El debate sobre la 'España vaciada' ha cogido fuerza en las últimas semanas. Se denuncia la ausencia o el abandono de servicios básicos; la invisibilidad. ¿Ocurre lo mismo en el sector inmobiliario? Parece que no. O, al menos, no del todo. El mercado inmobiliario rural arroja datos positivos, según las empresas que asesoran e intermedian en este tipo de operaciones, compañías que esgrimen los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) para constatar el buen momento que atraviesa el sector.

Según datos del INE, la compraventa de fincas rústicas en España aumentó un 3,9% en 2018 con respecto al año anterior. Además, durante el año pasado, el 13,6% de la compraventa de fincas en España correspondió a fincas rústicas, lo que implicó el registro de 138.906 compraventas de este tipo de propiedades. Una tendencia que parece continuar este año ya que el número de compraventas de fincas rústicas aumentó un 2,4% en febrero en tasa anual hasta un total de 12.359 operaciones.

Juan Fraile, director de Fincas Rústicas de Gilmar, explica que para entender el “repunte” del interés que hay por este tipo de producto hay que partir de la premisa de que para mucha gente "el campo es “un valor seguro”, un “valor refugio”, por lo que durante la crisis sus precios bajaron entre un 10% y un 15%, un porcentaje menor al que lo hicieron el sector residencial y terciario, a lo que hay sumar la poca rentabilidad que da el dinero en el banco en el actual contexto de tipos de interés al 0%, que hace que mucha gente vuelva a poner sus ojos en este tipo de propiedades.

De la misma opinión es Francisco Lévez, responsable de Suelo de Casaktua.com, quien sostiene que estos inmuebles son “un activo singular” que está un poco “al margen de los ciclos económicos”, por lo que las bajadas y subidas de precios son “menos acentuadas”.

El portal inmobiliario Vitrio, que ha analizado el actual sector inmobiliario rural en España para identificar las tendencias de compra y evolución de precios de las fincas rústicas, también señala en su informe que “dentro del mercado inmobiliario, el de las propiedades rurales es uno de los que más varía según el inmueble del que se trate”. En el estudio se hace notar que, por ejemplo, en las fincas rústicas destinadas a la actividad agrícola, la tipología de la tierra desempeña un papel fundamental en el precio, pues dependiendo de si la tierra es secano, regadío, frutal, forestal, paradera u otros, la finca será más o menos valiosa en términos del retorno que puede dar a quien la trabaje. Y se apunta que a pesar de la heterogeneidad de los precios “lo que queda claro es que el sector está prosperando, como indican los datos de 2017 del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, según los cuales el precio medio de la tierra de uso agrario aumentó en diez Comunidades Autónomas con respecto al año anterior”.

NO ES LO MISMO

Para entender mejor este mundo, el directivo de Gilmar explica que hay cuatro tipos de fincas rústicas: las agrícolas o de labor, las hípicas o ganaderas, las de recreo y las cinegéticas, por lo que es difícil hablar de precios medios y mucho más fijar una rentabilidad media para la inversión. "Es imposible calcular el rendimiento que da una finca que alguien compra para disfrutar de su tiempo de ocio, aunque lógicamente si compras bien tendrás una plusvalía por la revalorización de los terrenos”. Este rendimiento tampoco se cuantifica de una manera sencilla en el caso de una finca de caza, “que podrás alquilar para una montería, lo que puede ayudarte al mantener el terreno, pero que no tiene una rentabilidad en sí misma”.

Una cuestión diferente son las fincas de labor y ganaderas, fincas de producción para las que este experto considera que obtener una rentabilidad entre el 2,5% y el 3,5% estaría muy bien, siempre teniendo en cuenta que antes de comprar hay que informarse muy bien de las ayudas y subvenciones europeas, derivadas de la PAC, ya que son fundamentales a la hora de hablar del rendimiento de una finca de este tipo.

Desde Vitrio coinciden en señalar que la finalidad u objetivo al que se destine una finca rústica determina las cifras de rentabilidad que pueda ofrecer dicha propiedad a su dueño. Por ejemplo, el retorno de la inversión de una finca rústica destinada a usarse como una casa de campo de descanso será completamente distinto de aquel terreno que se dedique a la actividad agropecuaria o si, en cambio, el uso de la finca será para construir una casa u alojamiento rural con fines turísticos.

