La paradoja de las hipotecas: con los tipos en mínimos será más difícil (y más caro) firmarlas

Las hipotecas se enfrentan en España a una paradoja. La semana pasada el euríbor volvió a situarse en mínimos históricos al calor de las sucesivas rebajas en los tipos de interés del Banco Central Europeo, una situación que a priori es más favorable para los clientes y que puede generar una mayor demanda por estos productos en el mercado.

El Banco de España confirmó la nueva caída del euríbor al -0,283% en julio, desde el -0,190% de junio, lo que supone la quinta reducción consecutiva y un nuevo mínimo histórico para el indicador de referencia de las hipotecas en España. La caída del euríbor generará que el coste de las hipotecas a tipo variable caiga, aunque esta rebaja solo favorecerá a las actuales hipotecas con contratos en vigor y no a los nuevos contratos.

Una mayor demanda no garantiza que se puedan firmar más hipotecas (y más baratas), pese a las mejores condiciones comparativas que abre un euríbor en mínimos y un Banco Central Europeo que promete en los próximos meses nuevas bajadas en los tipos de interés actualmente en el 0%, lo que deberían reactivar aún más el mercado.

Al contrario, todos los indicadores y los bancos, apuntan a que será más difícil conseguir hipotecas en el nuevo contexto, las condiciones para firmarlas se endurecerán e incluso el montante global podría ser más elevado, después de que las entidades financieras repercutiesen en sus clientes el coste de constitución que ahora se obliga a que asuman las entidades financieras.

Impuesto por gastos de gestión

En la Encuesta de Préstamos Bancarios que elabora trimestralmente el Banco de España conocida hace unos días, los bancos españoles advierten que en los próximos meses tienen previsto endurecer los requisitos que exigen a sus clientes a la hora de pedir una hipoteca. Estas entidades estiman que habrá un endurecimiento "leve", fruto de la política de evitar riesgos que tienen los bancos en los últimos años para reducir sus niveles de morosidad.

Este aumento de las exigencias también viene motivado por la mayor presión regulatoria ya que han detectado que existe un mayor riesgo a la hora de otorgar este tipo de préstamos. Una situación que ya hecho que se frene la concesión de hipotecas: este mismo informe advierte de una menor tolerancia al riesgo por parte de los bancos y por el empeoramiento de la solvencia de los prestatarios, lo que dio lugar a un aumento de las garantías requeridas.

Pero, esta no es la única incertidumbre para los bancos en la concesión de hipotecas. En junio entró en vigor la nueva ley hipotecaria que obliga a la banca a asumir el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La banca debe correr ahora con todos los gastos de constitución del crédito para la compra de vivienda, incluyendo el impuesto, los costes de notaría, gestoría y registro, algo que hasta ahora pagaba el consumidor.

Moncloa cree que con ello se abaratarán las hipotecas, pero la realidad es diferente. Los últimos datos conocidos indican que la banca encareció el coste de las hipotecas en el primer semestre, pese a que los gastos de formalización han caído un 87%. El Boletín Económico del segundo trimestre del Banco España destacó que mientras que “en los últimos meses, los tipos de interés aplicados a las nuevas operaciones de crédito y al resto de la financiación han permanecido en niveles reducidos, muy próximos a sus mínimos históricos”, el coste de las hipotecas ha ido en aumento.

Sentencia del IRPH 

“Entre septiembre de 2018 y abril de este año, el coste para la adquisición de vivienda ha registrado un incremento de unos 20 puntos básicos”, cifra que se eleva hasta los 30 puntos básicos, si se tienen en cuenta también las comisiones bancarias que aplica el sector, indicó el instituto emisor.

Y por si fuera poco, la banca también está amenazada por la sentencia del IRPH. El 10 de septiembre el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) comunicará su decisión en torno a la abusividad de las cláusulas asociadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH).

El IRPH es un índice hipotecario calculado por el Banco de España (BdE) que cuenta con la ventaja de que es menos volátil que el euríbor. Sin embargo, sus hipotecas son más caras, se estima que el cliente que se acoja a este indicador pagará hasta un 3% más. Lo que el TJUE analiza no es la validez de este índice, si no la forma en la que los bancos lo han empleado y si se ha explicado con la transparencia suficiente, ya que muchos hipotecados se encontraron con que tenían tipos superiores al euríbor.

De producirse una sentencia contraria a la banca, el impacto para el sector se estima entre los 4.564 millones a los 44.000 millones de euros, según Goldman Sachs en un mercado de 16.500 millones, según han reconocido los propios bancos al mercado. Los bancos niegan que estos costes se terminen trasladando al cliente final y a las nuevas hipotecas, pero en el sector se reconoce que con tantas interrogantes en el mercado los bancos terminarán siendo más cautelosos y restrictivos a la hora de aprobar este tipo de operaciones.