“España es un país de viudos con pisos muy grandes y rentas muy pequeñas”. El director general de economía y estadística del Banco de España, Óscar Arce, explicaba con estas palabras la urgencia de que los jubilados transformen en un activo líquido su inversión en vivienda. En aquel momento, el funcionario apuntaba directamente a las hipotecas inversas como el producto idóneo para conseguir ese objetivo, en un escenario en el que, según cálculos de Óptima Mayores, ocho millones de españoles mayores de 65 años tienen su ahorro “inmovilizado” en su vivienda en propiedad.
La idea de transformar un inmueble en propiedad en liquidez para asegurarse unos ingresos permanentes hasta el momento del fallecimiento no es nueva, en un entorno en el que el aumento de la esperanza de vida obliga a buscar soluciones privadas para complementar la pensión pública. Y bancos y aseguradoras vuelven a mirar a la hipoteca inversa como opción financiera para los jubilados.
Este producto permite a las personas mayores de 65 años disponer de parte del valor de su vivienda en forma de mensualidades (a través de un seguro de rentas vitalicias) o como importe único al inicio, utilizando la vivienda como garantía pero manteniendo su propiedad y uso. El cliente puede saldar su deuda en el momento que quiera, aunque lo normal es que, tras el fallecimiento, son los herederos los que se hacen cargo de la deuda, que pueden saldar con la venta de la casa, quedándose con el sobrante.
LOS BANCOS ESTUDIAN SU PUESTA EN MARCHA
Bankinter y la aseguradora Caser ya han reconocido que ultiman los flecos para volver a comercializar este tipo de hipotecas como producto de ahorro en el momento de la jubilación, que desapareció de la oferta bancaria en España en 2013 ante su complejidad y una escasa demanda en un momento en el que las reclamaciones por otros productos complejos como las preferentes empezaban a llenar las salas de la Audiencia Nacional.
Actualmente, los jubilados españoles pueden acceder a este producto a través de Óptima Mayores, que canaliza bajo su negocio de asesoramiento una hipoteca inversa comercializada por el banco portugués BNI. Desde finales de 2018, sus clientes ya han solicitado 20 millones de euros en estas hipotecas y la firma estima que la cifra alcanzará los 50 millones a cierre de 2019, con la entrada en el mercado de Bankinter, Caser “y de otros bancos con los que ya estamos en contacto”.
El consejero delegado de Óptima Mayores, Ángel Cominges, asegura que “tenemos lista de espera para contratar este producto, por lo que resulta crucial aumentar los acuerdos con bancos y aseguradoras”. De momento, ya cuentan con el apoyo de la regulación, que exige la intervención de un asesor independiente en el proceso de contratación. Del mismo modo, la hipoteca inversa –que no regula la nueva Ley Hipotecaria- cuenta con algunas ventajas fiscales, como la exención del impuesto de Actos Jurtídicos Documetados (AJD) o la bonificación en los gastos de registro y notaría.
UN PRODUCTO QUE TAMBIÉN TIENE RIESGOS
La figura del asesor independiente resulta clave en un segmento de mercado que también tiene sus riesgos. El principal para el cliente es que, por la evolución del mercado inmobiliario, la casa no valga lo suficiente como para devolver la deuda. Según explica Cominges, por este motivo las entidades no deben prestar más del 30% del valor de la vivienda. “Si el contratante de la hipoteca inversa es muy joven, solo se presta el 24,5%”, pues el plazo para devolver el préstamo es mayor y, por tanto, está más expuesto a los movimientos de los precios inmobiliarios.
Desde la firma también aconsejan que los clientes contraten el préstamo con un periodo cierto, de 5,10 o 15 años, para que el heredero pueda cobrar la renta en caso de que el fallecimiento del cliente se produzca en un plazo corto después de la firma del producto.
Este producto también supone riesgos para las entidades financieras, ante la posibilidad de que los herederos renuncien a la vivienda hipotecada y, por lo tanto, sean los bancos los que terminen quedándose con el inmueble.