El repentino encarecimiento de las hipotecas fijas no solamente responde a un mayor interés de la banca por comercializar las variables ahora que el Euríbor está cómodo marcando valores en positivo. Las entidades tienen en cuenta para fijar los precios un derivado llamado IRS que se ha disparado en los últimos meses y que se encuentra en niveles de 2018.

Este indicador, que responde a las siglas de Interest Rate Swap (que se traduciría como permuta de intereses en español), es un producto derivado al que recurren las entidades financieras cuando venden un producto hipotecario, ya que "indica más o menos a treinta años cuál va a ser el precio del dinero o de esa financiación a tipo fijo", explica a este periódico Fernando López, Chief Operating Officer de Gibobs Allbanks.

"Las entidades financieras, cuando quieren sacar un producto hipotecario, sobre todo a tipo fijo, recurren a este tipo de instrumentos para poder colocar el tipo, ya que, al ser un producto derivado, es una relación que hay entre una financiación a un préstamo variable y un préstamo fijo", continúa explicando.

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Es, como añaden desde Help My Cash, "el precio medio al que se presta el dinero en el mercado de cobertura de riesgos, que es al que la banca acude cuando quiere financiarse a través de los llamados swaps (derivados financieros con los que dos agentes intercambian dinero)".

La evolución de este derivado guarda una relación muy estrecha con la de los precios de las hipotecas fijas, que desde que el Euríbor comenzó su subida libre, el pasado mes de febrero, empezaron a encarecerse.

El IRS a 30 años cerró mayo en el 1,547%, un valor al que no llegaba desde hace unos cuatro años. En los cinco primeros meses del año ha avanzado en más de un punto porcentual desde el 0,29% que registró el pasado diciembre, después de que el año pasado solamente subiera unos 25 puntos básicos. En 2020 estuvo, incluso, en negativo.

Y lo mismo con el IRS a 20 años (1,819%), a 15 años (1,899%) o a 10 años (1,761%). A un año se sitúa en el 0,313% después de empezar el año en negativo (-0,516% en diciembre de 2021), mientras que a cinco años registra su máximo histórico (1,429%).

Relación "muy directa" con las hipotecas

Esta evolución tiene una relación "muy directa" con los precios de las hipotecas fijas, como explica López, de Gibobs: "Cuando el IRS estaba cercano a cero hacer esta cobertura de tipo de riesgo era barata para los bancos, entonces merecía la pena tener productos hipotecarios por debajo del 1% y el 1,5%. En cuanto esta cobertura se dispara, el riesgo es mucho mayor, por lo que suben los tipos".

Para fijar el precio de las hipotecas fijas en España se suele utilizar la referencia del IRS a 25 o a 30 años, si bien si el préstamo se concede a diez se toma el dato correspondiente a ese periodo.

Un derivado que el Banco de España permite utilizar como referencia para las hipotecas variables, aunque los bancos siguen recurriendo al Euríbor. "Al principio incluso el Banco de España intentó que fuera un indicador para los productos hipotecarios aquí en España, en vez de a treinta años a cinco años, porque es un buen indicador de cuál es el precio del dinero en ese momento, pero finalmente no lo consiguió y el Euríbor sigue siendo el más utilizado", explica López.

Los bancos no solamente utilizan este indicador, sino también otros (Euríbor, IRPH...) para fijar el precio de las hipotecas, si bien "cuando quieren hacer una cobertura, uno de los productos que más utilizan es este producto derivado", añade López.

El precio de las hipotecas, imparable

En paralelo a esta evolución, el precio de las hipotecas fijas está llegando a niveles que hacía mucho que no se veían. En la actualidad los bancos ya están ofreciendo estos préstamos con una TAE del 3% y superior, incluso, al 4%.

Todo mientras en las hipotecas variables se mantienen prácticamente los precios (o incluso se bajan) ante la expectativa de los bancos de aumentar los márgenes gracias a la inminente subida de los tipos de interés.

Y es que el giro de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) es el que está moviendo los hilos. Y para comprobarlo no hay más que ver la evolución del Euríbor, que pasó del -0,501% de diciembre al 0,013% de abril (primer mes que cerró en positivo) y el pasado viernes ya marcó un 1,124%.