Cristian Oller (Prologis): “Queremos ser el Google o el Amazon de la logística”

Hay enormes compañías que pasan desapercibidas para el gran público. Una de ellas es Prologis. Quizá su nombre no les suene, pero por sus almacenes pasa el 2,5% del PIB mundial.

Llegó a España hace 30 años y desde entonces no ha dejado de crecer. Cuenta en la actualidad con 1,2 millones de metros cuadrados de techo alquilable repartidos en tres mercados básicamente: Madrid, Barcelona y Valencia.

El Country Manager de Prologis en España, Cristian Oller, analiza para Invertia el buen momento que vive el sector logístico a raíz del establecimiento definitivo del comercio electrónico, acelerado por el Covid-19.

¿Cuál es la estrategia de Prologis en España?

Queremos estar en toda la cadena de valor y de todos los ámbitos logísticos. Esto es en almacenes o edificios de última milla, lo más cerca del consumidor final; lo más cerca de las fábricas; y lo más cerca de poder hacer un suministro de una ubicación no tan cercana a la ciudad. 

Estar cerca de las ciudades no quiere decir en el Paseo de la Castellana o Plaza de Cataluña, que nos gustaría. Queremos estar lo más cerca posible pero de la manera más sostenible posible, es decir, no podemos colapsar las ciudades ni llenarlas de camiones.

¿Han cambiado los criterios en la demanda de centros logísticos?

No han cambiado los criterios, pero sí las necesidades. El Covid-19 ha generado una aceleración del ecommerce. Hay una serie de hábitos de consumo que hasta ahora eran más testimoniales, y ahora se han dado cuenta de que es una necesidad. Las cadenas de suministro tienen un potencial de crecimiento y de mejora bestial en España para adaptarse a las crecientes necesidades del ecommerce.

Hay una transformación en camino que se va a ver acelerada de una forma brutal por estos cambios en los hábitos de consumo transitando hacia el ecommerce y muchas empresas van a tener que ponerse la pilas.

Los expertos hablan de que el sector residencial está en la fase madura del ciclo y comienza un leve descenso. ¿En qué fase del ciclo se encuentra el sector inmologístico?

Hay muchísimo crecimiento todavía en el ámbito inmologístico en España. El canal ecommerce tiene muchísimo camino por delante y no se ha podido contentar esta demanda. Hay que ponerse las pilas para hacerlo. Algunos retailers han perdido a lo mejor un 100-200% de ventas durante el confinamiento por no tener una cadena de suministro adaptada al ecommerce, y no quiero dar nombres. También es cierto que nadie lo podía prever.

Otro aspecto que hemos visto a raíz del Covid-19 es que hay que descentralizar la producción. Antes primaba mucho más la eficiencia y controlar el mínimo stock. Muchas empresas han sufrido la rotura de la cadena de suministro fruto del cierre de China.

No puedes tener toda la producción en el exterior y vamos a ver una cierta deslocalización de la fabricación más cercana al punto de consumo. Por ello, también veremos más consumo logístico donde se ubique esta nueva localización productiva.

Este periodo de confinamiento ha lanzado definitivamente el ecommerce. ¿Se quedará?

Absolutamente. Mis padres tenían miedo de poner su tarjeta de crédito para comprar por internet; al final, por necesidad, se han dado cuenta de que es una delicia. La gente que tenía miedo a esa digitalización ha probado la miel y está para quedarse, por supuesto.

La logística es uno de esos sectores que hace unos años era la novia fea, no tiene el glamour de unas oficinas, un edificio residencial o un centro comercial. Ahora se ha convertido en la novia guapa, un sector robusto y resiliente, y por lo tanto se ha vuelto muy atractivo a los ojos de los inversores y del sector inmobiliario.

El Covid ha visibilizado aún más la importancia de la logística en España y su rentabilidad para los inversores. ¿Hay un peligro de burbuja en el sector?

Burbuja no hay ni la habrá porque los niveles de demanda han seguido siendo buenos. No hay sobreproducto. Por ejemplo, los niveles de disponibilidad de nuestros principales mercados están en el 5% (Barcelona) y el 7% (Madrid).

De hecho, es necesario generar más espacio más sostenible, más innovador, más flexible y más omnicanal pensando en poder atender tanto el canal tradicional como el ecommerce.

También es verdad que ha habido muchísima inversión en los últimos años y va a seguir habiendo en el sector logístico en España, pero estos nuevos jugadores hacen que el mercado sea más profesional, más transparente, más visible y eso va a generar que precisamente no se produzca una segunda burbuja.

Estamos en un momento bueno, dulce, profesional, transparente de la logística que nos gusta mucho en Prologis. Llevamos más de 20 años en España. Fuimos de los primeros inversores internacionales que llegaron y que desarrollaban conceptos como el de parque logístico y ahora muchos nos han seguido. 

¿Cuántos metros cuadrados de suelo logístico hacen falta en España?

