El difícil camino de la ministra Raquel Sánchez para abaratar la vivienda y el alquiler

Fue uno de los aspectos en los que más hincapié hizo Raquel Sánchez Jiménez en su estreno como ministra de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana: la vivienda. “Hablar de inclusión es hablar de vivienda y del derecho a disponer de ella a precios asequibles”, dijo. De ahí que la nueva Ley de Vivienda esté marcada en rojo en su agenda.

Una norma que ya debería haber visto la luz pero que su antecesor en el cargo, José Luis Ábalos, no pudo realizar por los constantes choques con sus socios de gobierno de Unidas Podemos.

Invertia se ha puesto en contacto con los principales actores del sector de la vivienda y del alquiler para que le pongan deberes a la ministra y haga realidad su deseo de precios asequibles. Y no son pocos.

“Hay varios factores que deben tenerse en cuenta, como la necesidad de recuperación del peso presupuestario y la derivación de las cantidades ahorradas por la desaparición de los incentivos fiscales, es decir, de las desgravaciones, a programas y políticas activas y directas de vivienda”, afirma Daniel Cuervo, director general de Asprima.

Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid también consideran primordial simplificar y agilizar los requerimientos administrativos. Sobre todo, en los proyectos de nueva edificación y rehabilitación que tienen ayudas públicas. Sin olvidar continuar avanzando en la digitalización de los trámites burocráticos. De esta manera se agilizará la concesión de licencias. “Ello supondrá un abaratamiento en los precios de vivienda para sus compradores”, apunta Daniel Cuervo.

Judicialización del urbanismo

Otro de los puntos que el sector considera clave para su futuro es el que hace referencia a la seguridad jurídica y a la maraña normativa que le acompaña. “Hay que poner fin a la excesiva acumulación de normas y judicialización del urbanismo”, resalta el director general de Asprima.

Salvaguardar el derecho a la propiedad es otro asunto a no desdeñar. “De lo contrario, podríamos encontrarnos a medio plazo un escenario donde hubiese menor oferta en el mercado. Ello conllevaría una subida de precios”, advierte Daniel Cuervo. Como tampoco hay que despreciar el hecho de facilitar ayudas a los jóvenes para que puedan tener acceso a su primera vivienda, ya sea en alquiler, o en compra.

Hablando de alquiler, España necesita 2,5 millones de viviendas en los próximos diez años, según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (Oesa). De ahí que sea necesario sacar al mercado bolsas de suelo público rápidamente, para así desarrollar un parque en alquiler moderno, sostenible y asequible.

También el alquiler fue motivo de fricción entre su antecesor en el cargo y Unidas Podemos. El partido morado es partidario de limitar el precio de los alquileres y la creación de zonas tensionadas. Este último punto ya lo puso en práctica Raquel Sánchez en Gavà, donde fue alcaldesa. Habrá que ver si lo extrapola al resto del país, o sigue los pasos de Ábalos.

Vista aérea de Madrid. Foto: Invertia.

“Políticas de limitación de precios en general no han funcionado en otros países de nuestro entorno”, afirma José María Basañez, presidente de Tecnitasa (Técnicos en Tasación). Desde Oesa añaden que, regular el precio, llevaría consigo una reducción del número de viviendas de hasta el 10%, también de la calidad del parque, y de los arrendamientos fraudulentos.

“Es procedente dejar en espera cualquier decisión precipitada sobre una mayor regulación del mercado de alquiler”, señala Joan Clos, presidente de Asval (Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler). Y añade: “Así no se correría el riesgo de disminuir todavía más la oferta de vivienda en alquiler y todos los proyectos de promoción de vivienda libre y asequible en proyecto”.

Incentivar, no penalizar

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler apuestan porque la ministra Sánchez siga la misma política marcada por su ministerio y el equipo de técnicos que ahora dirige en el sentido de incentivar y no penalizar al mercado. “En concreto, a los generadores de la oferta de viviendas en alquiler. Es decir, el 85% representado por propietarios particulares, y el restante 15%, donde hay grandes tenedores de viviendas, fondos y socimis”, explica José Ramón Zurdo, su director general.

De ahí que, y hasta que aumente el parque de viviendas en alquiler, lo que proponen desde esta agencia es limitar el alquiler turístico, reforzar la seguridad jurídica, e incentivar fiscalmente a los propietarios. “Para ahorrarnos el desastre que provocaría en el mercado la intervención de las rentas del alquiler que propone una parte del Gobierno”, especifica José Ramón Zurdo.

Incentivos fiscales en Renta y en el IBI que les compense asumir el riesgo actual de alquilar cuando los inquilinos no pagan las rentas o cuando les ocupan las viviendas. “Con estas ayudas, la oferta del alquiler se incrementaría y se podrían controlar mejor las rentas en las zonas más tensionadas del país”, indica Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa.

Por lo que se refiere a la seguridad jurídica, serían necesarias normas claras que defiendan por igual a arrendadores y arrendatarios. Y, en el caso del alquiler turístico, limitarlo a las viviendas que cumplan escrupulosamente con las normas establecidas por ayuntamientos, comunidades autónomas y comunidades de propietarios.

Mercado negro

“Hay que plantear un política de vivienda social que solo sea de alquiler. Que no acabe luego siendo puesta a la venta. Y hay que trabajarlo desde ya”, remarca Alex Vázquez, director del departamento del alquiler de Forcadell. Una hoja de ruta que debería implantarse por largo tiempo, independientemente de quien estuviera gobernando.

“Espero que la ministra Sánchez regule los alquileres vía incentivos a la propiedad. Si lo hace al revés, habrá menos producto en el mercado, y en peores condiciones. Y puede llevar a un mercado negro”, advierte Alex Vázquez. Si hay limitaciones, el mercado no tendría rotación.

Para Asval, sería necesario que el país apoyara a los colectivos vulnerables con ayudas directas. De esta manera, reducirían su tasa de esfuerzo en el pago del alquiler. “Estamos seguros que su experiencia municipal ayudará a acelerar los programas de promoción de vivienda asequible en régimen de concesión en base a la colaboración público-privada”, concluye Joan Clos.