Objetivo captar clientes solventes: la banca se apunta al ‘robo’ de hipotecas

La crisis del coronavirus ha paralizado casi por completo la nueva producción hipotecaria en España. Con las inmobiliarias cerradas y los clientes sin poder visitar sus futuras viviendas, los bancos han apostado por tentar con atractivas ofertas a los usuarios ya hipotecados en otras entidades, haciendo de la subrogación su arma para luchar frente a la crisis.

Según los últimos datos del INE, el número de hipotecas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 26.382 en marzo, un desplome del 14,6% respecto al mismo periodo del año anterior y cuyo drama resulta mayor si se tiene en cuenta que solo se incluye medio mes de confinamiento.

El Colegio de Registradores ha publicado ya datos más actualizados correspondientes a abril, con un desplome del 16,4% en la firma de hipotecas.

Los bancos han intentado compensar esta caída de la nueva producción de hipotecas con la subida del crédito empresarial durante la crisis. Pero también apostando por la subrogación que permite al cliente cambiar su hipoteca de una entidad a otra que le ofrece mejores condiciones.

De hecho, y aunque los bancos han firmado menos hipotecas, no se ha notado una subida en los tipos de interés ni modificaciones sustanciales en las condiciones de los préstamos, como podría ser previsible teniendo en cuenta que los bancos deben ser ahora más exigentes para evitar que los nuevos préstamos para vivienda se conviertan en una carga más de la pesada mochila de la morosidad que traerá la crisis.

Condiciones paralizadas

Los expertos consideran, en este sentido, que la búsqueda de clientes solventes y con historiales de pago ‘impolutos’ procedentes de otras entidades está siendo la práctica más habitual estas semanas y, al no ser clientes de riesgo, las entidades no tienen por qué endurecer las condiciones de sus préstamos.

Es más, según los datos del Banco de España, la TAE media de las hipotecas siguió bajando en abril al 1,89%, por primera vez por debajo del 2% este año. Solo hace falta echar un vistazo al escaparate para observar que la competencia entre bancos sigue siendo enorme, con hipotecas a tipo variable con diferenciales por debajo del 0,9% e incluso tipos fijos al borde de bajar del 1% en las negociaciones individuales con el banco.

Con los intereses de los principales bancos sin grandes cambios en estas semanas, resulta evidente que la bajada del tipo medio se debe a una rebaja de las comisiones que encaja perfectamente en ese juego de captar clientes de otros bancos.

Openbank ha sido la última en sumarse a esta tendencia, aunque su oferta no se centra en una subrogación propiamente dicha. La entidad ha lanzado la herramienta ‘Trae tu Hipoteca’, que permite al cliente mejorar las condiciones del préstamos que tenga en otro banco, por tipo de interés, una menor vinculación o menos comisiones.

Sin embargo, en este caso el cliente debe cancelar su hipoteca antigua, lo que implica una serie de gastos que Openbank se ofrece a financiar, pero no asume el coste.

Eso es precisamente lo que hace MyInvestor, una de las entidades más activas en subrogación desde que finales de 2018 tomase la decisión de lanzar de forma abierta y sin complejos una agresiva campaña para captar clientes procedentes de otros bancos, asumiendo todos los gastos del proceso de cambio sin necesidad de contratar ningún producto vinculado, ni siquiera la domiciliación de nómina, y eliminando las comisiones de estudio, apertura o cancelación.

La estrategia de Bankia era en un principio más similar a la de Openbank. La entidad lanzó una campaña para captar clientes procedentes de otros bajos bajo el lema ‘Tu casa se merece algo mejor, trae tu hipoteca a Bankia y disfruta de más ventajas’. A partir de ahí, ofrecía un formulario para solicitar información.

Ahora, Bankia muestra en su web una oferta más concreta de subrogación, en la que indica que la entidad se hará cargo de los gastos motivados por el cambio de banco, como la notaría el registro, impuestos y gestión.

Entidades como EVO (Bankinter), Santander e ING también han desarrollado en los últimos meses ofertas similares para los clientes. Su objetivo: captar hipotecas firmadas entre 2007 y 2015, cuando los préstamos eran mucho más caros, cuyas condiciones son más fáciles de mejorar. Y de paso, con clientes capaces de haber seguido pagando sus préstamos durante y después de la anterior crisis.