La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cumple 25 años. Una ley cambiante, a tenor de las siete regulaciones o normas distintas que han ido surgiendo en este ya largo periodo. Un cuarto de siglo en el que los gobiernos de turno no se han podido resistir y han metido la mano para poner su sello en el mercado del alquiler.
El régimen más novedoso fue el que aprobó el último Consejo de Ministros previo a la disolución de las Cortes ante la convocatoria de las elecciones generales del 28 de abril de 2019: un real decreto de vivienda, que no incluye ninguna medida para fijar los precios de los alquileres, cuya renta deberá actualizarse durante la vigencia del contrato al índice de precios al consumo (IPC). El control de los precios de los alquileres se antoja la próxima iniciativa del Gobierno.
Este régimen, con el objetivo de incentivar la oferta de viviendas, establece además una serie de medidas fiscales como bonificaciones de hasta un 95% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de la vivienda protegida en alquiler cuando los ayuntamientos acuerden, en una norma jurídica, una renta limitada.
Pero seguramente no sea la última norma. El Tribunal Constitucional (TC) ha anulado por su carácter inconstitucional dos disposiciones adicionales del real decreto, y obliga al Gobierno a reformular algunos aspectos de la normativa, entre ellos los planes de dinamización de la oferta en alquiler.
El sudoku de los alquileres
Hoy por hoy, en el mercado del alquiler hay siete regímenes o plazos diferentes, lo que motiva, por ejemplo, que haya distintas maneras de actualizar la renta. Es decir, según cuál sea la fecha de tu contrato, habrá una referencia distinta.
La abogada Begoña Costas de Vicente, directora de Sepin Arrendamientos Urbanos, ha realizado un resumen de los siete modelos distintos de contrato según la fecha de la firma.
1.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, que se encuentren en periodo de prórroga legal de tres años:
La “última fecha posible” para celebrar un arrendamiento de vivienda sometido a la LAU fue el 5 de junio de 2013 (antes de la reforma por la Ley 4/2013, de 4 de junio), con lo cual su vencimiento después del plazo mínimo de 5 años, habrá sido el 5 de junio de 2018. Si las partes no notificaron su término estará renovado por tres años, que es el periodo de prórroga legal, y finalizará el 5 de junio de 2021.
2.- Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013 en periodo de tácita reconducción:
Se trata de aquellos contratos anteriores al 6 de junio de 2013, sometidos a la LAU, en los que ya hayan transcurrido los cinco años de plazo mínimo más los tres de prórroga y que, ante la falta de denuncia por el arrendador o el arrendatario, se encuentren actualmente en periodo de tácita reconducción del Código Civil, según se haya fijado la renta.
3.- Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013 cuyo plazo de duración por pacto contractual no haya finalizado:
Estaremos ante los arrendamientos con pacto de duración de muchos años, realizados antes de la reforma de la LAU de 2013, y que en consecuencia se encuentran aún en el periodo contractual, sin aplicar el plazo mínimo. Serán los menos existentes, pero se les aplicaría la normativa de la LAU y no le afectarían las reformas posteriores.
4.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 (Reforma Ley 4/2013) y anteriores al 18 de diciembre de 2018 (Reforma RDL 21/2018): Introdujo modificaciones de envergadura con temas fundamentales del contrato, como plazo mínimo, resolución por necesidad, prórroga legal, desistimiento, renta, entre otras.
5.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 19 de diciembre de 2018 (RDL 21/2018, de 14 de diciembre) y anteriores al 24 de enero de 2019:
Este RDL 21/2018 entró en vigor el 19 de diciembre de 2018, reformando en muchos aspectos la LAU 29/1994, pero el mismo quedó derogado a los 37 días, al no ser convalidado en sesión extraordinaria del Congreso el día 22 de enero de 2019. Tal situación ha provocado un gran debate jurídico sobre qué sucedía con esos contratos firmados en dicho periodo, surgiendo muchísimas opiniones, desde que eran nulos, que estaban ante un vacío legal al ser derogada la norma, o bien que al estar ese texto aprobado, estuvo en vigor y, en consecuencia, tiene efectos para los celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019.
6.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 24 de enero 2019 (Derogación RDL 21/2018) y anteriores al 5 de marzo de 2019 (RDL 7/2019):
Estos contratos de arrendamientos, tras la derogación el 22 de enero de 2019 del RDL 21/2018, de 14 de diciembre, vuelven a regirse desde el día siguiente a la publicación en el BOE de la resolución de no convalidación, 24 de enero de 2019, por los preceptos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 reformada por la Ley 4/2013.
7.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de marzo de 2019 (Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo):
Este real decretó llegó lleno de polémica, después del vaivén de varias normas, y el anterior RDL 21/2018 aprobado y derogado, pero lo cierto es que el 1 de marzo se aprobó por la vía de urgencia, y entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Dicho texto fue convalidado por la Diputación Permanente del Congreso el 3 de abril de 2019.
Se aplicará a todos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al día siguiente de su publicación en el BOE (5 de marzo de 2019), por tanto, los posteriores al 6 de marzo de 2019.