El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 6 de Puerto del Rosario (Fuerteventura) ha abierto una vía judicial que, de seguir adelante en instancias superiores, puede llegar a cambiar el procedimiento de 'aportación no dineraria' que los bancos emplean a la hora de transmitir sus carteras de inmuebles.

En concreto, la jueza María de Coromoto Lozano León ha emitido una sentencia, fechada el pasado 16 de diciembre, que reconoce el derecho preferente de una inquilina a comprar el inmueble en el que vivía, frente al banco que lo adquirió en un proceso de embargo.

El documento, adelantado por Confilegal y al que ha tenido acceso Invertia, explica que la inquilina alquiló la vivienda el 1 de mayo de 2015. El inmueble fue posteriormente adjudicado a BBVA y la entidad lo ‘aportó’ a Divarian Propiedad S. A., la sociedad que creó con Cerberus para sus activos tóxicos, y que desde abril de 2019 mantiene un acuerdo de gestión con Haya Real Estate.

La jueza concreta en la sentencia que “en el caso que nos ocupa, nos encontramos con que la adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria, BBVA, realizó una aportación no dineraria consistente en diversas fincas registrales (entre otras, la que es objeto del presente procedimiento) en la ampliación de capital de Divarian Propiedad S. A.”.

Es decir, la transmisión del inmueble a Divarian se realizó incluyendo en el ‘paquete’ la vivienda en cuestión, sin informar antes a la inquilina de su derecho de compra preferente de la casa, ni de los plazos para realizar una posible oferta.

Evitar a los inquilinos

Según explican los expertos jurídicos consultados, ese formato de ‘aportación no dineraria’ que emplean los bancos para realizar las transmisiones tiene efectos legales "con los que tratan de librarse de los derechos de tanteo y retracto que conlleva un contrato de arrendamiento urbano (un derecho de preferencia a favor del inquilino cuando se vende su vivienda a un tercero)".

La sentencia deja claro, además, que "el hecho de haber sido aportados los inmuebles como una aportación en bloque de un conjunto inmobiliario, no implica que a esta vivienda no haya de aplicarse el régimen contenido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos".

En concreto, ese artículo marca, entre otros aspectos jurídicos, que el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca en un plazo de 30 días naturales, “a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión”. 

En declaraciones a Invertia, el abogado de la inquilina, Jorge Tocino Maquieira, explica que hay numerosos casos similares en los juzgados de instrucción, con lo que esta sentencia es novedosa al considerar “que esta operación que los bancos realizan a menudo es en realidad una cesión onerosa, equivalente a una compraventa, por lo que la arrendataria tiene derecho al retracto de la vivienda que ocupa, en el precio de la cesión”.

La clave, en el precio

Según indica, el precio es precisamente “el meollo jurídico de la operación de venta”. Tocino Maquieiria explica que ese precio tiene que fijarse por un experto independiente designado por el Registrador Mercantil, conforme establece la Ley de Sociedades de capital. Ese precio "sería el que habría de consignar el inquilino para adquirir la finca, en virtud del derecho de retracto (adquisición preferente)".

Por eso, insiste en que si esta sentencia se ve confirmada en instancias superiores, algo que ocurrirá en caso de ser recurrida, "los bancos tendrán que buscar otra forma para tratar de eludir estos derechos de los arrendatarios". Recuerda además que, en el caso que se analiza, la sociedad propietaria del inmueble se ha negado a vender voluntariamente al inquilino, a pesar de sus ofertas, “a las que ni siquiera se ha dignado responder”.

BBVA y Cerberus crearon Divarian para aglutinar y gestionar los inmuebles procedentes del banco, en un momento en el que los grandes fondos aprovecharon la crisis para hacerse con buena parte del ladrillo de las entidades españolas. También lo hicieron otras grandes entidades, como Banco Santander para sacar de su balance los activos heredados del Popular con una filial de la que Blackstone se quedó el 51%.

En este caso concreto, BBVA traspasó unos 13.000 millones de exposición bruta contable a Divarian, en la que controlaba el 20% frente al 80% de Cerberus.