El sector inmobiliario y, en particular, el segmento de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), acaba de cerrar un año récord. En un escenario en el que la incertidumbre política y económica ha provocado grandes caídas de los valores bursátiles y frenado las salidas a bolsa y las ampliaciones de capital, estos vehículos de inversión se han situado entre los más activos del mercado español. También han ganado adeptos. En parte, por la significativa recuperación del mercado y de los precios, pero también porque ofrecen una rentabilidad atractiva frente a la dificultad de obtener rendimientos en otros sectores. Especialmente, en la renta fija.

Este es análisis de Jesús González Nieto-Márquez, director gerente del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) desde 2006. Además, es director gerente de Latibex, el mercado de valores latinoamericanos en euros de la bolsa española. El entrevistado inició su carrera profesional en la Bolsa de Madrid en 1992 donde ha ocupado diferentes puestos de responsabilidad.

Pregunta (P.)- El Mercado Alternativo Bursátil (MAB), y en particular las socimis, ha ido ha ido a contracorriente con un balance positivo al cierre de 2018, ¿cree que esta tendencia va a continuar en 2019?

Respuesta (R.)- Pensamos que 2019 va a ser un magnífico año para las socimis. Han sido las empresas más activas en 2018, en términos de incorporación de nuevas empresas al MAB. Y también de ampliaciones de capital. Con base en las solicitudes que vamos recibiendo, esperamos que este ritmo se mantenga, ya que solamente en los últimos diez días de diciembre se han aprobado cuatro nuevas incorporaciones. A lo largo de 2018 han debutado 20, lo que hace un total de 64 empresas cotizadas. El volumen alcanzado en ampliaciones de capital asciende a 740 millones de euros, que también es un récord.

"No voy a opinar sobre si los alquileres son altos o bajos, pero es evidente que los precios se han recuperado en los últimos tres años"

En otros segmentos del MAB, y concretamente en empresas en expansión, también ha sido un buen año en términos de captación de capital. El número de nuevas incorporaciones ha sido un poco más modesto, pero esperamos que 2019 sea mejor. En 2018, el MAB ha sobrepasado el centenar de empresas admitidas a cotización y se han producido 21 incorporaciones, pasando de 3.600 millones de euros de capitalización bursátil en 2012 a 23.600 millones de euros a finales de noviembre.

P.- ¿A qué se debe esa actividad tan intensa en las socimis frente a la sequía que ha habido en el resto del mercado bursátil?

R.- Yo creo que obedece a una recuperación evidente del mercado inmobiliario. El inversor, como es lógico, lo antepone a otros sectores en la confianza de que esta recuperación se mantenga. No voy a opinar sobre si los pisos están caros o baratos o si los alquileres son altos o bajos, pero es evidente que los precios se han recuperado en los últimos tres años de modo intenso. Todavía estamos a cierta distancia de los precios que teníamos en 2008, pero queda mucho recorrido en opinión de la mayor parte de los analistas del sector.

Las socimis no son un bono, pero mantienen un rendimiento a través de dividendos que puede estar en una banda entre el 2% y el 5%. Un interés que, comparado con la renta fija, resulta atractivo. Como en todo, hay que balancear el rendimiento y el riesgo que tiene la inversión, ya que no son inmunes a cualquier tipo de riesgo.

P.- ¿Cuáles son estos factores de riesgo a la hora de invertir en socimis?

R.- La inversión en socimis es bastante sencilla, pero está inexorablemente vinculada al ciclo económico como cualquier otro valor cíclico. Si la economía se contrae, el alquiler se va a contraer. De estas compañías, las que se concentran en vivienda tienen un riesgo menor que aquellas especializadas en activos logísticos o naves comerciales, por ejemplo. Es un sector más defensivo. También es más maduro y el rendimiento que se puede esperar, en comparación con el precio del activo, también es menor.

P.- ¿Cuál es el perfil objetivo de las compañías que integran estos vehículos de inversión?

R.- Hay de todo. Afortunadamente, hemos construido una plataforma muy diversificada en la cual hay sociedades como Testa, que ha sido adquirida recientemente por Blackstone, con un tamaño superior a 1.900 millones de euros, y sociedades que valen 10 o 15 millones de euros. Las dos últimas incorporaciones aprobadas corresponden a socimis muy pequeñitas.

"Hay cuatro o cinco socimis especializadas en capital privado que no son tan aconsejables para el público inversor no cualificado"

Además de abarcar todo el abanico inmobiliario, algunas tienen vocación de abrirse a nuevos inversores particulares o se han especializado en el segmento de la banca privada y están orientadas hacia inversores que no están satisfechos con el rendimiento de los bonos aun con un enfoque conservador. Algunas también se han especializado en grandes inversores institucionales a través de fondos de inversión, pensiones o de capital riesgo, que por el riesgo que implican no son tan aconsejables para el público inversor no cualificado. En realidad, son cuatro o cinco.

P.- ¿Esperan una consolidación del sector a través de fusiones y adquisiciones?

R.- La concentración es una posible tendencia por sentido común y economía de escala. Hay un número de sociedades muy amplio y algunas de ellas tienen un tamaño muy pequeño. En definitiva, son patrimonios inmobiliarios gestionados que tienen que competir con empresas con patrimonios grandes. Su capacidad de atractivo es menor porque tienen gastos fijos que gestionar de forma muy eficiente para que les salgan las cuentas.

P.- ¿La concentración de activos inmobiliarios en manos de las grandes gestoras internacionales puede llegar a ser un factor de riesgo?

R.- No percibo que los fondos de inversión sean un riesgo. Es verdad que algunos concentran un nivel de inversión muy grande, pero es muy relativo que eso pueda ser un riesgo. De todos los paquetes que han ido vendiendo la banca y las administraciones públicas desde 2010 por valor de muchísimos millones de euros, solo una parte muy minoritaria se ha empaquetado como socimi y se ha sacado al mercado.

Yo creo que estos vehículos de inversión han sido un elemento muy positivo y dinamizador del mercado en un momento en el que nadie daba un duro por los activos inmobiliarios. La actuación de los fondos internacionales y nacionales permitió sacar una parte importante de esos activos fuera del balance. Fue un acto de higiene financiera imprescindible en un momento absolutamente crítico en el que el propio sistema financiero español, en su conjunto, estaba en entredicho y podía haber caído como las fichas de un dominó. Para evitarlo se necesitaba que hubiera compradores para los inmuebles.

La capitalización de las 64 socimis que hay en el mercado a cierre de 2018 oscila en torno a los 11.500 millones de euros. Es un dinero, pero muy poco comparado con la inversión total de la inversión inmobiliaria no cotizada que hay en España.