"Lo que antes era un mercado del boca a boca ahora se ha profesionalizado para evitar sorpresas"

En cualquier caso, y según destaca Vitrio, las posibilidades y usos de las fincas rústicas son diversas y, por ende, pueden presentar una buena oportunidad de inversión. Subrayan que en el caso de la actividad agraria, “el mercado se presenta positivo en el sentido de que la renta agraria (valor generado por la actividad agraria) ha batido un récord en 2018 creciendo un 3,4% con respecto al año anterior; mostrando un aumento en el valor de la producción tanto animal como vegetal”, aunque no hay que olvidar que “en esta actividad, la rentabilidad depende de la calidad de la producción, la climatología, los precios de mercado y otras variables”.

Dado que es un producto peculiar, quien decida destinar su dinero en una finca con finalidades de producción agropecuaria debe tener en cuenta que necesita conocer la tierra que compra para que pueda ser realmente rentable, una información que también precisa si se quiere acertar al adquirir una finca rústica para otros usos. También hay que saber si tiene los permisos en regla para la actividad que se quiere realizar, si la propiedad tiene embargos o cargas, si la finca está en un terreno protegido, qué se puede construir y qué no... por lo que lo que lo que antes era un “mercado del boca a boca ahora se ha profesionalizado para evitar sorpresas”, comenta el representante de Gilmar.

¿QUÉ Y QUIÉNES TIRAN DEL MERCADO?

Desde Casaktua y Gilmar señalan que hay un gran interés por las fincas, especialmente de regadío, para implantar explotaciones de almendro y pistachos, pero también de cítricos y olivar, ya que todo lo que se produce se está vendiendo. Asimismo, las fincas también se están aprovechando para producir energía solar que luego se alquilan a empresas de energías renovables, lo que aumenta el tirón de dichas propiedades.

La demanda se ha ampliado igualmente dado el creciente interés que existe en este tipo de productos por parte de las grandes fortunas latinoamericanas, básicamente procedentes de México, Venezuela y Colombia. Estos inversores demandan habitualmente fincas que tengan algo de producción (ganadería y agricultura), una vivienda o un caserío e incluso un pequeño coto de caza, puesto que lo que pretenden es disfrutar de ella unos seis meses al año “con un coste cero”. Es decir, el objetivo es que esa finca sea “autosostenible” para lo cual alquilan el coto, generan pasto, vender corcho…

"Actualmente es cada vez más común utilizar las fincas rústicas con fines variados, como el turismo o el recreo, y este es otro de los factores que define el valor de cada propiedad"

Además Vitrio llama la atención en que “actualmente es cada vez más común utilizar las fincas rústicas con fines variados, como el turismo o el recreo, y este es otro de los factores que define el valor de cada propiedad". Estos usos alternativos de las fincas rústicas con fines de segunda residencia, casa de vacaciones u objetivos de turismo se presenta como una buena oportunidad para luchar contra la despoblación rural, que según un estudio de la FEMP (Federación Española de Municipios y Provincias) presenta un problema real en estas zonas pues existen más de 4.000 municipios españoles que subsisten con menos de 1.000 habitantes y que se encuentran en riesgo de extinción a medio y largo plazo.

Lógicamente, estas grandes fincas que demandan los inversores nacionales y extranjeros no están al alcance de cualquiera, lo que no quiere decir que este tipo de compras esté vetada para el pequeño y mediano capital. Juan Fraile indica que desde 350.000 euros se puede comprar una finca rústica y explica que un amante de la hípica puede hacerse por 390.000 euros con una finca de unas 8 hectáreas a una hora de Madrid que tiene pistas de entrenamiento, bóxer para los caballos e incluso casa del caballista. O puede adquirir una finca de 12 hectáreas con una casita cerca de Segovia por menos de 300.000 euros. Otro ejemplo, aunque éste para bolsillos más abultados, está en Extremadura donde se vende una finca de 80 hectáreas en una dehesa “con una buena casa con agua y luz, por un precio inferior a los 900.000 euros.