Hay un recorrido muy importante en el ecommerce en muchísimas comunidades y muchísimas provincias. Nos hemos centrado siempre en Madrid, Barcelona y Valencia, pero hay otros mercados que tienen esa necesidad. De alguna forma, tenemos que aproximar los ‘hub’ logísticos a todas las comunidades. No sabría dar metros cuadrados concretos, pero sí te diría que hay mucho margen de crecimiento donde todos los que estamos en el sector podemos hacer y vender productos de calidad.

El ecommerce hasta ahora iba creciendo a un ritmo muy lento, de un dígito. Ya ha crecido a volumen de dos dígitos durante la pandemia y va a seguir creciendo. Piensa que grandes marcas todavía están viendo cómo reconfiguran su canal ecommerce y lo tienen que hacer.

Recientemente Prologis completó la compra a Colonial de 18 inmuebles de su cartera logística que suman 473.000 metros cuadrados totales. ¿Qué supone esta operación?

Este portfolio es muy complementario con el que ya teníamos. Eran mercados donde queríamos tener presencia y la hemos ganado. Son activos que nos gustaban mucho y nos permiten dar un mejor servicio a más clientes.

¿Será la última compra este año?

Habrá más compras. Tenemos nuestro plan 2025, estamos muy atentos al mercado, a las tendencias y a lo que pase, y nuestra hoja de ruta es seguir creciendo tanto en desarrollo como en compra de espacios logísticos.

Tenemos operaciones en el horno que se están cocinando, que se pueden materializar o no, tenemos espacios en alquiler de primer nivel en ubicaciones de primer y estamos viendo muchísimo movimiento en los mercados de Madrid y Barcelona.

¿Tienen un presupuesto para compras en España?

Infinito. No hay un límite. No necesitamos financiación, nos autofinanciamos, y la capacidad de compra es infinita. Eso sí, lo que buscamos es comprar en determinados mercados y una calidad determinada de activos. Por ejemplo, no vamos a entrar en naves pequeñas de 500 m².

Las previsiones de compra, ¿se han acelerado con la pandemia?

No ha cambiado mucho la película. Esto no es una crisis de liquidez. Las empresas que han hecho inversiones en el inmobiliario están mucho mejor financiadas y no tienen necesidad de vender ni de comprar. Es más, pueden tener necesidad de comprar según el caso.

Es un sector que va a seguir creciendo basado en la demanda de la necesidad de espacio logístico y desde mi punto de vista el Covid no ha incrementado el volumen de ventas. Sí es cierto que ha habido un momento de incertidumbre donde se han puesto algunas operaciones de compra y venta en pausa, pero se han restablecido con cierta normalidad y van a más.

Sus principales mercados son Madrid, Barcelona y Valencia, pero ha hablado con contar con ‘hub’ logísticos en todas las comunidades. ¿Se han fijado en otras ciudades para aumentar su cartera?

De momento, seguiremos en los mercados donde estamos y no queremos entrar en otros nuevos, pero efectivamente hay que potenciar el sur (Andalucía) y el norte (Navarra y País Vasco).

¿Qué previsiones de beneficio tienen para 2020?

Hemos seguido recogiendo las rentas de forma normal. Hemos tenido que ayudar de cierta manera a determinados clientes, ser flexibles, pero estamos recuperando los niveles de ingresos que teníamos en previsión.

No veo un 2020 malo, para nada. Tampoco lo veo para hacer un supernúmero; habrá determinadas cautelas, pero no será malo. Hacemos llamadas de earnings cada tres meses y las de los dos últimos trimestres han sido buenísimas. El nivel de recolección de renta ha sido un pelín por debajo de lo esperado. Somos un negocio bastante estable y de crecer de forma sostenida, no de hacer grandes márgenes. Todo lo contrario a la burbuja.

¿Cómo es Prologis?

Somos la Champions y queremos seguir siéndola. Un dato: el 2,5% del PIB mundial pasa por los almacenes de Prologis. Por eso no queremos hacer experimentos. Tenemos y hacemos edificios sostenibles, eficientes, certificados, con patio de maniobras anchos, altura de almacenaje superior a once metros, iluminación LED… Los de este estilo, con esta tecnología, no van a estar nunca vacíos.

Queremos ser el Google o el Amazon de la logística, que cuando tú busques un espacio tu primer nombre siempre sea Prologis. ¿Por qué? Porque el edificio sé que va a ser de calidad, el trato sé que va a ser personal, excelente y de calidad, sé que Prologis me va a permitir mediante la flexibilidad poder crecer dentro del mismo parque o en otros, las ubicaciones siempre funcionan, la empresa es muy robusta, etc.

También queremos ser el Google o el Amazon porque queremos dar más servicios, no solo el del Real Estate. A través de nuestra capacidad de compra, tenemos 90 millones de metros cuadrados en todo el mundo, podemos lograr que nuestros clientes se beneficien de una gestión de compras donde determinados elementos que necesitan los podemos conseguir a un mejor precio.

Esto se llama Essentials y lo iremos desarrollando durante este año y 2021, pero ya se puede hablar de este servicio añadido para nuestros clientes. Se trata de generar un servicio excelente, mucho más cómodo y práctico.