FEIN, FiAE... guía para no perderte si vas a pedir una hipoteca

El 16 de junio entra en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y cuatro después de su aprobación en el Congreso de los Diputados. Esta norma establece las nuevas reglas de juego en el mercado hipotecario... con lo que conviene tenerla muy clara a la hora de pedir una hipoteca.

Araceli Durán, especialista en Consumo y Banca del Legálitas, recuerda que “la finalidad de la nueva ley es dar más seguridad jurídica a las relaciones contractuales entre los bancos y sus clientes, que todo sea más claro y transparente. Es decir, que el cliente sepa lo que contrata para que luego no pueda reclamar”. Con estos objetivos se ha introducido un “protocolo de actuación”, una serie de medidas para proteger al consumidor que se traducen en una serie de documentos que la entidad financiera debe entregar al cliente y que es importante conocer.

Esta abogada señala que la norma fija la obligatoriedad de dar una información básica en la publicidad de los préstamos hipotecarios, además de que se entregue al futuro hipotecado la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en las que se detallan las cláusulas y los gastos de hipoteca, unos documentos que la representante de Legálitas analiza para no perderse con las siglas mientras uno se habitúa a la nueva terminología.

"El documento FEIN debe incluir todas las condiciones del préstamo que nos permitan comparar esta oferta con la de otros bancos"

Araceli Durán indica que, en primer lugar, la ley establece unos contenidos mínimos de información que deberán incluirse en toda la publicidad de préstamos hipotecarios, una información en la que debe quedar bien identificado el prestamista, el tipo de interés (indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos), la duración del préstamo, el importe total del préstamo, la tasa anual equivalente (TAE). También, si procede, "una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el cliente y cuando proceda la opción que tiene el cliente de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, para liberarse de la deuda (dación en pago)”. Y recalca que la FEIN debe incluir todas las condiciones del préstamo que nos permitan comparar esta oferta con la de otros bancos. En este sentido, la abogada de Legálitas recuerda la FEIN “tiene consideración de oferta vinculante y para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días”.

Durán informa que “dicha ficha debe incluir la duración del contrato, el tipo de interés y si es un producto bonificado deberá detallar qué productos deberá contratar el clientes (domiciliación bancaria, tarjeta de débito y crédito, seguros…) y qué porcentaje de bonificación (descuentos) le supondrá cada producto en la cuota”. Además, “en el caso de que la hipoteca sea a interés variable, el banco tendrá que entregar un cuadro de amortización de lo que se va a pagar el primer año y tendrá que hacer una comparativa de lo que pagaría si el tipo de interés variable alcanzara el valor mínimo y otra comparativa de lo que tendría que abonar si alcanzará el valor máximo”.

Igualmente, la ficha deberá reflejar  quién se hace cargo de las comisiones y gastos. En el caso del banco, la abogada recuerda que tendrá que hacer frente al 100% de los gastos de gestoría, inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad, los gastos notariales de la escritura original y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca que, según el decreto aprobado por el Gobierno el 8 de noviembre de 2018, debe pagar el banco, ya que la nueva ley no estipula quién debe pagar el impuesto. El cliente, por su parte, debe abonar la tasación y las copias de la escritura del prestamos hipotecario. Igualmente, la FEIN debe especificar las comisiones que cobrarían por la cancelación total o parcial, la comisión por impago de la cuota y las comisiones de mantenimiento

El segundo documento que nos debe entregar el banco es la Ficha de Advertencias Estandarizadas. “Aquí aparecerán las cláusulas importantes que tiene que tener en cuenta el cliente, como el índice de referencia para fijar el tipo de interés, si hay cláusulas suelo, un cuadro de amortización y el reparto de los pagar los gastos de constitución del préstamo, ya que se tiene que especificar qué paga el hipotecado y que paga la entidad financiera”, precisa Durán. Y añade que “las clausulas suelo son perfectamente legales si se ha informado al cliente de su existencia”.

“Con estas fichas tenemos que ir al notario, puesto que la ley fija que el prestatario debe recibir asesoramiento gratuito y personalizado del notario que el mismo elija para la realización de la escritura pública del contrato de préstamo”, señala Durán. "El notario verifica que el banco ha dado las dos fichas al cliente y éste debe firmar que ha recibido la documentación y que conoce su contenido”, continúa la abogada. El notario se encarga de asesorar de manera individual al cliente y después levanta un acta de que se le ha informado de todo y que no tiene ninguna duda, tras lo cual se fija un día para firmar la escritura. Si el cliente se echara para atrás se volvería al punto de partida.

Los bancos ya cumplen con los gastos

Miquel Riera, analista de hipotecas de HelpMyCash, afirma que los bancos no han esperado al 16 de junio y ya están cumpliendo el nuevo reparto de gastos, aunque aún no haya entrado en vigor la nueva norma que obliga a la banca a asumir todos los gastos de constitución, excepto la tasación, que la sumirá el cliente. Y revela que “incluso hay algunos bancos que están pagando incluso la tasación como un reclamo para captar hipoteca como el Banco Santander, Pibank, MyInvestor, CaixaBank, ING, Openbank, BBVA e Ibercaja, además de Caja Rural del Sur”.

Respecto a cómo están evolucionado las hipotecas, Riera hace notar que se están abaratando los préstamos a tipo fijo, lo que tiene más ver con la bajada del euríbor a 12 meses que con la nueva ley. Subraya que “como el euríbor está bajando a los bancos les interesa vender más hipotecas fijas y están intentando captar al cliente con tipos de interés atractivos”.

Miquel Riera no comparte los temores de que haya un parón en la firma de hipotecas que expresó el presidente de los promotores y constructores de España (APCE) y presidente de los promotores de Madrid (ASPRIMA), Antonio Gómez-Pintado, con el argumento de la descoordinación existente entre los bancos y las notarías.

El analista de HelpMyCash piensa que puede haber “un poco de caos al principio y un cierto retraso en la firma de hipotecas", ya que la nueva ley obliga a que a los empleados de banca reciban cursos de formación -de al menos 50 horas- para poder comercializar hipotecas, “y esa formación aún no se está dando, ya que la orden ministerial que recoge los detalles de esta formación no vio la luz hasta el pasado 29 de abril. Pero piensa que las hipotecas que puedan no firmarse por estos “problemillas” durante los tres o cuatro primeros meses de vigencia de la norma "se firmarán después". "De producirse será un parón temporal", remata.