Los seis desafíos de Álvaro Aresti para terminar de poner en marcha Madrid Nuevo Norte

En tiempo récord y solo dos semanas después del cese de Antonio Béjar, Distrito Castellana Norte (DCN) tiene nuevo presidente. BBVA y San José nombraron este jueves a Álvaro Aresti como el nuevo responsable de sacar adelante Madrid Nuevo Norte, en un momento clave para el proyecto tras conseguir a finales de julio la autorización unánime del Ayuntamiento de Madrid para ponerse en marcha.

Aresti -un hombre del BBVA de toda la vida y con más de tres décadas en el banco bilbaíno- tiene ante sí un reto aún mayor que el de sus antecesores ya que debe cerrar los últimos interrogantes después de 26 años con el plan paralizado. El camino está allanado para concretar la llamada Operación Chamartín, pero todavía falta mucho recorrido para hacerla realidad.

La elección de Aresti es una decisión supervisada directamente por el presidente del banco, Carlos Torres Vila, que se hizo con las riendas de la sucesión en Distrito Castellana Norte (BBVA tiene el 75% de la propiedad y San José el 25%) consciente de su importancia para el Banco y para el futuro urbanístico de Madrid.

Metódico y riguroso, combina perfectamente el Derecho (es abogado de formación), con la experiencia financiera, un perfil idóneo para resolver los últimos flecos del megaproyecto urbanístico que quiere poner el broche de oro al Paseo de la Castellana, con 10.500 viviendas y un nuevo distrito financiero en el norte de la capital. Es el plan más importante para el desarrollo urbano, económico y social de Madrid en las últimas décadas.

Lograr la autorización de la Comunidad de Madrid; poner en marcha las Juntas de Compensación para echar a andar los permisos; despejar las incógnitas legales sobre posibles denuncias; poner en valor la compañía para definir la posición del BBVA ante la posible entrada de nuevos socios; hacer rentable un proyecto con menos suelo urbanizable que el que se planteó originalmente; y mantener buenas relaciones con la administración local, son sus principales desafíos.

Las fuentes consultadas indican que Aresti puede tener éxito en todas estas tareas si logra mantener una línea continuista respecto de la administración de Antonio Béjar, apartado de DCN por su presunta implicación en las supuestas escuchas de Villarejo para el BBVA.

Mantener la unión público-privada

Todos coinciden en que la labor de Béjar -desde 2014 como presidente- fue clave para desbloquear el proyecto y para ello fue muy importante su complicidad con la exalcaldesa de Madrid, Manuela Carmena. Por primera vez se logró poner de acuerdo a los actores públicos y privados, lo que fue fundamental para su aprobación el 29 de julio, paradójicamente sin Manuela Carmena, sustituida por el popular José Luis Martínez-Almeida, y con Béjar destituido dos días antes.

En este mismo contexto, la clave para Aresti será mantener esta unión público-privada no solo con el Ayuntamiento, sino también con la Comunidad de Madrid y el Ministerio de Fomento, organismo que se ha implicado de lleno comenzando la remodelación de la estación, uno de los ejes centrales del plan. Madrid Nuevo Norte unirá Chamartín con la estación de Atocha y con el aeropuerto de Barajas. Esto convertirá a Madrid Nuevo Norte en el centro empresarial de Europa mejor conectado con Latinoamérica.

Las fuentes consultadas indican que la voluntad de todas las partes está sobre la mesa, pero que es muy importante la gestión que pueda realizar Aresti para cumplir con las expectativas y demandas de todos los implicados y encarrilar un proyecto en el que queda un gran recorrido administrativo con permisos de obra y un sinfín de trámites burocráticos en varios niveles.

Aprobación por la Comunidad 

La primera prueba de fuego para Aresti será la última aprobación administrativa del proyecto, que está en manos de la Comunidad de Madrid. El Gobierno regional cuenta con un plazo máximo de cuatro meses que comienza a contar desde este 29 de julio. Las incógnitas sobre la formación de Gobierno no deberían afectar a este trámite, porque en caso de que la Comunidad no se pronuncie, el silencio administrativo sería considerado como "positivo", con lo que su aprobación sería automática.

Si nada se tuerce, la representante del Partido Popular Isabel Díaz Ayuso será presidenta de la Comunidad de Madrid la próxima semana, con lo que el rápido nombramiento de Aresti coincidirá con los tiempos de la Asamblea para que pueda exponer el proyecto a las nuevas autoridades cuanto antes. Si todo va bien, antes de final de año, Madrid Nuevo Norte iniciará su fase de Ejecución.

