Con el comienzo del curso a las puertas aumenta el número de jóvenes que buscan alojamiento. Por ello, es un buen momento para hacer cuentas y estudiar qué ventajas e inconvenientes conlleva alquilar nuestro piso a estudiantes frente a otros tipos de arrendamiento. En particular, si lo que se pretende es hacerlo por habitaciones.
Lo primero que hay que valorar es que existe una importante demanda estudiantil de vivienda, ya que a la de los universitarios españoles se une la de alumnos extranjeros, dado que España es uno de los destinos preferidos por los estudiantes del programa Erasmus. Lo demuestra el hecho de que casi 50.000 estudiantes de educación superior, concretamente 48.595, eligieron nuestro país para estudiar y hacer prácticas en el curso 2016¬-2017, un 6% más que el curso anterior cuando 45.813 jóvenes eligieron España, como país de acogida, según los últimos datos publicados por la Comisión Europea.
Ferran Font portavoz de Pisos.com y pisoscompartidos.com, destaca que este mercado es muy estable no solo por el atractivo que suponen las importantes universidades españolas, sino también “por los jóvenes que quieren emanciparse" y que “tienen muy asumido de que si quieren salir de casa de sus padres tiene que compartir gastos”. Indica que los recientes estudios realizados por este portal inmobiliario ponen de manifiesto que, dadas las dificultades de acceso a la vivienda, la mayoría de jóvenes que se emancipa lo hacen a través de un piso compartido. E informa que, de media en España, un piso compartido se alquila por 290 euros al mes, un 1,62% menos que en 2018.
Eduardo Garbayo, director general para España de Spotahome, una plataforma de alquiler a medio y lazo plazo, “manifiesta que el 50% de los 3 millones de visitas que el portal recibe mensualmente son estudiantes” y asegura que además de la importante demanda, este tipo de arrendamientos proporciona al propietario el añadido de una mayor flexibilidad a la hora de escoger las condiciones de alquiler. Esta flexibilidad se explica por el hecho de que el casero tiene la posibilidad de alquilar por estancias medias (con más rentabilidad y rotación) en el caso, por ejemplo, de estudiantes de Erasmus o que vayan a cursar un máster, pero también puede optar por alquileres más largos (con más estabilidad) eligiendo a jóvenes que busquen una casa donde ‘hacer toda la carrera’. Esta opción, según el directivo de Spotahome, permite al casero una “rotación controlada que le permite recuperar el inmueble en caso de necesitarlo y también adaptar las rentas más rápidamente a la evolución de los precios de mercado”.
Además de la flexibilidad, hay que tener en cuenta aspectos como la rentabilidad y la morosidad antes de decidirse a alquilar una vivienda por habitaciones. Ferran Font hace notar que la morosidad es baja, “no solamente porque en muchas ocasiones los pisos de los estudiantes los pagan sus padres, sino porque es más difícil que todos los inquilinos de una vivienda dejen de pagar la mensualidad al mismo tiempo, lo que reduce el riesgo de impago y las posibles pérdidas”. Mientras que desde Spotahome se resalta que, según un estudio que han realizado, “alquilar una propiedad por habitaciones reporta un 17% más de ingresos que alquilarla al completo”.
"La demanda se concentra en Madrid, Barcelona y Valencia y en barrios próximos a escuelas de negocio, universidades o centros de ocio que tengan servicios y estén bien comunicados"
¿Y qué pasa con la rentabilidad? Garbayo afirma que "para estancias largas, de más 6 meses, la rentabilidad habitual post inflación es del 5-7%”, mientras que "para estancia medias, de 1 a 6 meses, la rentabilidad es entre un 20% y un 30% superior a la del alquiler tradicional, lo que equivale a un 7-10% de rentabilidad ajustada post inflación”.
El directivo de Pisos.com reconoce que alquilar a turistas puede ser más lucrativo que hacerlo a estudiantes o jóvenes profesionales, pero resalta que el alquiler turístico, además de las trabas impuestas por comunidades autónomas y ayuntamientos, puede suponer conflictos con las comunidades de vecinos. Al tiempo que puede llevar aparejado un riesgo mayor de que los turistas provoquen daños en el inmueble y de que el inmueble esté vacío durante más tiempo.
Zonas más demandadas
Font señala que la demanda se concentra especialmente en Madrid, Barcelona y en tercer lugar en Valencia. Desde Spotahome se explica que en términos generales, las zonas con puntos de interés para inquilinos jóvenes son las próximas a "escuelas de negocio, universidades, centros de ocio, etc. que tengan servicios y estén bien comunicados".
Respecto a las zonas, en Madrid, el interés se concentra en la zona Centro y dentro de la M30: Universidad, Justicia y Embajadores, así como todo el centro de la M30 (Guindalera, Argüelles, Palos de Moguer, Chamberí, Trafalgar), “aunque la demanda está muy fragmentada ya que los precios de la zona centro son bastante altos y cada vez más gente opta por irse a vivir a barrios más periféricos”, resalta Garbayo. En Barcelona: distritos del Eixample y de Gracia, junto al Barrio Gótico o el de la Barceloneta son los más solicitados, aunque al igual que Madrid, últimamente la oferta se está diversificando debido al aumento de los precios del alquiler. Finalmente, en Valencia los enclaves preferidos son Ciutat Vella, Eixample, Algirós y Quatre Carreres.
Para tener una idea de los precios que se manejan en este mercado en la actualidad se pueden encontrar en Spotahome habitaciones desde 200 euros al mes en Valencia, desde 250 en Madrid y Barcelona, con la mayoría entre los 350 y los 500 euros. Y estudios y apartamentos desde 700 euros.
Quien esté sopesando alquilar su vivienda por habitaciones puede decantarse por usar un portal o una plataforma para alquilar la propiedad. Ferran Font explica que en pisoscompartidos.com el inquilino puede encontrar una habitación, pero también un compañero de piso a través de diferentes filtros (fumador o no fumador, con mascota o sin mascota…), mientras que plataformas como Spotahome permiten al aspirante a inquilino no tener que visitar físicamente el inmueble, ya que realizan un video “realista” de la vivienda, con lo que el propietario no tiene que atender llamadas ni gestionar visitas, ya que esa tarea la hace la plataforma. “Nosotros hacemos las fotos y verificamos el piso sin coste para el propietario, publicamos el anuncio y mandamos solicitudes de inquilinos que están 100% interesados ya que han dado sus datos de pago. No necesitan enseñar el piso”, resalta Garbayo.