euros. Asimismo, las operaciones de parques comerciales (que se llevan el 5% de la inversión), han sido menos notables con siete compraventas y un volumen de 236 millones de euros.

Las socimis, a por el local a pie de calle

La intención compradora en locales a pie de calle "es fuerte", apunta Cushman & Wakefield, y los fondos de inversión, con tickets medios de entrada desde los 15 millones de euros, están "pujando fuerte" y lo seguirán haciendo en 2019. Estos son principalmente Socimis y otros internacionales. Para alcanzar estos tickets de entrada, explica la consultora, deben enfocarse en locales de gran formato pero la fórmula tamaño más localización en calle, en España, "es muy escasa".

El capital privado, "aunque más cauto que hace unos años", explica el informe, sigue buscando activamente activos en calle. Las fortunas familiares y privadas se centran en activos representativos con tickets entre 1 y 10 millones en locales prime de ciudades clave en todo el territorio nacional. "Para este perfil inversor la rentabilidad puede ser baja debido a su estrategia de ponderar más la preservación del valor de su inversión", cuenta la consultora.

¿Y qué ciudades son clave? Además de Madrid y Barcelona, las que están atrayendo capital hacia el retail son Valencia, Bilbao, Sevilla, Marbella y Palma de Mallorca. Entre las razones, el turismo que reciben, que se refleja en ventas sólidas del retail, y alta demanda de espacio en sus zonas prime. No obstante, reconoce Cushman & Wakefield, la oferta de locales a pie de calle es muy limitada. En cuanto a las rentabilidades en high street ciudades como Madrid y Barcelona se sitúan en torno al 3,30%,mientras que en otras ciudades secundarias las rentabilidades prime van desde el 4,25% al 4,50%.

Las previsiones de la consultora apuntan a que, entre este año y el siguiente, entrará nuevo capital, principalmente europeo, que tiene a España dentro de sus principales plazas, y buscará centros y parques aptos para estrategias de valor añadido.

Entre 2019 y 2010, prevé la consultora, el mercado de inversión llegará a una gama más amplia de activos inmobiliarios, mientras que los clásicos "también cambian con los nuevos estilos de trabajo, de compra y de tecnología". Así, por ejemplo,el activo logístico mantendrá atractivo impulsado por el mayor consumo privado y las nuevas necesidades de almacenaje y distribución del e-commerce.