Juntas de Compensación

El primer paso de este trámite será constituir las llamadas Juntas de Compensación, entidades jurídicas público-privadas en las que la Administración delegará sus funciones para ejecutar el planeamiento urbanístico sin renunciar a la tutela del proceso. Según fuentes conocedoras del proyecto, podrían constituirse dos o tres Juntas en función de cómo se fijen las áreas. Es seguro que se formarán al menos dos, una para los barrios Malmea-San Roque-Tres Olivos y otra para el Centro de Negocios Chamartín.

Dada la complejidad de la propiedad para coordinar a todos los implicados, podrían crearse también unas Comisiones Gestoras que funcionasen como entidades para facilitar la adhesión de los propietarios y las Juntas de Compensación. Dentro de la fase de Planeamiento, también se llevará a cabo el proyecto de reparcelación que agrupará las parcelas existentes y después las distribuirá.

El último paso antes de poder empezar a construir las viviendas será redactar los proyectos de urbanización. Un trámite que implica no sólo a la iniciativa privada, sino también a las infraestructuras que se van a levantar con Metro de Madrid y el Canal de Isabel II.

La sombra de Trinitario Casanova

En medio de toda esta maraña de autorizaciones, el nuevo presidente de Distrito Castellana Norte deberá resolver la posible batalla judicial que prepara Trinitario Casanova. El empresario llegó a un acuerdo para comprar sus derechos de reversión a los propietarios originales de los terrenos que Renfe expropió para construir la estación de Chamartín. 

La normativa vigente en 1994, cuando BBVA y San José comenzaron el desarrollo, reconoce a los propietarios originales el derecho a poder adquirir sus antiguos terrenos si la Administración decide desafectarlos, cambiar el uso para el que fueron expropiados y venderlos. En 2012 el Tribunal Supremo concluyó que "al no acreditarse la desafectación tácita" de los terrenos, "no procede la reversión". Una sentencia a la que se aferra Distrito Castellana para indicar que el caso está cerrado. Aunque con Casanova nunca hay que dar un caso judicial por cerrado.

Hacer rentable el proyecto

A finales de 2018 se hizo una de las últimas remodelaciones del proyecto, que fue rebautizado como Madrid Nuevo Norte. En ese momento se volvió a rebajar la edificabilidad, por lo que el 24% pasó a ser suelo lucrativo, frente al 40% del planteamiento anterior. Para que no se dañase la rentabilidad, Béjar prometió en ese momento redefinir la operación para compensar la pérdida de metros con una distinta tipología de edificios.

Los promotores afrontaron el recorte en vivienda con un mayor desarrollo de edificios de oficinas, un importante giro considerando que en juego hay 365 edificios de nueva construcción. Frente a esta coyuntura, el nuevo presidente de Distrito Castellana Norte debe realizar una planificación que logre la rentabilidad para sus promotores pese a lo cambiante de las condiciones.

Para ello es clave agilizar los plazos, una situación vital para los accionistas, que tras años de demoras deberían comenzar a construir lo antes posible para rentabilizar su inversión. Fuentes conocedoras del plan de urbanismo consultadas por este diario reconocen que existen fórmulas para acortar los tiempos y trámites burocráticos que rodean a un proyecto complejo, pero muy esperado por los madrileños, en especial por los que viven o trabajan en la zona norte.

El futuro del BBVA en DCN

Tras la salida de Béjar, en el mercado se comenzó a especular respecto del futuro del BBVA en la operación. La lógica indica que el banco quiera sacar rentabilidad a una inversión que no tiene que ver con el core de su negocio, por lo que es probable que termine dando entrada a nuevos inversores, bien para compartir el capital o para deshacerse de su 75% del Distrito Castellana Norte.

Con todo, las fuentes consultadas indican que es pronto para plantearse este escenario. Después de 26 años esperando y a las puertas de comenzar la edificación, no parece sensato realizar movimientos accionariales en momentos en los que deben comenzar a cerrarse todos los permisos administrativos. En este punto, la labor de Álvaro Aresti es vital para generar valor en la compañía y dotarla de mayor atractivo.

Para lograrlo tiene por delante un apretado calendario. Las estimaciones indican que Madrid Nuevo Norte podría empezar a construirse en 2020 y que comenzará a ser habitado en un plazo inferior a cinco años. Sin embargo, su desarrollo podría extenderse otros 25 años, hasta 2045, según fuentes del sector.