La vivienda en Madrid da el 'sorpasso' a Barcelona con mayores subidas de precio y más demanda

El recién cumplido sorpasso de Madrid a Barcelona en renta per cápita tiene también su reflejo en el mercado inmobiliario. Los datos de cierre de 2019 y previsiones de 2020 de diversas consultoras muestran cómo la seguridad jurídica y el mayor dinamismo del crecimiento económico de la capital española se están trasladando al mercado de la vivienda, pese al atractivo histórico que Barcelona ha tenido para los inversores internacionales.

A los efectos negativos sobre la inversión que tuvo el procés se une la deriva en materia de vivienda del Govern y el Ayuntamiento de Ada Colau con una política en esta materia que cada vez perjudica más la inversión de los grandes tenedores de vivienda. Un choque entre políticos e inversores que se produce en un momento en el que los segundos están marcando la tendencia de un sector que tras la crisis inició un proceso de profesionalización cada vez más consolidado.

En este contexto, el último decreto de medidas urgentes aprobado por la Generalitat para regularizar situaciones de okupación amenaza con poner freno a los planes de grandes fondos con intereses en esta región en un momento en el que el ciclo del mercado residencial presenta ya algunos signos de agotamiento.

Esa deriva no es nueva. Según un reciente estudio del profesor de la UAB Josep Oliver y la inmobiliaria Anticipa, Madrid ha desplazado a Barcelona como el mercado inmobiliario en el que la vivienda en propiedad y en alquiler ha experimentado un mayor incremento de precio.

En el mercado del alquiler, el tiempo medio para arrendar una vivienda en Madrid es de 39 días, frente a los 50 días de Cataluña, según un estudio de Servihabitat Trends presentado este mes.

Ese sorpasso se ha producido a pesar de que la recuperación inmobiliaria se inició antes en Barcelona que en Madrid y lejos de ser una tendencia puntual, podría ser el punto de partida para la apertura de una brecha cada vez más grande entre ambas ciudades, puesto que los precios en la capital española tienen más recorrido al alza, de acuerdo con el estudio de Anticipa. Y ante los grandes desarrollos urbanísticos que Madrid pondrá en marcha en 2020.

En el mercado de oficinas, también se ha dejado notar ese mayor apetito por Madrid, pese a que Barcelona ha cerrado un año récord en operaciones. Según datos de la consultora CBRE, Madrid atrajo el 40% de la inversión internacional, frente al 23% del total que captó Cataluña en los últimos 12 meses.

Caída gradual en residencial

En 2018, Cataluña bajó de la segunda a la cuarta posición en volumen de compraventa de viviendas entre las distintas comunidades autónomas, según Servihabitat Trends.

Esta firma publicó ya hace un año un estudio en el que advertía que "el clima sociopolítico" estaba afectando a la confianza en algunas comunidades autónomas. En concreto citaba las elecciones anticipadas en Andalucía y "el caso latente de Cataluña".

En la nueva edición de ese documento se estima que en 2020, Madrid capital y los principales municipios de su corona metropolitana seguirán registrando "un crecimiento sostenido" y una demanda "al alza".

Mientras, en Barcelona el mercado residencial ya "muestra signos de estabilización" y su crecimiento será menos boyante que en el pasado.

Un frenazo que se produciría después de que el número de operaciones formalizadas ya se haya ralentizado en Cataluña y la demanda se haya "moderado" en los últimos meses.

La situación de Cataluña contrasta con la de la Comunidad de Madrid, donde "se estima que los incrementos de precio se mantendrán en los distritos centrales de la capital" y se moderarán en las zonas metropolitanas.

Nuevos desarrollos

El nuevo consistorio de PP y C's quiere aprovechar esa fiebre del sector por la capital y trabaja en dar un vuelco a las políticas del anterior equipo de Manuela Carmena. Según explican desde el Ayuntamiento, en este momento hay en marcha varios proyectos para agilizar la concesión de licencias y reducir los tiempos para la burocracia. El primer paso de ese trabajo ha sido la concesión de licencias para la primera ocupación de 1.655 viviendas en Valdebebas.

Tras años de parálisis por la política municipal, el nuevo Ayuntamiento también ha desatascado varios nuevos desarrollos en el Sureste de la ciudad (Berrocales, Ahijones, Valdecarros y Los Cerros), que pueden suponer la construcción de más de 100.000 viviendas (de las que la mitad serán protegidas) a partir del próximo año.

Una cifra a la que se sumarían las viviendas que están por construir en la zona norte de la capital con el arranque definitivo de Madrid Nuevo Norte en 2020 y una inversión estimada de 15.000 millones de euros en la fase inicial.

Promoción de la CCAA

En este contexto, la Comunidad de Madrid la lanzado una ofensiva para captar inversión en diversos ámbitos -incluido el inmobiliario- con una estrategia que no solo está ideada para imponerse como destino frente a otras comunidades autónomas, sino también frente a otras capitales europeas.

La comunidad que preside Isabel Díaz-Ayuso se presenta a los inversores como "una economía amigable para los negocios". En un documento oficial consultado por este periódico, destaca el avance del PIB, la seguridad jurídica, subraya el uso de el español -lengua que cuenta con 576 millones de hablantes en el mundo, según recuerda el documento- y el aeropuerto de Madrid-Barajas como hub para conectar Europa con Latinoamérica.

También se hace hincapié en el hecho de que Madrid tiene "la presión fiscal más baja de entre las regiones españolas" y con un Gobierno regional con la vocación de "reducir la burocracia".

Informe en Cataluña

Por su parte, en Cataluña, los empresarios encargaron recientemente un estudio a PwC para evaluar distintos aspectos de la economía catalana ante la situación política que lleva enquistada ya varios años.

En el informe Temas candentes de la economía catalana la consultora concluye que pese a que no hay unanimidad a la hora de evaluar los efectos que ha tenido el traslado de sedes corporativas por el procés, el 75% de los empresarios catalanes considera que restablecer la seguridad jurídica es imprescindible para que esas empresas vuelvan y la economía tome impulso. Algo que tendría una repercusión directa sobre el sector inmobiliario si la política sobre vivienda también acompaña.