Ya sea por acercarse a los jóvenes o simplemente por captar todo tipo de clientes, algunos bancos están volviendo a conceder hipotecas por importes superiores al 80% del precio de la vivienda. uUna iniciativa que era más que habitual antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, pero que quedó en desuso tras la crisis financiera. En estos tiempos, los supervisores exigen cada vez más un capital reforzado a los bancos y un loan to value (LTV) superior al umbral del 80% consume mucho más capital, por lo que a las entidades no les interesa salvo que se compense con una mayor atracción de clientes.

Hay entidades que están optando por financiar más de un 90% del precio de la vivienda solamente a los jóvenes, que son los que tienen más complicado el acceso a la compra por falta de ahorros que les permitan cubrir la entrada.

Cuando lo habitual es abonar en torno a un 20% como mínimo del precio de la vivienda al inicio y que el banco financie el resto, estas propuestas permiten a los clientes poner únicamente un 5%. Es el caso de Santander y de Ibercaja, que circunscriben sus ofertas de financiar más del 80% a los jóvenes.

La entidad que preside Ana Botín lanzó el pasado mes de abril un proyecto para conceder mil hipotecas a menores de 35 años con hasta el 95% de financiación del valor de tasación o compra. En un inicio la presidenta de Santander había propuesto que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) avalara el 20%, si bien el banco terminó lanzando en solitario su propuesta.

Por su parte, Ibercaja también ofrece financiar hasta el 95% del precio del valor de tasación o compra de la vivienda a los menores de 36 años, pero, además, les ofrece un tipo de interés más bajo, tanto en fijas como en variables.

No solo para jóvenes

Sin embargo, hay otras entidades que ofrecen financiar más del 80% a todos los clientes. Un ejemplo es Pibank (Banco Pichincha), que da préstamos hipotecarios de entre 80.000 euros y 2 millones siempre que no superen el 80% del valor de tasación y con el límite máximo del 90% del valor de compra (que debe ser superior a 100.000 euros).

Liberbank, que sigue comercializando sus propios productos hasta que se complete la integración de su negocio con el de Unicaja, también ofrece financiar hasta el 80% del valor de tasación o el 90% del valor de compra, el que sea menor de los dos. El banco andaluz, no obstante, no financia más del 80% del valor de tasación e, incluso, solo el 70% si la hipoteca es para una segunda residencia.

De hecho, lo más común entre los bancos españoles, al menos de momento, es no superar ese 80% del valor o bien de tasación o bien de compraventa, al menos en sus ofertas comerciales.

Es el caso de los propios Santander e Ibercaja para el público mayor de 36 años y de BBVA, CaixaBank, Bankinter, ING, Openbank, MyInvestor, Abanca y Kutxabank para todos sus clientes. Eso sí, en negociaciones individuales y a determinados colectivos (por ejemplo, los funcionarios) algunos pueden superar el umbral del 80%.

"Nos consta que hay entidades como Kutxabank o como Abanca, por citar dos ejemplos, que pueden financiar más del 80% de la compra si el cliente tiene un buen perfil y negocia, ya sea directamente o a través de un bróker hipotecario", explica a este periódico Miquel Riera, especialista en Hipotecas de Help My Cash.

Con todo, de acuerdo con los últimos datos del Consejo General del Notariado, correspondientes al pasado mes de agosto, el importe medio que se financia para el total de hipotecas es del 74,2% del precio de la vivienda.

Sacrificar capital por clientes

El límite que se autoimponen los bancos en el 80% viene dado por la "penalización" en capital que implica dar financiación superior a ese umbral, pues, pasado este límite, "el consumo de capital crece significativamente", como expone Esteban Sánchez, socio director del área de Banca de Afi, a EL ESPAÑOL-Invertia.

Es por eso que financiar importes superiores supone para los bancos una suerte de "inversión en captación de clientes" que a algunos les puede salir bien en un contexto de tipos de interés negativos en el que las entidades están buscando fórmulas que les permitan aumentar sus ingresos. No tendría lógica con otro objetivo, pues los supervisores cada vez exigen más capital a las entidades.

Estos loan to value superiores al 90% recuerdan al fantasma de la burbuja inmobiliaria, durante la cual los bancos concedían hipotecas por importes incluso superiores al 100%, con los que se financiaban no solo las viviendas, sino también otros bienes dentro de un mismo pack.

Pese a ello, estos casos, que siguen siendo "puntuales", no preocuparán al supervisor siempre y cuando no afecten al escudo de capital de cada entidad. "[Los supervisores] No son críticos con los modelos de negocio, cada entidad es libre. Si tienes capital y una medición del riesgo adecuada, por un modelo de mayor consumo de capital no hay problema", aclara Sánchez, de Afi.

Acceder a una hipoteca

Esta iniciativa, además de permitir a los bancos atraer a más clientes, tiene una contraparte positiva para estos y es que facilita que los que tengan "pocos ahorros puedan acceder a una hipoteca. Y esto, en consecuencia, puede contribuir a aumentar el número de préstamos hipotecarios concedidos", apunta Riera, de Help My Cash.

"Pero también existe una contraparte negativa: al financiarse más del 80% de la compra, el importe prestado al cliente es mayor, por lo que las cuotas también son más caras. Para el cliente, esto supone un mayor riesgo de tener problemas para abonar las mensualidades o, en el peor de los casos, de que se embargue su vivienda", advierte este experto.

Es por eso que Riera aconseja a los clientes que "se aseguren de no dedicar más del 35% de sus ingresos mensuales netos al pago de las cuotas de la hipoteca y de sus otras deudas". "Asimismo, no es recomendable pedir financiación para comprar una vivienda si no se cuenta con un trabajo estable", añade.

Con este mayor ímpetu por captar clientes, la banca echa más leña al fuego de la guerra hipotecaria por ofrecer tipos de interés cada vez más ajustados en la que se encuentra constamente inmersa, especialmente desde que el Euríbor se mueve en terreno negativo. No es una sorpresa: al permanecer atado a la entidad durante décadas, el cliente hipotecario es de los más valiosos que hay para la banca.