Las últimas cuentas semestrales de Realia han aflorado un cambio en las valoraciones que viene a confirmar parte de las sospechas que el fondo Polygon ha venido denunciando a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) con poco éxito hasta la fecha.

La firma de inversión británica (que cuenta con un 8% de la compañía) mantiene un conflicto abierto con su principal accionista, el magnate mexicano, Carlos Slim, que controla a través de FCC y su vehículo Inversiones Carso más del 70% del capital social de la empresa inmobiliaria. 

El origen de esa batalla radica, precisamente, en el convencimiento por parte del fondo de que el inversor mexicano no está valorando de forma correcta la compañía. El objetivo de esa presunta rebaja del precio de los activos sería hacerse con el control de Realia a precio de ganga, según argumenta la firma anglosajona.

Una sospecha que ha sido trasladada por el fondo tanto a la CNMV, como al Ministerio de Economía y que de demostrarse, supondría un daño claro para los accionistas minoritarios de la inmobiliaria, ya que Realia ha sido objeto de OPAs y una ampliación de capital a precios basados en valoraciones cuestionadas por Polygon y ahora modificadas por los gestores de Realia en las cuentas enviadas este lunes al supervisor del mercado.

Un aumento del 145%

Tras aplicar el cambio de metodología pedido por los británicos, el valor de las promociones en curso de la empresa española ha aumentado en tan sólo seis meses un 145,9%, desde los 21,7 millones de euros en los que estaban contabilizados a cierre de 2018 a 53,4 millones de euros a junio de 2019.

Ese cambio afecta también a otros apartados, como las promociones terminadas. En este caso, si se excluyen las ventas, el valor cae desde 43,8 millones a 39,7 millones. Pero si se suman otros 4,5 millones de euros descontados de esa última cifra por haber sido entregadas las viviendas, la cuantía aumenta hasta los 44,2 millones de euros, esto es 400.000 euros más que hace seis meses.

Datos enviados por Realia a la CNMV

Según la valoración conjunta enviada a la CNMV, en el total de activos residenciales el incremento del valor es del 6,9% sólo por adoptar una metodología más acorde con la que emplean otros grupos inmobiliarios en España.

Metodología internacional

El aumento de valor se produce al aplicar el llamado método RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) frente al método ECO. Este último era el más utilizado en las valoraciones desde 1982 hasta que la recuperación del pinchazo de la burbuja inmobiliaria profesionalizó el sector.

Según explica Sociedad de Tasación en su blog, el métido RICS "es uno de los estándares profesionales más utilizados a la hora de realizar valoraciones". Se trata de valoraciones realizadas de acuerdo a unos "mínimos deontológicos", que "cuentan con el reconocimiento de inversores de todo el mundo, fondos, entidades financieras y otros actores del inmobiliario global".

Es por todo esto, que RICS es el método que más protagonismo ha tomado en España ante la entrada de capital extranjero en el sector inmobiliario español, lo que ha animado a las tasadoras a adoptarlo.

De hecho, desde la CNMV se reconoce a este periódico que todas las empresas del sector inmobiliario están trasladando esta metodología -que pedía Polygon- a sus cuentas.

Denuncia en el ICAC

Es en este contexto, en el que el fondo con sede en Londres comenzó a reclamar a Realia que cambiara el método de sus valoraciones. En un primer momento, lo hizo sin éxito.

Pero después, el pasado 14 de enero, llevó su denuncia al Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) y en ella, también señaló al auditor de la firma EY.

Fue después de esa denuncia, a finales de marzo de este año, cuando Realia decidió cambiar sus criterios metodológicos. Se desconoce si fue por presiones de la firma auditora ante la advertencia del ICAC, como comentan algunas fuentes de mercado. Pero lo cierto es que esos nuevos criterios son los que figuran en las cuentas presentadas esta semana por la inmobiliaria.

El 8 de abril, Polygon Global Partners -que controla el fondo Polygon European Equity presente en Realia- ya emitió un comunicado para celebrar la decisión adoptada días antes por Realia de cambiar el método de valoración de sus activos de promoción residencial. La firma inversora señalaba que con la nueva metodología esperaba "una sustancial revalorización" del negocio.

Una intuición que se ha confirmado y comienza a ejercer presión sobre la CNMV en este caso. El consejo de la CNMV puede elevar el precio de una OPA, como ocurrió recientemente con la operación sobre GAMI, y también tiene margen de actuación sobre las ampliaciones de capital.

Sin embargo, hasta la fecha, el organismo que preside Sebastián Albella ha autorizado todos los movimientos de Slim sobre Realia haciendo oídos sordos a las denuncias que Polygon afirma haber presentado sobre las valoraciones y su impacto en los accionistas.

Fuentes de la CNMV afirman no poder confirmar el registro de dichas advertencias lanzadas por la firma británica por tratarse de consultas confidenciales que "siempre se revisan", pero no se hacen públicas.