Merlin Properties invertirá 410 millones en DCN antes de hacer el primer agujero

La socimi Merlin Properties tendrá que hacer una inversión de 410 millones de euros en Distrito Castellana Norte (DCN) antes de que el suelo finalista esté listo para empezar a construir viviendas o edificios de oficinas.

El primer desembolso llegó en noviembre de 2019 con la entrada de la inmobiliaria en el capital de Distrito Castellana Norte. La socimi presidida por Ismael Clemente pagó 168,9 millones de euros en metálico por un 14,5% del proyecto en manos de San José. De esta manera, BBVA se mantiene con el 75% y la constructora queda con el 10%.

Merlin Properties tenía un plan previsto de capex (inversiones en bienes de capital) hasta 2022. Tal y como ha explicado Ismael Clemente en la presentación de los resultados anuales, “había que cuadrar orígenes con aplicaciones”. “Al entrar en DCN, se añaden 49 millones de euros de aplicaciones, y por eso requieren un cálculo aparte”, ha señalado. De ahí que el presidente haya confirmado que “los equilibramos con una venta non core cualquiera”.

A partir de 2022, Merlin Properties calcula que necesitará una inversión de 191-192 millones de euros hasta la terminación completa de la infraestructura de DCN. “Simplemente con retener el 20% de cash flow que tiene la compañía, 64 millones anuales, podemos cubrirlo”, ha reconocido Ismael Clemente.

“410 millones es mi coste de suelo a parcela finalista y lista para construir con toda la infraestructura hecha para empezar a hacer el primer agujero”, ha explicado el presidente de Merlin Properties. A todo ella tendrá que sumar la cantidad necesaria para hacer los edificios. “En el estado actual del balance de la socimi, la inversión es ‘poco exigente’ para la compañía”, ha admitido Ismael Clemente.

Merlin en DCN

A la espera de que la Comunidad de Madrid dé el visto bueno definitivo al proyecto -la última fecha prevista es marzo de 2020- la socimi tiene muy claro su papel. “Nosotros estaremos ahí el tiempo que sea necesario hasta tener nuestros solares listos para construir”, ha advertido el presidente de Merlin Properties.

Madrid Nuevo Norte cuenta con 2,6 millones de metros cuadrados edificables y propiedad de DCN son 1,2 millones (con el 14% de la socimi). De esta parte, el 81% será destinada a oficinas y bajos comerciales, y el 19% restante para residencial. “Las oficinas nos las quedaremos y las unidades residenciales (en torno a 2.000) veremos si las desarrollamos nosotros o las enajenamos si nos viene bien para los planes de capex”, ha apuntado Ismael Clemente. “Se decidirá en su momento, ya que para nosotros es non core”, ha ahondado.

Con un crecimiento de rentas “más o menos asegurado hasta 2030”, Merlin Properties quedaría con la cartera optimizada para esa época. Por tanto, “DCN aporta ese plus de crecimiento a largo plazo; nos mete carga de trabajo hasta 2050”, ha apuntado Ismael Clemente.

Esta operación también debería tener su repercusión en la cotización de la socimi. “Se asegura una predicción de dividendo creciente muy importante para todo el que es yield seeker (fondos de pensiones, aseguradoras, vida, mutua, etc.)”, ha señalado el presidente de Merlin Properties.

Ganó 212 millones en 2019

La socimi ha presentado un beneficio neto ordinario de 212,5 millones de euros en 2019, lo que representa un aumento del 3,6% con respecto al año anterior, en un ejercicio marcado por la elevada ocupación de sus activos. “Tenemos menores revalorizaciones y falta el extraordinario de la venta de Testa”, ha destacado Ismael Clemente.

Merlin Properties ha calificado 2019 como un “año excelente en ocupación”, con una media del 94,8% en todos sus activos (93,4% en 2018). Crecieron oficinas (+2,7% hasta 92,8%), centros comerciales (+2,1% hasta 93,3%), mientras cayó ligeramente logística (-0,5% hasta 97,7%). En cuanto a las rentas, han experimentado una subida media del 4,2% en las renovaciones del periodo y han registrado un incremento en términos comparables del 3,1% con respecto a 2018.

Lo que se mantendrá es el dividendo. Ha anunciado uno complementario pagadero en mayo de 32 céntimos, lo que unido a los 20 céntimos ya repartidos a cuenta el pasado octubre, representa un total de 52 céntimos en el ejercicio 2019. La estimación para 2020 es seguir con esta misma retribución. Eso sí, íntegramente en efectivo.