Las residencias de estudiantes llegarán a 105.000 plazas en 2021 con un gran apetito inversor

El sector de las residencias de estudiantes en España lleva varios años de crecimiento sostenido con previsiones de alcanzar 105.000 camas al cierre del año que viene.

Solo en 2019 se abrieron doce residencias de estudiantes en España, lo que supuso un incremento de 2.900 plazas. Al final del ejercicio existían en nuestro país 1.040 residencias universitarias y colegios mayores con un total de 94.057 plazas, según el Observatorio Sectorial DBK de Informa publicado este martes.

Hay que diferenciar residencias de estudiantes de colegios mayores. La gran mayoría en España son del primer tipo. En concreto, 859 centros que ofrecen 71.390 plazas. En el caso del segundo, se contabilizan 181 unidades con 22.667 camas.

La Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) ya indicó en su anuario 2019 que “la oferta sigue siendo claramente insuficiente en relación a una demanda existente que no para de crecer”. El Observatorio de Informa constata que el atractivo de este mercado “seguirá atrayendo a nuevos operadores, además de impulsar la compraventa de activos y la puesta en marcha de proyectos”.

En números, el Observatorio Sectorial calcula que la capacidad total de las residencias de estudiantes en España “podría situarse en torno a 105.000 plazas en 2021, alrededor de 11.000 más que en 2019”.

Su auge se debe a la conjunción de varios factores. Por un lado, durante los últimos años los inversores han buscado segmentos alternativos dentro del sector inmobiliario por los que apostar, menos explotados que los tradicionales y con un margen mayor para la generación de valor. Además, España tiene un gran déficit en el ratio cama/alumno desplazado.

España, un imán para estudiantes

Quizá carezca del prestigio académico de Reino Unido o Estados Unidos, pero España cuenta con muchos valores que atraen a miles de estudiantes a nuestras universidades y escuelas de negocio. De acuerdo a los últimos datos disponibles del Ministerio de Educación y Formación Profesional, en España había 126.670 extranjeros matriculados en el sistema universitario durante el curso 2017-2018. A estos habría que sumar 27.066 egresados (los que terminaron sus estudios en ese periodo).

Nick Wride, director de Living & Alternatives en JLL España, va más allá. “En España hay en torno a 490.000 alumnos desplazados entre nacionales, internacionales y Erasmus”, estima. “Ese es el mercado potencial de usuarios de residencias de estudiantes y la oferta en la actualidad se sitúa sobre las 90.000, incluyendo colegios mayores”, ahonda el experto.

En cuanto a las regiones de procedencia, la estadística del Ministerio de Educación y Formación Profesional distinguía por estudios. En el caso de los grados, el 46% de los estudiantes extranjeros eran de alguno de los 28 estados miembro de la Unión Europea. Le seguían América Latina y Caribe (22,6%) y Asia Oceanía (10,9%). Con respecto a los estudios de máster, cambiaba la situación. El orden era América Latina y Caribe (60,2%), Unión Europea (17,4%) y Asia Oceanía (12,8%).

Por distribución en España, existen tantas zonas prime como áreas universitarias. “Allá donde se ubique una universidad de prestigio, existe la posibilidad de desarrollar una residencia de estudiantes”, explica el director de Living & Alternatives en JLL España. En concreto, desde la consultora apuntan a algunas de las principales capitales de provincia con universidades sonadas como Salamanca, Valencia, Málaga, Granada, Sevilla, Bilbao, San Sebastián, Madrid o Barcelona.

Un atractivo negocio

La estructura empresarial de las residencias de estudiantes se caracteriza, según el Observatorio, por “la presencia de entidades de pequeño tamaño dedicadas a la gestión de un único centro, junto a las que opera un número reducido de empresas/entidades y grupos que gestionan varios centros”.

No obstante, añade el informe, “en los últimos años se han registrado en el sector diversas operaciones corporativas, suponiendo la entrada de nuevos operadores, la compraventa de activos y la puesta en marcha de nuevos proyectos”.

Nick Wride señala que las residencias de estudiantes generan “una de las rentabilidades más altas del mercado, del 5,25% en las ciudades secundarias y del 4,75% en Madrid y Barcelona”. En estos dos mercados, la rentabilidad prime es la misma que los activos logísticos (4,75%) y ligeramente por debajo de las residencias de la tercera edad (5%). Por el contrario, está muy por encima de otros segmentos como hoteles (4%), locales comerciales (3,15%), oficinas (3,25%) o residencial (3,25%).

El directivo de JLL reconoce que la rentabilidad de las residencias de estudiantes se ha comprimido por “el incremento de la demanda por estos activos”. “Sin embargo -destaca Nick Wride- este segmento continúa destacando como uno de los activos más atractivos para el inversor”.